物業管理合同怎么寫范本(物業管理合同怎么寫范文)

一、物業服務合同民事訴訟基本概況

根據威科先行法律數據庫檢索結果，最近五年來與物業服務合同有關的民事爭議，一審裁判文書數量達到了235萬余件，其中2023年40萬余件、2023年49萬余件、2023年59萬余件、2023年54萬余件、2023年12萬余件，爭議標的50萬元以下的占85.44%；案件當事人中，自然人占88.89%，撤訴的占63.93%，適用頻率最高的關于物業服務的具體規定是原《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（2009）》關于交納物業費的第六條。

從以上檢索結果看，物業服務合同案件存在數量多、標的小、由物業服務企業提起訴訟多、撤訴比例高的幾個特點。其中表面看起來物業服務企業追索物業費的案件較多，但其中也有很多是因為業主不滿意物業服務而拒交物業費引發的。

可以看出，物業服務合同的履約情況并不理想，雙方之間仍然存在較多的矛盾和問題。

二、物業服務合同的法律演進

（一）從物業管理到物業服務

在過去很長一段時間，我國的立法體系中都是使用“物業管理”一詞，直到2007年《物權法》頒布實施，才將“物業管理企業”的表述調整為“物業服務企業”，《物業管理條例》中的“物業管理”相關表述也相應調整為“物業服務”。從“管理”到“服務”的一詞改變，也意味著觀念上應從不平等的管理關系轉變為平等的服務關系，業主所享有的權利不斷得到提升和保障。

（二）從無名合同到有名合同

《民法典》頒布實施前，物業服務合同并未被列入法律明確規定的合同范疇，而是僅規定于《物業管理條例》、《物業案件司法解釋》等行政法規或者司法解釋中，即學理分類上屬于無名合同。

《民法典》直接在第三編“合同”第二分編“典型合同”中新增了第二十四章“物業服務合同”章節，物業服務合同成為了法律意義上的“有名合同”，提升到新的法律地位及高度，體現出對關系千家萬戶利益的物業服務合同的重視。

三、《民法典》關于物業服務合同的具體規定解析

《民法典》第二十四章物業服務合同從第九百三十七條到第九百五十條，共計十四條新增條款，以下逐條分析：

（一）物業服務合同的定義

第九百三十七條 物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

【解析】

首次提出“物業服務人”的概念，擴大了國務院《物業管理條例》關于物業服務合同主體的范圍，明確將“其他管理人”也列為物業服務合同的主體范圍。也就是說，簽訂物業服務合同的主體，不僅限于物業服務企業，其他主體也可以成為物業服務合同的主體。

【相關案例】

湖北省咸寧市中級人民法院（2023）鄂12民終179號民事判決書：物業服務企業在其物業服務的區域內提供物業服務向業主收取物業費，應當以對其和業主具有約束力的物業服務合同為依據，沒有依據，無權向業主收取物業費。本案中，乙方與甲方昊元公司簽訂的《買賣補充協議》第三條約定：“乙方不受甲方物業管理公司管理（乙方不向物業管理公司交物業管理費），并不享受物業服務”，該條合同約定其所購商品房不享受物業服務，免繳物業費。而且，信安公司也沒有提供證據證明其為該所購商品房提供了物業服務。信安公司收取物業費沒有依據。

（二）物業服務合同的內容和形式

第九百三十八條 物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當采用書面形式。

《民法典》直接將《物業管理條例》第三十八條的交接義務新增為“服務交接”規定為物業服務合同的內容組成部分，為解決實務中新舊物業公司 “交接難”問題提供了法律保障。《民法典》還將物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾規定為物業服務合同的組成部分，從而為將物業服務人的承諾直接轉化為具有法律約束力的合同內容提供了法律依據，更有利于維護業主利益。

從合同文本角度看，物業服務合同包括前期物業服務合同和物業服務合同，基本都是由開發商、物業服務企業事先擬定提供的文本，由于其優勢地位，往往合同文本中可能存在顯失公平、免除自身責任、加重業主方責任甚至損害業主方利益的條款。國家以及各地先后發布有關的示范文本，筆者檢索查詢到的部分示范文本如下：

預計在《民法典》施行后，各地區政府部門可能陸續對相關示范文本進行修訂和完善。

【相關案例】

廣東省珠海市中級人民法院(2023)粵04民終223號民事判決書：經過招標的合同，從中標通知書生效后，雙方的合同權利義務關系已經明確，合同的主要條款已經確認。幸福里業委會經過開標與評標程序，向三好物業發出《中標通知書》，即為承諾。該《中標通知書》到達三好物業即生效。依照《中華人民共和國合同法》第二十五條的規定，承諾生效時合同成立，故雙方當事人之間的物業服務合同成立。中標通知生效后，成立本約而非訂立書面合同的預約。幸福里業委會主張雙方之間的《物業服務合同》未成立，仍處于締約階段的意見無依據，本院不予采納。

