我國(guó)為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)者，在房產(chǎn)交易中通過(guò)稅費(fèi)來(lái)區(qū)分普通置業(yè)者和炒房客，由于政策的差距較大，稅費(fèi)也是天差地別，于是“聰明人”找到了各種“避稅”的辦法，但這些方法也對(duì)應(yīng)著法律風(fēng)險(xiǎn)。

大家好，我是楊鈞。

我們看一下常見(jiàn)的避稅方法有哪些：

（一）簽訂陰陽(yáng)合同

簽訂陰陽(yáng)合同是二手房交易雙方常用的避稅方法。例如實(shí)際成交價(jià)為200萬(wàn)元簽訂“陰合同”，而網(wǎng)簽合同價(jià)格為150萬(wàn)元的“陽(yáng)合同”。這樣只需要按照150萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)繳納相關(guān)費(fèi)用。

法律風(fēng)險(xiǎn)：網(wǎng)簽合同才是有法律效力的，如果買(mǎi)方耍賴皮這時(shí)候賣(mài)方要想維權(quán)，一方面訴訟耽誤時(shí)間，另一方面還需要舉證，總之房子搭進(jìn)去了還不會(huì)那么快的拿到錢(qián)，所以對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。

Ps：有的買(mǎi)家覺(jué)得這樣子很劃算，省了不少的稅費(fèi)，但是到你過(guò)段時(shí)間想出售這套房產(chǎn)的時(shí)候就不合算了，因?yàn)榈綍r(shí)候增值稅部分會(huì)把你這“省”下來(lái)的50萬(wàn)也算進(jìn)去，稅費(fèi)可能比當(dāng)時(shí)按照實(shí)際成交價(jià)繳納的還要多。

（二）假離婚假結(jié)婚

在限購(gòu)城市為了取得購(gòu)房資格常有假離婚假結(jié)婚的現(xiàn)象發(fā)生。這都是因?yàn)橘?gòu)房政策中常有以家庭為單位的計(jì)算方法，于是就有了假離婚的現(xiàn)象，因?yàn)殡x婚后就變成了兩個(gè)家庭，而假結(jié)婚通常是因?yàn)閼艏膯?wèn)題，當(dāng)購(gòu)房與當(dāng)?shù)貞艨趻煦^并且戶口沒(méi)那么容易得到的時(shí)候就催生了假結(jié)婚的現(xiàn)象，就像現(xiàn)在各大城市搶人的現(xiàn)象，以至于好多城市戶口很容易就得到了，那么這些得到戶口的人真的是因?yàn)闊釔?ài)這個(gè)城市嗎？還是為了購(gòu)房或者教育等問(wèn)題呢？

法律風(fēng)險(xiǎn)：這塊其實(shí)更多的不是法律層面的問(wèn)題，而是思想層面的問(wèn)題，我覺(jué)得婚姻是這個(gè)世界上風(fēng)險(xiǎn)最大的事情，因?yàn)閮蓚€(gè)沒(méi)有任何血緣關(guān)系的人為了那看不見(jiàn)摸不著的“愛(ài)”結(jié)合在一起，有可能成為生死不渝的“愛(ài)人”，但也有可能成為置對(duì)方于死地的“仇人”。至于究竟是成為愛(ài)人還是仇人完全在一念間，是完全不可控的事情，所以，假結(jié)婚或者假離婚的背后究竟有沒(méi)有藏著買(mǎi)房賣(mài)房以外的東西，誰(shuí)也無(wú)法判斷，總之一旦出現(xiàn)“違約”，由于本身就有造假意愿，所以得不到法律的保護(hù)。

（三）延期交易

根據(jù)國(guó)家政策，二手房交易由于性質(zhì)及年限不同都有不同的優(yōu)惠政策。其中增值稅以2年為界限，個(gè)人所得稅以5年為界限。因此很多人便出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)雙方約定延期交易的現(xiàn)象。如雙方以“先租后買(mǎi)”的方式達(dá)成交易，過(guò)戶前買(mǎi)房先租住房屋，每月約定租金，待2年或5年的期限一到，雙方將租金抵消到房款中。

法律風(fēng)險(xiǎn)：如選擇延期交易就意味著相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)房屋是不能辦理過(guò)戶的。如果政策發(fā)生變化，房?jī)r(jià)上漲，賣(mài)方則可付違約金而不出售房屋；房?jī)r(jià)下跌，買(mǎi)家也不愿繼續(xù)交易。風(fēng)險(xiǎn)隨著時(shí)間的延長(zhǎng)其不確定也越來(lái)越大，尤其是個(gè)體之間。

（四）假贈(zèng)與

對(duì)于贈(zèng)與的房產(chǎn)，賣(mài)方不必付個(gè)人所得稅，交易雙方即可通過(guò)私下協(xié)議進(jìn)行房款交接。一般只需要繳納契稅，所以通常能節(jié)省下不少的費(fèi)用。

法律風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)贈(zèng)與無(wú)法辦理貸款，另外買(mǎi)方拿到房產(chǎn)后發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)。而對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)由于雙方私下進(jìn)行交易，如果賣(mài)方先辦好了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶而買(mǎi)方未交齊房款很容易引起糾紛。由于贈(zèng)與是“送”而非買(mǎi)賣(mài)，所以私下的交易自然得不到例如《消法》等相關(guān)法律的保護(hù)。

上面四種就是二手房交易過(guò)程中常見(jiàn)的避稅方式及其法律風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，人是會(huì)制定“對(duì)策”的高等動(dòng)物，不論什么政策的出臺(tái)，一定會(huì)有聰明人想到對(duì)策，就好像不管多嚴(yán)密的系統(tǒng)都一定會(huì)有黑客能攻破一樣，這屬于人的本能，所以，隨著調(diào)控的升級(jí)，政策的出臺(tái)，一定會(huì)有更多的方法和對(duì)策的出爐，但是，這里要奉勸那些“聰明人”，還是放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，不要僅看見(jiàn)蠅頭小利，最終可能是得不償失的。

這期的節(jié)目就到這里，祝大家生活愉快！