同樣是貸款500萬買房，二套房貸款利率要5.39%，20年期還款總額是818萬元。如果這時有人告訴你，可以申請20年期的抵押經營貸，利率3.85%，本息合計717萬元，整整少了100萬，你會心動嗎？

不要懷疑眼前發生的一切，銀行系統并沒出BUG，也不是非法的金融騙局，只要符合一定的資質要求，就能通過“抵押經營貸”，做到20年期，最低年化3.8%的貸款。

如此便宜的錢自然帶來了更多的需求，樓市開始升溫，炒作投機又開始出現。當扶持疫情下中小微企業的經營資金，搖身一變成了買房資金開始在市場流轉時，曾經的屠龍少年最終也變成了惡龍。

直降百萬的誘惑

打算置換一套二手房的陸女士，由于認房認貸的要求，被界定為二套房，首付成本和貸款利率大幅抬高，讓她一直猶豫要不要出手。直到她接到了一個讓她無法拒絕的電話，對方為她介紹了最低年息3.85%的貸款，最長可以貸20年，同樣是正規銀行放款，同樣是快速撥款，卻比她的二套房貸利率足足低了近200個基點。

代辦的業務員為陸女士算了一筆賬，貸款500萬元的情況下，陸女士屬于二套房，房貸利率要在基準利率基礎上上調1.1倍，20年貸款的年化利率大約為5.4%，按照每月等額的還款方式，合計本息為818萬元。而按照對方推薦的貸款方式， 500萬元，借貸20年，利率最低為3.85%，同樣在每月等額還款的情況下，每月實際還款金額減少了4000元，合計本息為717萬元，20年就能節省100萬元的利息支出，這令陸女士心動不已。

貸款中介機構“雪中送炭“的推薦就是最近頻頻見諸報端的“抵押經營貸”。

大部分人對其并不熟悉，因為這實際上是針對企業經營性的抵押貸款，是銀行對公業務的一種，普通人很少遇到也就不甚了解了。

2023年，為了扶持被疫情和洪澇災害影響的實體經濟，決策層要求金融系統向各類企業讓利，使得面向小微企業的貸款利率一度從超過5%，下降到4.75%、4.35%，下半年更是低到3.85% 。

為了進一步方便企業將資金盡快投入到企業的日常經營中，“抵押經營貸”放款非常快，對于資質好的企業，只要抵押房產，甚至能在10天內拿到貸款，如果抵押物是京滬等一線城市的住宅，還可以申請到評估價七成左右的貸款。這些實打實的讓利，為的就是讓企業維持經營，穩定經濟，助力發展。

但現實中，總是有一些“聰明人”善于鉆空子。部分銀行通過“抵押經營貸”放出的資金由于必要的缺乏監管，在一些中介機構的幫助下，開始流入了樓市。

“我們和全北京市的銀行都有合作。主打4種產品，利率比首套房貸都低。無論是買房貸款，還是用低息貸款置換掉原有的高息房貸，都可以幫忙操作。”一位貸款中介機構人士對北青-北京頭條記者表示。

這位自稱王經理的機構人士詳細對記者介紹到，他們的產品對于借款人的年齡要求基本都是18-65歲，貸款總額在1000萬元以內，各類產品會根據借款年限不同做到不同的利率，最短5年，最長20年，利率從3.8%-4.5%不等。

“現在不少人都是拿到錢去買房的。”王經理坦言，在北京房地產市場信貸杠桿被嚴控后，這種抵押經營貸的利率優勢就顯現出來了。并且要求的條件并不高，一個是名下有公司，一是抵押物為房子。

他們機構就可以幫助注冊或買一個經營年限符合要求的空殼公司。而對于名下無房，打算通過這種低息貸款買二手房的人，他們也提供墊資服務，先行墊付數百萬元的購房款，以全款方式買下房產，然后再抵押，從而獲得經營貸，償還給機構。只是這個墊資過程會收取一定比例的費用，根據墊資和獲得貸款的總額度，收費在十幾萬至幾十萬元不等。

雖然價格不菲，但低息利率的誘惑，仍舊讓不少人選擇這樣的“曲線救國”，沖入樓市。

“你背著利息5.36%的房貸，我換成3.85%的抵押經營貸，我們都獲得了房子，都有光明的未來”你曾以為是旺盛的需求推著樓市向上，實際上是又有“聰明人”拿到了更便宜的錢。

完整的“產業鏈”