（三）物業服務合同的訂立

第九百三十九條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

前期物業服務合同系建設單位依法與物業服務人訂立，正式的物業服務合同則是業主大會、業委會與其選聘的物業服務人訂立。《民法典》吸收了最高院司法解釋的規定，為了維護物業服務合同的共益性，就個體而言對物業服務合同的相對性有所突破，避免出現個別業主以其本人未直接簽訂物業服務合同拒絕受合同約束的合同相對性困局的情況。

根據筆者檢索威科先行法律數據庫，業主以自己并未簽訂合同為由提出抗辯的均未被法院支持。

（四）前期物業服務合同的期限

第九百四十條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

【相關案例】

山東省濟南市中級人民法院(2023)魯01民終4038號民事判決書：本院認為，發展物業公司系涉案小區的前期物業服務企業，2023年4月，涉案小區成立業主委員會即大地華園業委會，并由該業委會與新的物業服務企業簽訂了《物業服務合同》，此后大地華園業委會與發展物業公司也進行過交接，但涉案小區的地下車位、車庫的物業管理權并未移交，由此產生本案糾紛。《物業管理條例》第二十六條、第三十三條規定，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止；一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規定，物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。根據前述規定，大地華園業委會與新物業公司簽訂物業服務合同后，發展物業公司所簽訂的前期物業服務合同即告終止，發展物業公司應退出原物業服務區域，并移交相關設施、資料等。

（五）物業服務事項的轉委托

第九百四十一條 物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。

物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

概括為“可以專項委托、不得全部轉委托、不得支解后分別轉委托”三種情形，其中“不得支解后分別轉委托”是《民法典》較之《物業管理條例》新增的規定。如業主發現物業服務人存在違反本條情形的，可以主張轉委托行為無效或以此要求解聘物業服務人。

【相關案例】

江蘇省淮安市中級人民法院(2023)蘇08民終878號民事判決書：本案中，雙方2023年2月7日簽訂的《物業服務管理協議》約定將涉案小區內的全部物業服務事項均委托給無資質的上訴人管理，被上訴人對涉案小區已經不進行任何實質的、有效的管理，只是將獲取物業管理項目作為其賺取分包利潤的工具，明顯違反了上述規定，同時上述規定亦與《中華人民共和國民法典》第九百四十一條規定的立法精神相契合，故雙方簽訂的《物業服務管理協議》應為無效合同。另外，因上訴人與被上訴人的違法行為，導致涉案小區物業管理嚴重混亂，并多次被淮安市淮陰區住房和城鄉建設局批評整改仍未到位，嚴重影響到了涉案小區居民的生活質量，同時也嚴重影響了淮安市的市容市貌，助長了物業管理亂象，在法律上應明確禁止，相應法律后果應由雙方當事人自行承擔。

（六）物業服務人的主要義務

第九百四十二條 物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

《物業管理條例》第四十六條第一款規定“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”物業服務企業的義務限于“協助做好安全防范工作”。

而《民法典》第九百四十二條第一款已經將物業服務企業的義務擴大為“采取合理措施保護業主的人身、財產安全”，從協助預防擴大到主動保護的高度，第二款相較于《物業管理條例》第四十六條又新增了制止義務，物業服務企業應注意在物業服務工作中做出相應的調整和安排。

【相關案例】

黑龍江省黑河市中級人民法院(2023)黑11民終180號民事判決書：周某車輛停放在億昌小區管理區域內，由于墻皮發生脫落，導致車輛不同部位損傷。關于本案賠償責任分擔的問題，博業物業公司主張本案因其已履行了告知義務，且維修義務應由北安市耘峰裝飾有限公司完成，故該事故發生其不存在責任，但根據《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定，博業物業公司應按規定履行物業管理及服務義務，其主張已提示告知墻皮脫落存在的危險，但并未采取合理措施對危險位置進行管控及維護，造成車輛受損其應承擔主要責任。周某作為車輛所有人，在進入小區公共區域內亦應按固定劃線位置停靠車輛，故在本起事故中亦應自負部分責任。故本院依據本案發生的事實及雙方責任，綜合認定博業物業公司應承擔70%的民事賠償責任。

（七）物業服務人的信息公開和報告義務

第九百四十三條 物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

值得注意的是，民法典的規定并沒有區分包干制、酬金制的物業服務計費方式，按照條文理解，采取包干制的物業服務企業也應履行信息公開和報告的義務。物業服務企業應與業主加強溝通機制培養雙方信任，如業主正當監督物業服務工作的，應積極履行公開和報告義務。

