近日，有關(guān)“房屋公攤面積”的話題引起輿論熱議。特別是在如今房地產(chǎn)稅越來越近的腳步下，公攤面積意味著額外的費(fèi)用，再加上已經(jīng)存在的物業(yè)費(fèi)，消費(fèi)者顯然不太樂意。《人民日?qǐng)?bào)》、《光明日?qǐng)?bào)》相繼發(fā)文，質(zhì)疑房屋公攤面積的合理性和公開性，這也讓“公攤面積”這筆“糊涂賬”將被重新審視。

公攤面積成“慣例”

長江周刊記者走訪發(fā)現(xiàn)，隨著城市進(jìn)入高層時(shí)代，公攤面積成為一種“不成文的規(guī)定”，每家在售樓盤都會(huì)明確告知公攤面積的比例。

所謂公攤面積，指的是分?jǐn)偟墓灿?a style='color:#0000CC;' href='/fangchanlushi/197.html' title='房屋建筑施工總承包二級(jí)資質(zhì)承包范圍（建筑工程資質(zhì)申請(qǐng)要求）' target='_blank'>建筑面積，是指每套商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。一般情況下，6層以下的住宅，因?yàn)闆]有電梯，所以其公共空間面積小些，公攤在10~25%之間。高層住宅因有電梯以及安全通道等，公攤面積比較多，按照一梯一戶、一梯兩戶、兩梯三戶等不同標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積比例在20%~30%左右。銷售人員一般會(huì)告訴客戶，公攤面積的計(jì)算有這樣的公式，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積；公攤面積=公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積；套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺(tái)面積。

據(jù)了解，這些計(jì)算方法在我國房地產(chǎn)銷售法規(guī)中并沒有明確的規(guī)定，多年來一直飽受各方的爭議。不斷有樓盤爆出公攤面積不合理，遭到業(yè)主的吐槽和抗議。

買房者一頭霧水

今年55歲的孫先生做了二十多年的美容美發(fā)用品生意，有了一定的積蓄，名下的房產(chǎn)有3處。孫先生回憶說，2000年剛從老家來到九江城區(qū)，在開發(fā)區(qū)買了一套90平方米的商品房，“那時(shí)候幾乎沒有聽說過公攤面積。”五年后，孫先生又在開發(fā)區(qū)購買了一套120平方米的大三居，售樓人員告訴他，公攤面積約10個(gè)平方，主要是樓梯間以及小區(qū)綠化等。第一次聽說公攤面積的孫先生勉強(qiáng)接受了開發(fā)商的做法，畢竟還有一些贈(zèng)送面積，那時(shí)候九江購房要為“公攤”買單已經(jīng)是“慣例”了，幾乎所有樓盤都有公攤面積。

2015年，孫先生為兒子購置婚房，在濂溪區(qū)一家樓盤選了一套電梯房，面積為143平方米，售樓部表示公攤面積約占20%， 具體多少要等辦理房產(chǎn)證時(shí)才知道。兩年后， 孫先生在房產(chǎn)證上看到實(shí)用面積僅為114平方米，有近30平方米的公攤面積。以當(dāng)年6000元一平米來算，近20萬元全是“冤枉錢”。

“這些都是開發(fā)商玩的貓膩，把各種費(fèi)用都轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。”孫先生憤怒地說，公攤面積沒有合理的法律依據(jù)，但在房地產(chǎn)日益火爆的時(shí)代，只能說一個(gè)愿打一個(gè)愿挨。

孫先生的經(jīng)歷不是偶然，如今九江大部分購房者都接受了房屋“公攤面積”這個(gè)設(shè)定，但是對(duì)公攤面積怎么得來，以及自己最終得到的房屋的實(shí)際使用面積到底多少并沒有多少人去較真。

按照房產(chǎn)部門規(guī)定，目前九江住宅性質(zhì)的房屋公攤面積應(yīng)該不超過20%，商業(yè)性質(zhì)的房屋公攤面積不應(yīng)該超過30%。長江周刊記者走訪市區(qū)幾個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，售樓人員都不會(huì)主動(dòng)提及公攤面積，只有在購房者詢問時(shí)才會(huì)告知，而當(dāng)購房者詢問這個(gè)公攤面積是如何計(jì)算得出時(shí)，大部分銷售者都不能清楚給出答案。記者在濂溪區(qū)某售樓部詢問公寓的公攤面積時(shí)，售樓人員解釋，“我?guī)タ聪聵影彘g吧，這個(gè)公攤面積我做了這么多年都還不清楚，說出來您也沒有直觀的感受，不如我直接帶您感受下，您覺得面積可以就可以。”而在城區(qū)另一個(gè)公寓樓盤，記者詢問30%公攤占比為何如此高，銷售人員解釋說，“因?yàn)槲覀兊碾娞莺芏啵鍛羧荩匀还珨偩蜕先チ恕！?/p>