供需關系是生意的底層邏輯。抵押經營貸需求如此旺盛，對應的生意自然也相當紅火。

在微博上，從2023年初，就有不少地產類的大V就將抵押經營貸視為吸粉的重要手段和流量密碼。

他們在微博里會神秘地宣稱，有一條鮮為人知的買房“捷徑”，可以省一大筆錢。然后開始講自己一個朋友的買房案例：明明已是多次置業，卻拿到了比首套房貸還低的利率，羨慕不？這時再貼上某個熱銷樓盤的現場圖片，人擠人排隊的照片，配上幾句“深夜售罄，搶光了”之類的吸睛言論，自然引發了好奇。

當有人留言詢問什么“捷徑”時，大V們就會在回復留言時讓你私聊或者加小密圈，微信群等等。

“微博粉絲30多萬，粉絲群8個，這還不是頂級大V的數據。”一位群主告訴記者，這些地產大V會趁著知道抵押經營貸的人不多，將其視作引流，吸引更多人進群，可以直接介紹給貸款機構，也可以將置業群作為潛在客戶，用來幫助開發商推廣項目獲利。”

當然，這些大V是不會真的幫你去辦貸款，走流程的，再把你拉進來之后，就該機構入場了。

正是機構與銀行間無聲的默契，讓抵押經營貸，有了從支持實體，改流向房地產的可能。

某股份制銀行的貸款專員告訴記者，一些資質有問題或者有其他棘手問題的借款人，會去找機構貸款。機構再協助借款人以企業貸款的名義，辦理經營貸。以他所在的分行為例，內部評估下來7-8成的企業主，貸款后的資金是用到生意中了，流向企業經營去了。但有沒有投資去向股市、房市？肯定有的。只要提供的材料，表面合規也就睜只眼閉只眼了。

從2023年底一直到各地發聲嚴查抵押經營貸之前，陸續有多家銀行都推出了3.85%的年利率。只是每家銀行推出的時間、節點不同，期限、還款方式、對抵押物房產的市值、細則要求不同。

貸款機構這時候就負責根據借款人的要求，選擇適合的銀行，看哪些銀行既能滿足要求，又愿意房貸，到最后就是一個匹配度的問題了。該專員表示，通常情況下，如果銀行放款額度寬松，而借款人說是用于企業經營，有額外收入，申請了抵押貸，一周以內也就獲批放款了。

最大的風險是借款人的

紅火歸紅火，但抵押經營貸流入房市的生意本就是灰色地帶，而且會客觀上繞開認房認貸的政策，造成樓市需求過旺，也不出意料地引來了監管風暴。

1月30日，北京銀保監局發布消息稱，要求各行對2023年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查。同時，北京銀保監局已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，將于近日赴銀行機構開展專項核查。

無獨有偶，1月29日晚間，上海銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求銀行嚴格審核首付款資金來源和償債能力，對于違規獲取首付款資金、存在造假行為等申請個人住房貸款的，應拒絕其房貸申請，將其列入黑名單，并作為失信行為信息報送本市公共信用信息服務平臺。并對2023年6月份以來發放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查。

顯然，監管一旦發力整治，違規資金流入樓市的缺口也將就此封住。從京滬兩地的表態來看，甚至會對2023年已發放的經營貸進行自查，這意味著，明知違規而選擇抵押經營貸的借款人，將成為最大的風險承擔者，這些借款人花了十幾甚至幾十萬元完成的抵押經營貸如果被認定違規，甚至有被停貸或者要求償還的風險。

北京金訴律師事務所主任，房產律師王玉臣就表示，對于樓市而言，不少人選擇這種方式入市是為了炒房，純屬投機行為。無形中抬高了房價，擾亂了房產市場。所以相關部門三令五申不允許經營貸流入樓市。

經營貸本身也是有風險的，對于金融市場而言，也擾亂了金融管理。比如經營貸是一種特殊的貸款方式，整個大盤也不是無限的。資金流向房地產后，無疑將侵犯到其他真正需要這方面資源的中小企業家。

而對于個人借貸者來說，一旦被查出將面臨停貸，償還貸款的風險，資信也會受到嚴重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，還將面臨房產被拍賣，房財兩失的風險！

無論出于以上哪一點原因，監管對于抵押經營貸的收緊已是板上釘釘的，在整個產業鏈條中，銀行可能只是因此受到批評，大V和機構們早已賺到了錢，只有借貸者在承擔最大的風險。所以，又回到了那句話，各論各的生意，各打各的算盤，只有風險與后果是每一個鋌而走險的購房人的。