宅基地是我國特有的土地劃分方式之一，主要集中在廣大農村地區。隨著經濟發展，城市化腳步不斷推進，宅基地的流轉不斷加快。許多外村人、城市人出于投資或住宅需要，開始購買宅基地。然而，宅基地具有獨特的人身屬性，交易的成立與否與一般的房屋買賣不同。如何規避風險，促進交易成立？裁判規則速遞來襲！

律師觀點

筆者以“中國裁判文書網、北大法寶、威科先行”為檢索工具，以“宅基地、轉讓、合同效力、上海市”為檢索關鍵詞，一共檢索到176件案例，經過仔細分析，一共篩選出19件具有代表性的案例。

宅基地使用權與宅基地上建造的房屋遵循“房地一體”的原則，具有特定的人身屬性，系集體經濟組織無償提供給本集體成員享有的權益，其取得和轉讓應當符合土地管理法等法律和國家有關規定?！锻恋毓芾矸ā访鞔_規定，宅基地屬于農民集體所有，農民個人無權私自買賣宅基地，受讓方取得宅基地使用權需經相關政府部門批準。農村村民一戶只能擁有一處宅基地。概而言之，我們可以將本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間或獲得相關政府部門批準認定為合同有效的必要條件。

實務中，宅基地買賣的爭議焦點在于合同是否有效及其法律后果。基于此，結合上海高院《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》，我們總結出以下五種情況：

其一，如果該宅基地買賣發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的，符合宅基地所要求的人身屬性，應當認定合同有效。

其二，如不符合上述條件（即交易相對人非本鄉范圍內農村集體經濟組織成員），但獲得有關組織和部門批準許可的將房屋出售給本鄉以外的人員的，可以認定合同有效。

其三，若將房屋出售給本鄉以外的人員，且未經有關組織和部門批準，合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

其四，合同雖然認定無效，但實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。這是對長期實質轉讓后的無效合同做出讓步處理，本著尊重并維持現狀的前提，考慮到近年來房地產價格上漲和受讓方實際支配和使用系爭房屋及其使用期間對房屋的管理和貢獻，減少合同履行完畢后對長久以來形成秩序的否定和侵擾。需要注意的是，全國范圍內的司法裁判尚且呈現出不同的司法趨勢，但逐漸正在以此套裁判規則為準。

其五，如果遇到拆遷等特殊情況的，上海高院做出相關裁判指引，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

下面，本文將結合實際案例，對上述觀點進行進一步的法律分析。

1、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

案號：（2023）滬02民終10499號

案情簡介：楊偉巍系原嘉定區安亭鎮林家村村民，吳金華系原嘉定區黃渡鎮楊木橋村村民。2000年3月13日，楊偉巍從吳金華處受讓系爭房屋。2001年2月12日，雙方又簽訂一份《宅基地轉讓補充協議》，約定不得再行產生其他問題?，F楊偉巍向法院起訴，要求確認轉讓合同無效。

審理法院：上海市第二中級人民法院

案由：宅基地使用權糾紛

裁判要點：本院認為，雙方均已實際履行了協議書的內容，且近20年的時間內，楊偉巍從未就上述協議書的內容及履行提出過異議，也未有他人向吳金華主張涉案宅基地房屋的權利。涉案宅基地房屋登記的權利人僅為楊偉巍一人，沒有證據證明楊偉巍與吳金華簽訂《宅基地轉讓協議書》時，有惡意串通損害他人利益的事實。2009年上海市政府撤銷安亭鎮、黃渡鎮，建立新的安亭鎮，楊偉巍主張吳金華與其并非同一集體經濟組織成員、不符合受讓涉案宅基地的資格和條件，本院不予采納。一審法院從尊重現狀、維護社會關系穩定等角度出發，對楊偉巍要求確認《宅基地轉讓協議書》無效等訴請不予支持，本院予以認同。

2、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

案號：（2023）滬一中民二（民）終字第2363號

案情簡介：1993年，馬明根申請經單位批準后，向吳國興購買系爭房屋，并辦理了房產過戶手。房屋翻新后，馬明根曾搬入居住，后因未經常居住，吳國興經馬明根同意后長期使用上述房屋。2023年4月，當地村委會通知包括馬明根戶在內的規劃紅線內三戶住宅列入拆遷范圍。吳國興認為，馬明根可能獲得巨額拆遷利益，要求馬明根歸還原出售的28平方米的房屋或進行經濟補償，雙方未能就此協商一致，吳國興遂向原審法院提起訴訟。

