在房屋交易過程中，包含各種稅費，最大頭的稅費莫過“于個人所得稅”，不少買家在不了解當地二手房交易的政策情況下，只能依靠房屋中介的講解，一邊看放一邊了解，自己的購房預算也隨著稅費的出現需要進一步提高。

那么，今天我們就直接先來了解一下稅費中的最大頭“個人所得稅”，有時也稱之為“差額稅”到底是再怎么個情況，也好為我們購房預算做準備，從而節約看房時間和過程，也省的因為錢影響我們買房心情。

一、什么是個人所得稅

個人所得稅，是指對本國公民、居住在本國境內的個人財產轉讓取得的所得和境外個人來源于本國的財產轉讓所得征收的一種所得稅。

納稅人，為出讓土地、房屋權屬的單位或個人，即出售人。計稅依據，為官方認可的成交價格（在土地、房屋權屬轉讓時）。基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為 20%，全額稅率為 1%。

二、如何計算個人所得稅稅額

（一）影響個人所得稅稅額的因素

（1）房屋原值（有或無）；

（2）房屋性質（住宅或非住宅）；

（3）房屋持有年限（滿 5 年或不滿 5 年）；

（4）出售方家庭持有套數（唯一或不唯一）；

（5）網簽價與過戶指導價比較（取高者計稅）。

注：

1，網簽價通俗點講是指交易過程中在房管局提交的，并備案的房屋交易價。也可稱之為“成交價”

2，實際成交價，就是實實在在的買家給賣家的錢，也就是買賣方雙方以及房屋中介簽署的三方協議中的房屋價格。

3，過戶指導價，就是當地房屋交易中心，現在有些地方還是叫房管局，有些地方叫不動產交易中心，在計稅時給出的指導價格

以上三種價格根據當地房屋交易資金是否監管，可能會有不同的狀態哦，千萬要問清楚，不懂得就去網上查，能省不少錢呢。切記，保障交易資金安全是第一位的，不要貪小便宜吃大虧。

（二）個人所得稅計算

【例】張先生，已婚，在該市市區有兩套住宅，現欲出售名下其中一套商品房，這套房是其在 2023 年貸款購買，建筑面積 122㎡，原值 420 萬，原契稅 63000 元，契稅票日期 2023 年 3 月，出售時網簽價為 490 萬元，指導價格為 500 萬元，請計算張先生在出售該套住宅時需要繳納的個人所得稅。

【解】1.住宅不滿五唯一，且契稅票日期在 2023 年 1 月 1 日后；

2.本次需繳納個人所得稅：（500-420-6.3）×20%=14.74（萬元）。

三、個人所得稅征收中有哪些特殊問題

（一）免征的情形

（1）繼承：滿五唯一免征，非滿五唯一需要繳納個人所得稅 20%的差額稅；

（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋財產分割，免征個人所得稅；

（3）直系親屬贈與免征個人所得稅；

（4）出售房屋的契稅票或者房本時間超過 5 年（含）、并且是家庭唯一住房，免征個人所得稅。

（二）界定交易房屋滿 5 年的標準

（1）商品房、經濟適用房：均以契稅票填發日期或不動產權證登記日期孰先原則；

[注]：不同城市情況不一樣，以鄭州市為例，市內五區根據第一次交契稅票的時間界定住房是否滿 5 年；經開區和鄭東新區家庭唯一住房的經濟適用房根據第一次交契稅票的時間，家庭不唯一的，根據第二次補繳契稅票的時間；

（2）房改房：不動產權證填發日期、原始購房合同簽署日期、第一筆購房款的銀錢收據日期，三者孰先原則，收據的章和購房合同的章要一致收據才有效（只要一個日期滿 5 年即可）；

（3）繼承的房屋：可以按照繼承前的日期界定是否滿 5 年；

（4）贈與的房屋：為直系親屬之間贈與的可以按照贈與前的日期界定是否滿 5 年；

（5）夫妻更名的房屋：可以按照更名前的日期界定是否滿 5 年；

（6）遺失補證、破損換證：房屋可以按照原不動產權證的時間界定是否滿 5 年。

[注]:界定交易房屋滿 2 年的標準同上

【例】以鄭州市為例，業主王先生，名下有一套位于金水區的經濟適用住房，購房合同時間為 2011 年 5 月 8 日，第一次契稅發票時間為 2023 年 6 月 15 日，產權證登記時間為 2023 年 4 月 28 日。請計算該住宅最早滿 5 年的日期。

【解】1.住房位于鄭州市金水區屬于市內五區，按照第一次契稅票日期計算；

2.經濟適用房以契稅票填發日期或不動產權證登記日期孰先原則，本題應依據契稅票時期；因此，該住宅滿 5 年的日期是 2023 年 6 月 15 日。

所以呢，不同城市的交易中心對于房屋不同性質狀態還是有不同的差異的，想買二手房的朋友們還是要做足功課的，可以向不動產交易中心咨詢，或者找專業的房屋交易中介咨詢。

有購房經驗的朋友可以留言評論，講講自己城市的相關購房政策和遇到的坑，也好給購房小白一些建議，少走一些彎路。每一次購房經歷都像是一個家庭的重生。還請您不吝賜教。