承租人優先購買權是指承租人在出租人出賣租賃房屋時，在同等條件下優先購買該租賃房屋的權利。《民法典》第726條至728條三個條文對承租人的優先購買權進行了專門規定。

房屋承租人的優先購買權發生

須滿足“同等條件”

優先購買權并非絕對，其發生須具備“同等條件”。《民法典》第726條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。”

該權利的行使須受“同等條件”的限制，關于同等條件，要綜合房屋的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素來確定。以下情形房租承租人未能滿足“同等條件”，從而不享有優先購買權：

其一，該租賃房屋屬于按份共有，若出租人出賣房屋，其他按份共有人依法享有優先購買權，此時有利于減少共有人范圍簡化法律關系，不能賦予承租人優先購買權；其二，出租人將房屋出賣給近親屬，此時承租人不可能具備“同等條件”，近親屬的范圍依《民法典》第1045條第二款規定，具體包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女；其三，承租人以外的購買人出價更高或者交易方式對出租人更為有利，比如全款購買。

房屋承租人行使優先購買權

應當在合理期限內行使

出租人欲出賣房屋，須在合理期限內通知承租人，承租人不可在權利上“睡眠”。《民法典》第726條第二款規定：“出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。”第727條規定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優先購買權。”出現以上情形之一的，該承租人的優先購買權歸于消滅。

侵害房屋承租人的優先購買權

并不導致買賣合同無效

《民法典》第728條規定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。”舉例說明：甲乙雙方簽訂房屋租賃合同，甲將其一處住房租給乙居住并約定租期3年，后因甲急需用錢在未通知乙的情形下將房屋出賣給丙，那么乙要如何救濟自己的權利呢？此時乙不得主張甲丙之間的買賣合同無效，只能請求甲賠償購買相同房屋會增加的費用等損失或者承擔其他違約責任。

承租人享有的優先購買權，作為租購并舉制度下的法律安排，旨在保障承租人有所居、享所居，維護其生存權益，從而規范房屋租賃市場秩序、實現物盡其用，讓人民的生活更具幸福感。