審理法院：上海市第一中級人民法院

案由：所有權確認糾紛

裁判要點：本院認為，《土地管理法》沒有禁止非本鄉人員交易宅基地。吳國興的觀點缺乏法律依據，城鎮非農業戶口居民可以申請集體土地建造住宅。事實上，馬明根、吳國興之間就農村私房進行的買賣得到了政府主管部門的批準，并辦理了合法的過戶手續。法院確認馬明根向吳國興購房及之后申請建房的事實真實有效，要求確認系爭房屋歸其所有的請求依法可予支持，應當本著尊重現狀的前提，承認馬明根對于房屋的所有權。

3、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

案號： （2023）滬0115民初95301號

案情簡介：2023年12月9日，原、被告在上海市浦東新區大團鎮法律服務所簽訂《房屋轉讓協議》，并有轉讓系爭房屋。原、被告非同一集體經濟組織成員，涉案房屋至今空關，原告未曾實際使用。原告現請求確認房屋轉讓合同無效，并返還購房款。

審理法院：上海市浦東新區人民法院

案由：農村房屋買賣合同糾紛

裁判要點：本院認為，被告將涉案房屋出售給非同一集體經濟組織成員的原告，未經有關組織和部門批準，且作為購房人的原告尚未實際居住使用該房屋，故原、被告之間的《房屋轉讓協議》應屬無效。合同被確認無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還，對原告主張的返還購房款的訴訟請求本院予以支持。關于被告辯稱其僅收到購房款16萬元，其余錢款由中介人員收取的意見，對此未能提交任何證據，且原告提交了由被告出具的金額為26萬元的收條，符合雙方之間簽訂的《房屋轉讓協議》約定的房屋轉讓款，故本院對被告的該抗辯意見不予采信，如確由中介人員收取涉案房屋交易的相關費用的，可由被告另行主張。關于涉案房屋的返還，因該房屋登記的宅基地使用權人非被告，且該房屋并未由原告實際控制，由相關權利人自行收回。

4、宅基地賣給非本集體經濟組織成員的，合同無效。但基于誠信原則，應當尊重現狀、維護穩定，承認受讓人對房屋的占有，不再另行變動。

案號：（2023）滬二中民二（民）終字第2385號

案情簡介：2003年2月左右，黃生茂將其名下的坐落于崇明縣豎新鎮大椿村10隊的宅基地房屋轉讓給劉頤富，劉頤富按約支付了房款人民幣12，500元（其中500元為押金），交付后劉頤富對系爭房屋進行了裝修。2004年4月左右劉頤富將系爭房屋轉讓給了顧建國。劉頤富、顧建國均系城鎮居民，黃生茂、劉頤富間的買賣行為未得到相關組織、部門的批準同意?，F黃生茂提起訴訟，要求判決合同無效、房屋歸還使用。

審理法院：上海市第二中級人民法院

案由：農村房屋買賣合同糾紛

裁判要點：本院認為，劉頤富系非農家庭戶口，黃生茂與劉頤富之間的農村房屋買賣合同應屬無效。但鑒于黃生茂、劉頤富均已履行了合同，系爭房屋已經交付劉頤富多年，且劉頤富對該房屋進行了裝修，不宜再返還房屋，原審法院據此判決駁回黃生茂要求回購房屋、返還購房款的訴請是適當的。

案號：（2010）滬二中民二（民）終字第1115號

案情簡介：2004年4月15日，金A作為甲方向周某某、金E轉讓系爭房屋，對價50萬元，不得違約。周某某、金E一直控制使用該房屋至今，目前周某某、金E仍在該房屋內居住。2010年1月4日，金A訴至原審法院，請求確認其與周某某、金E之間的《購房協議書》無效并要求周某某、金E返還返還系爭房屋。