關于物業服務人的信息公開和報告義務，相關的規定還有：

【相關案例】遼寧省大連市金州區人民法院(2023)遼0213民初206號民事判決書：對于原告要求被告公布物業收益及使用情況，并按照原告專有部分占建筑物總面積的比例分配給原告收益的主張，因法律規定，物業服務人具有信息公開義務，應當定期將服務的事項、服務人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。被告在物業服務過程中沒有履行該義務，顯然違反了物業管理的規定，被告應當在合理的時間和地點及范圍內定期向業主予以公布，并向該小區的業主大會、業主委員會報告。故原告該項主張的事實存在，但以個人名義進行訴訟不妥，應當由業主大會、業主委員會提出，故原告該項主張亦不能成立，本院不予采納。

（八）業主的主要義務

第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

實踐中，欠付物業費的現象較為普遍，由此而引發的訴訟數量也非常多，除了單純的欠付費用外，還有很大一部分是業主對物業的服務不滿意，而以欠付物業費的方式來試圖達到自身的目的。然而，物業費并不僅僅是物業服務企業的報酬，其中還包含著用于保安保潔、物業養護、維修、其他開支等用途的費用，例如《深圳經濟特區物業管理條例》第七十條就將物業管理費列入了業主共有資金。因此，拒交物業費導致物業服務水平下降、業主生活質量下降、房屋價值貶損等后果，實際上損害的是全體業主的共同利益，而對物業服務企業的違約行為業主可以通過追究其違約責任、解聘更換物業公司等方式維護自身合法權益。在欠付物業費的訴訟中，絕大多數法院都判決業主應當支付物業費。

業主欠付物業費的，有觀點認為，根據《民法典》的上述規定，催告程序是訴訟前必須的前置程序，未經催告不應受理訴訟，筆者雖然也贊成訴前催告，但認為從民法典該條規定看并不能解釋為催告是必須的訴訟前置程序，這一點還有待從司法實踐中觀察。當然，通常物業服務人也都會在起訴前先以通知、短信等方式進行催告。

對于不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費的規定，首先是該類合同屬于供用水電氣類的合同，物業本來就不應有權停止，其次是影響正常生活。而物業服務人能否以停用門禁卡、電梯卡等方式催交物業費呢？筆者認為，法律沒有明確列舉，物業服務人有可能設置相應有效期進行管理，但未必要以此作為催交物業費的必須方式。

【相關案例】

陜西省渭南市臨渭區人民法院(2023)陜0502民初1221號民事判決書：關于被告辯稱原告未繳納物業費已構成根本違約一節，民法典明確規定，業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。故原告未繳納物業費與被告不履行供水義務系不同的法律事實，被告可通過訴訟等方式來維權，而非通過限制業主用水的方式來維護自身的權利。

河南省鞏義市人民法院(2023)豫0181民初1274號民事判決書：本院認為，原告通過司法拍賣程序取得案涉房屋后，已成為業主，原告通過訴訟的方式和向萬邦公司送達相關法律手續的方式已明確告知萬邦公司其業主身份，萬邦公司明知原告的業主身份，應當履行物業服務的義務，向原告提供用水用電的服務。萬邦公司主張須憑“交房流轉單”才能確認原告業主身份的理由不能成立，本院依法不予支持。

（九）裝飾裝修和出租轉讓

第九百四十五條 業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

實際操作中，業主進行裝修都需要事先到物業辦理裝修手續，包括繳納裝修保證金、建筑垃圾清運費、登記備案、辦理出入證等，了解注意事項，裝修過程中還應主動聯系物業服務人現場檢查及時確認改造事項，裝修完成后也要向物業服務人辦理驗收手續，如果裝修中都能做到安全第一、規范施工，相信就不會出現爭議。

居住權是《民法典》新創設的權利，業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權，依法改變共有部分用途的，應主動向物業服務人告知，變更物業服務合同，登記有關信息，明確物業費交納等事項，對業主也是一件好事，但實踐中一些業主往往忽略了告知義務。

（十）業主解聘物業服務人：

第九百四十六條 業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

根據《物業管理條例》第十一條、第十二條以及《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）規定，選聘和解聘物業服務企業，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

而根據《民法典》第二百七十八條規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

《民法典》僅規定“雙三分之二”參與表決，如果過半數通過，則實際同意比例為“雙三分之一”，實則降低了解聘物業服務人通過表決的票權與人數比例。

《民法典》在賦予業主任意解除物業服務合同的權利，同時也為了平衡行使解除權對物業服務人的損害，規定了賠償相應損失的責任。

【相關案例】

湖北省赤壁市人民法院(2023)鄂1281民初1243號民事判決書：本院認為，原告不能提交業主大會關于解聘寧泰公司的決議，甚至不能提供有效證據證明本小區業主超法定多數同意解除前期物業服務企業，故其請求解聘寧泰公司，繼而解除寧泰公司與森原公司前期服務合同的請求，本院不予支持。

