前言

本文結合最新稅收政策精心總結完成，并附有適用的法規文號，以利于讀者可以持續跟蹤，隨時查詢政策的時效性，時時關注政策動態。希望能給您的工作和生活帶來便利！如有疏漏之處，也歡迎交流、批評指正！

出租房屋按標的主要分為兩個大類，非住房和住房，以下分別說明。

一、個人出租非住房（商鋪、寫字間等），應繳納以下稅款：

1、增值稅

分攤后月租金<=15萬元，免征增值稅；

分攤后月租金>15萬元，按5%的征收率計算增值稅，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。

注意：此處提及的15萬元是起征點，不是免征額。超過部分全額征稅，而不是僅僅對超過部分的差額征稅！

【法規參考1：《中華人民共和國增值稅暫行條例》（2023年11月修訂）第十七條 納稅人銷售額未達到國務院財政、稅務主管部門規定的增值稅起征點的，免征增值稅；達到起征點的，依照本條例規定全額計算繳納增值稅。】

【法規參考2：

（1）依據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（2023年11月修訂版）第一條分析，單位和個人均為增值稅的納稅人，發生應稅行為應繳納增值稅。

（2）依據《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第16號），其他個人出租不動產(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

（3）依據《關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第5號），《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

綜合上述法規，個人出租不動產，月租金<=15萬元，免征增值稅。

月租金>15萬元：如出租非住房，按5%的征收率計算增值稅，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%；如出租住房，按5%的征收率減按1.5%計算增值稅，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。

注意：國家稅務總局公告2023年第16號只適用其他個人，如出租方為單位或個體工商戶，不適用15萬元起征點的規定，但參照國家稅務總局公告2023年第5號，在出租不動產業務上，小規模納稅人中單位或個體工商戶適用稅率同其他個人。】

【備注：同時按照《國家稅務總局關于增值稅發票管理等有關事項的公告》(2023年第33號)規定，增值稅小規模納稅人應當就開具增值稅專用發票的銷售額計算增值稅應納稅額。因此，若自然人代開的是增值稅專用發票，則代開專用發票部分不得享受免征增值稅優惠，應按規定預繳稅款。】

【備注：采取一次性收取租金形式既包括“上交租”，也包括“下交租”。采取一次性收取租金形式出租土地使用權，可適用國家稅務總局公告2023年第5號關于其他個人出租不動產的相關規定。】

2、城市維護建設稅及教育費附加

以實際繳納的增值稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。

3、個人所得稅

按財產租賃所得，每次收入不超過4000元的，減除費用800元；4000元以上的，減除20%的費用，其余額為應納稅所得額，稅率20%。

【法規參考：依據《中華人民共和國個人所得稅法》（2023年8月31日修正），第三條，（三）利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。第六條，（四）財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。】

4、房產稅

按租金收入12%計算繳納。

【法規參考：依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第三條，房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。第四條，依照房產租金收入計算繳納的,稅率為12%。】

5、城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅納稅義務與出租行為本身無關（個人觀點）！

此處把城鎮土地使用稅列出來，并不是說個人出租非住房涉及城鎮土地使用稅，而是為與下文“個人出租住房免征城鎮土地使用稅”的文件（財稅[2008]24號）對應。

說實話，我對財稅[2008]24號關于城鎮土地使用稅的免稅規定一頭霧水，覺得完全沒必要注明免稅！理由見下面備注部分。如有不當之處，歡迎交流、批評指正！

【備注：我的理解——依據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（2011年修訂），在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人。由此判定，城鎮土地使用稅的納稅義務并不是因為出租行為而產生的，出租行為出現后，城鎮土地使用稅的納稅義務及稅目并未發生改變！也就不存在出租行為發生后征稅還是免稅之說！不同于房產稅有從租計征的規定！】

6、印花稅

按財產租賃合同租賃金額的千分之一貼花。稅額不足1元，按1元貼花。

【法規參考：《中華人民共和國印花稅暫行條例》（2011年修訂）及印花稅稅目稅率表】

【備注：依據即將實行的《中華人民共和國印花稅法》（2023年7月1日起實行），上述規定未發生變化！】

二、個人出租住房，應繳納以下稅款：

1、增值稅

分攤后月租金<=15萬元，免征增值稅；

分攤后月租金>15萬元，按5%的征收率減按1.5%計算增值稅，應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%。

【增值稅法規參考：見上文出租非住房部分。】

2、城市維護建設稅及教育費附加

以實際繳納的增值稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納。

3、個人所得稅

對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

【法規參考：《關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號），“對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅。”】

4、房產稅

按租金收入4%計算繳納。

【法規參考：《關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）“對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅。”】

5、城鎮土地使用稅

個人出租住房，免征城鎮土地使用稅。

【法規參考：《關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）“對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。”】

6、印花稅

對個人出租住房，免征印花稅。

【法規參考：《關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）“對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。”】