審理法院：上海市第二中級人民法院

案由：農村房屋買賣合同糾紛

裁判要點：本院認為，系爭房屋為農村宅基地房屋，買受人周某某、金E系城鎮居民，違反國家有關規定，依法應認定無效。但該房屋買賣協議系雙方真實意思表示，協議簽訂后，雙方均按約履行了各自義務，周某某、金E實際占有系爭房屋已長達五年，現金A主張返還系爭房屋，不僅有違誠信，也與雙方協議中不得收回或贖回的約定不符，難以獲得支持，應當尊重房屋現狀，承認買受人對于系爭房屋的所有權。

5、宅基地轉賣給非本集體經濟組織成員后，發生拆遷的，應當以比例分割補償款。對翻建、新修等事項，原所有權人應對價支付。

案號：（2023）滬01民終9464號

案情簡介：徐海云自許永忠、吳勝芳處受讓系爭房屋，支付對價5萬元，但未辦理過戶手續。隨后，上海市浦東新區高行鎮人民政府與吳勝芳、許永忠、許佳杰作為乙方（被拆遷人）簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》。徐海云知情后要求分割拆遷補償款，無果，致訴。

審理法院：上海市第一中級人民法院

案由：所有權糾紛

裁判要點：本院認為，現有證據尚不足以證明徐海云系涉案的宅基地房屋所在地的集體經濟組織成員，事后也未辦理相關更名手續，故難稱徐海云業已取得對涉案的宅基地房屋的合法物權。但是，許永忠、吳勝芳在出賣涉案房屋十余年后才因動遷事宜而否認當初的出賣行為，亦有違誠實信用原則，亦是對合同履行完畢后長久以來形成秩序的否定和侵擾?；诖?，本著尊重并維持現狀的前提，考慮到近年來房地產價格上漲和徐海云實際支配和使用系爭房屋十余年及其使用期間對房屋的管理和貢獻，本院認為應將涉案的宅基地房屋所對應的動遷安置利益按照徐海云得70％、吳勝芳戶（吳勝芳、許永忠、許佳杰）得30％的比例進行分割，但在分割前應扣除徐海云購買涉案的宅基地房屋時支出的購房款5萬元。

案號：(2009)浦民一(民)初字第970號

案情簡介：被告將系爭房屋贈與兩原告。隨后，兩原告將上述房屋翻建，該翻建未經相關機關的批準，亦未辦理房屋產權的變更手續。2006年5月，系爭房屋列入動遷范圍，因房屋的農村宅基地使用證仍登記在被告名下，被告于同年10月8日與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協議，共獲得貨幣補償款278,630.30元。原告得知被告已與拆遷人簽約，即要求被告按贈與協議履約，將相關補償款及安置房屋的購房權交于原告，遭被告的拒絕，致訟。

審理法院：上海市浦東新區人民法院

案由：所有權糾紛

裁判要點：本院認為，原告翻建該房以及在宅基地使用權范圍內建造房屋，亦未經過土地管理部門的批準，故兩原告無上述房屋的拆遷補償安置的主體資格。現被告以其名下的農村宅基地使用證作為計戶標準與拆遷人簽訂的拆遷補償安置協議合法有效，應受法律保護。原告受贈房屋后并將房屋翻建，確系在房屋中有一定的投入，其雖未依法獲得不動產的所有權，但其相應的資金投入可通過債權的方式向被告予以主張。根據事實和公平原則出發，被告在與拆遷人所簽訂的動遷安置協議中的76平方米建筑面積及其相應的每平方米432元的房屋建安重置單價計32,832元應歸原告所有；此外，上述安置協議中所確定的棚舍和其它附屬物亦由兩原告建造，上述補償款54,697.30元亦應歸原告所有。

相關法條索引

《2023年全國民事審判工作會議紀要》第35條

現階段，我國城市化還處于較低層次，農村社會保障體系還不完善，宅基地還具有較強的社會保障和社會福利性質，完全放開對宅基地使用權限制的條件還不具備。對于已將宅基地流轉確定為試點地區的，可以按照國家政策即相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。對于宅基地流轉處于非試點地區的，農民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者出售給不同農村集體經濟組織成員，該房屋買賣合同一般應認定無效。合同無效后，買受人可以請求返還購房款并支付中國人民銀行同期同類銀行貸款利息。買受人已經對該房屋進行改建或者翻建，也可以一并請求賠償翻建或者改建成本。

上海高院《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》第4條

第一、對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。

第二、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。

第三、對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

第四、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。

對此類案件進行處理時，亦區分不同情況：

第一、按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。