湖北省武漢市中級人民法院(2023)鄂01民終3997號民事判決書：本院認為：依照《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款的規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，即車位屬于商品房配套設施，車位所有權人不能單獨作為小區業主，在業主共同決定《中華人民共和國物權法》第七十六條規定的重大事項時，車位面積不應計算在建筑物總面積之內，美加史丹佛公館業委會在統計涉案小區的建筑總面積時，扣除地下停車位面積并無不當，故涉案小區第三次業主大會的投票結果符合法律規定的“雙過半”要求，對宋某某主張涉案小區第三次業主大會的投票未“雙過半”的上訴主張，本院不予支持。

湖北省武漢市江夏區人民法院(2023)鄂0115民初4756號民事判決書：本院認為，原告召開業主大會，選舉了業主委員會，并向相關部門進行了備案，會議雙半數通過解聘被告并授權原告以公開招標的方式選聘物業服務企業的決議，該決議也向有關部門備案。根據《》的規定，且根據《前期物業服務合同》第三十五條、第三十七條的約定，因此原告解聘被告并要求被告搬離美加史丹佛公館的物業用房，要求被告向原告移交美加史丹佛公館全部的物業相關資料，以及移交相應公共收益，有理合法，本院予以支持。關于公共收益剩余部分，原告與被告已結算，為383109.73元，本院予以認可，被告應及時移交。

（十一）業主續聘物業服務人

第九百四十七條 物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

（十二）不定期物業服務合同

第九百四十八條 物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

【相關案例】

河北省邯鄲市中級人民法院(2023)冀04民終2525號民事判決書：一審法院認為，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。信立泰物業公司自2023年11月28日與武安市康佳苑南區業主委員會簽訂《物業管理合同書》后，開始向該小區提供物業服務，每年簽訂一次，直至2023年11月27日，因該小區沒有選舉產生新的業主委員會，信立泰物業公司在未重新簽訂物業管理合同的情況下，繼續向該小區提供了物業服務，以上事實清楚，證據確實，予以認定。信立泰物業公司向武安市康佳苑南區提供物業服務期限屆滿后，因小區沒有選舉產生新的業主委員會，導致小區沒有與信立泰物業公司依法續簽2023年度《物業管理合同書》，也未另聘其他物業服務公司，信立泰物業服務公司在此情況下，繼續按原物業服合同約定向該小區提供了物業管理和服務內容，應視為原物業服務合同繼續有效，服務期限為不定期。

（十三）物業服務合同終止

第九百四十九條 物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。

原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。

第九百五十條 物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，并可以請求業主支付該期間的物業費。

明確規定了原物業服務人的交接義務，并以不得請求支付終止后的物業費作為督促其履行交接義務的手段；配合后一條物業服務人的后合同義務，保證了合同終止情況下物業服務的連續性，有利于保障全體業主的利益，但這里規定的“應當繼續處理物業服務事項”，并未設置明確的期限，筆者認為，在保留原物業服務人的物業費請求權的情況下，新物業服務人、業主或者業主大會自然會盡快完成接管。

四、結語

可以看出，《民法典》實施后，法律對于物業服務合同的要求更為明確細致，對物業服務人的服務要求更高，房地產開發企業、物業服務企業應當努力做到更加專業化、規范化，結合《民法典》的規定重新審視現有的物業服務合同的訂立、內容、服務流程、服務文件，規范服務行為，提升合規標準。對于業主方而言，學好用好《民法典》能夠維護自身合法權益，提升居住滿意度。

我國第七次全國人口普查數據顯示，我國城鎮常住人口為90199萬人，占總人口比重為63.89%。自2010年以來，有16436萬鄉村人走進城市，變成城鎮人口。

物業服務基本覆蓋了城鎮物業，從覆蓋人口數量看，可以說物業服務合同已經成為覆蓋人口最多的合同之一，從合同履行周期上看，物業服務從交房到物業拆除伴隨著物業的全生命周期，可以說物業服務合同伴隨著人的居住一生，因此，物業服務合同與千家萬戶、人民群眾息息相關。

正如習近平總書記指出的：“民法典實施得好，人民群眾權益就會得到法律保障，人與人之間的交往活動就會更加有序，社會就會更加和諧”，《民法典》直接在第三編“合同”第二分編“典型合同”第二十四章對“物業服務合同”以專門一章做出規定，為滿足人民美好生活需要提供了重要法律保障。