今天（7月26日）早上，一條重要的新聞瞬間刷屏——住建部有關負責人在接受新華社采訪的時候，做了如下表示：

將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇。

這，其實就是7天前廣州率先提出、并在全國引起熱烈討論的“租購同權”。只不過，這次住建部用的是“租售同權”。雖然有一字之差，但意思是一樣的。

那么問題來了：第一，這對于中國城市化意味著什么？第二，能抑制房價上漲嗎？第三，這對于學位房意味著什么？下面給出我的分析：

1、租售同權，將加速中國的“人口大遷徙”，一批小城鎮會被拋棄

相信很多人都聽說過安徽毛坦廠中學，那是中國“高考工廠”的典型。它告訴我們一個永恒的真理——為了孩子，中國的家長什么都可以奉獻。也就是說，為了讓孩子接受更好的教育，移民、換工作根本不是問題。

上圖：毛坦廠中學高考的“出征儀式”，場面宏大，有多輛警車開道。

租售同權之后，不僅將刺激在大城市打拼的“非戶籍家庭”把在老家上學的孩子接過來，還會創造出一大批“教育移民”。而且，既然“教育移民”了，那么不妨盡量到高級別的城市里去，那里的學校更好；最好是去北京上海，如果不行就是廣州深圳，最差也要去省城。

根據統計局的官方數字，中國現在處于幼兒園到初中階段的孩子，大概有1.88億人，一半在農村。即便不考慮小城市向大城市的移民，僅農村的孩子如果出來三分之一，就是3000萬。這些孩子如果到城市接受教育，一批家庭會帶上老人方便照顧。這樣，人口的城鎮化會大大提速。但注意，由于優質教育、醫療等資源在高級別城市，所以大城市對人口的“虹吸效應”會非常強烈。

如果租售同權成為國策持續下去，必然是高級別的城市人口大增，農村、小城鎮的人口不斷流失。中國城鎮化，將更加確定無疑的變成大城市化、大城市圈化。

2、“租售同權”后，哪些城市的房價會跌？

由于人口加速流入大城市、大城市圈，所以樓市最危險的反而不是實施租售同權的大中城市，而是人口流失地區。在中西部，人口不斷流失的中小城市最終會崩坍，最終把當地金融機構帶到溝里，因為這些金融機構貸款的抵押品是當地的土地、房屋。

我們的團隊近期曾對中國300多個地級市過去5年人口流動（主要根據“小學生”人數變化）做過量化分析，很多地方已經出現了人口嚴重流失，“租售同權”之后，這種流失會加劇。

下面給大家看一下河南、山西、四川三省的人口流動情況：

通過上述三省小學生人數過去5年的增減，我們能看到一個更為真實的城鎮化圖景：中國中小城市的人口流失是非常快速的，其中隱含的金融風險并沒有被充分認識到。

對于大城市來說，以教育資源為核心的公共資源開放之后，必然涌入大量移民。這些城市的教育資源會變得稀缺，只能不斷增加投入，否則將出現“一位（學位）難求”的局面，最終被迫限制“租售同權”。

由于人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房價很難下跌。也許有人會說：政府不在全力提供政策性住房和公共租賃住房嗎？

是的，如果政府真的在“政策性住房”和“公共租賃住房”上發力，的確可以平抑房價。但這些都需要投入，而地方政府三分之一的錢來自商業化的房地產行業。換句話說，沒有商品房市場平穩發展，根本不可能有錢去建設、維護足夠的“政策性住房”和“公共租賃住房”。這個道理非常簡單，想想中國的計劃經濟時代就明白了。那時住房全部公有制，大家可以低價租房，但問題是：你能租到嗎？你租到的是什么樣的房子？

至于租售同權對學位房的影響，比較復雜，我們隨后將單獨撰文分析。

租售同權是社會進步的表現，也體現了政府控制房價的決心。在這個過程中，會出現一些新的、難以預料的情況。所以，新華社通稿里住建部負責人的表態是“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。

這里面“逐步”二字，值得我們細細品味。