銷售人員語焉不詳，購房者自然不清楚公攤面積從何而來，更不知道自己房屋公攤到底多大，更別提真的拿尺子測量房屋的實(shí)際實(shí)用面積了。

那么，這個(gè)簡單的算術(shù)，到底是怎么計(jì)算的，是不是就是簡單地用房產(chǎn)本上的面積減去公攤面積得到實(shí)際使用面積？

公攤面積怎么算

在現(xiàn)行法律對(duì)公攤面積的規(guī)定少之又少的情況下，購房者怎么樣才能確保自己的利益不受侵犯呢？

公攤面積包含了樓棟公用門廳走廊、變電房、電梯平臺(tái)、電梯井、公共墻面、保安值班室、公用管道、小區(qū)綠化等，而車庫、車位、鍋爐房、倉庫、人防工程、物管用房，開發(fā)商自用房等則不能包含在公攤面積內(nèi)。如果有銷售把上述這些內(nèi)容混為一談?wù)f不清，那消費(fèi)者就要小心了。

房產(chǎn)部門提示，公攤面積的計(jì)算其實(shí)不復(fù)雜，建筑面積減去套內(nèi)面積就是公攤面積。而所謂套內(nèi)面積也不僅僅指套內(nèi)的平方數(shù)，它是指套內(nèi)使用面積與墻體面積、陽臺(tái)面積之和。如果我們在實(shí)際拿房時(shí)用自己測量的數(shù)據(jù)來算公攤面積，忽略墻體面積這個(gè)因素，一般會(huì)出現(xiàn)誤差。此外，封閉式陽臺(tái)才算全面積，未封閉陽臺(tái)一般只算一半面積。在購房中要弄清建筑面積、套內(nèi)面積的具體數(shù)據(jù)，以免被偷梁換柱。

公攤面積包括內(nèi)容眾多，除了銷售人員經(jīng)常掛在嘴邊的“電梯用地”，還有小區(qū)綠化和電房等小區(qū)公共設(shè)施。而房屋的公攤占比往往在建成前就已經(jīng)出來了。開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測繪公司去實(shí)地測量，隨后出具測繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況。只是如何計(jì)算公攤面積 到底該怎么算？，到底小區(qū)綠化多少面積，樓梯通道多少面積，購房者卻難以知情。購房者在入手前，可以向開發(fā)商索取公攤數(shù)據(jù)；也可以查閱所購房產(chǎn)設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機(jī)構(gòu)的相關(guān)文件；還可以查閱購房合同中約定的公攤面積。

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外地：按套內(nèi)面積賣樓

也正因?yàn)槭枪珨偯娣e存在含糊地帶，因此，早有一些區(qū)域賣房就已采用了以套內(nèi)面積計(jì)算房價(jià)的銷售方式。據(jù)了解，廣東順德早在2000年4月就出臺(tái)政策規(guī)定，凡是新批準(zhǔn)預(yù)售和確權(quán)的商品房，均實(shí)行按套(單元)內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)，其公用建筑面積的建設(shè)費(fèi)用可計(jì)入銷售單價(jià)內(nèi)。每個(gè)單元應(yīng)分?jǐn)偟墓娣e不予計(jì)算和記載。

不過，如今順德賣樓卻是建筑面積、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)“雙軌并行”的方式。據(jù)順德某樓盤的銷售人員透露，賣樓采用“雙軌并行”是源于2014年，順德出臺(tái)政策規(guī)定：繳納房屋契稅標(biāo)準(zhǔn)從套內(nèi)計(jì)價(jià)變成建筑面積計(jì)價(jià)。

記者了解到，在國內(nèi)，按套內(nèi)面積賣樓執(zhí)行得最徹底的是重慶。早在2002年，重慶市人大常委會(huì)以地方法規(guī)的形式明確要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將被行政主管部門重罰，后在2011年又進(jìn)行了修訂完善。

業(yè)界人士表示，重慶的這一賣樓模式其實(shí)更接近國際慣例，因?yàn)闅W美都是按套內(nèi)面積來計(jì)算房價(jià)，與廣州相鄰的香港近幾年同樣也都采用了套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

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