非正式購(gòu)房合同是否具有法律效力

為了更好的理解，就以一個(gè)案例為例：

[案情簡(jiǎn)介]2000年10月，楊某看中某樓盤一套商品房，該房子套型、結(jié)構(gòu)、朝向、環(huán)境等都很不錯(cuò)。但當(dāng)時(shí)，開發(fā)商尚未取得該樓盤商品房預(yù)售許可證。由于擔(dān)心該房子會(huì)被人搶先買走，楊某便和開發(fā)商簽訂了非正式購(gòu)房合同，合同約定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)最遲于2001年9月1日交付房屋，如果開發(fā)商逾期交房，則按每天房?jī)r(jià)款的萬分之五標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交房違約金。如果開發(fā)商逾期交房超過一個(gè)月，楊某有權(quán)解除，開發(fā)商除退還宋先生已付房款外，還要雙倍退還定金。隨后，楊某依約支付了2萬元定金，后又支付了該房屋買賣款首期10萬元。2000年12月，開發(fā)商拿到了該樓盤預(yù)售許可證，售樓處要求楊某再來簽訂正式的。楊某正式簽約時(shí)，發(fā)現(xiàn)正式合同中，交房時(shí)間被推遲到了2001年11月30日，并且，延遲交付房屋的違約處理方式變成按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算。對(duì)此，售樓處工作人員解釋，這只是為了辦理購(gòu)房手續(xù)，原來雙方簽訂的合同仍然有效，楊某于是簽約，但仍然保存了原合同。后來該樓盤在開發(fā)過程中出現(xiàn)不少問題，開發(fā)商擅自更改了小區(qū)規(guī)劃，楊某于是不準(zhǔn)備再購(gòu)買該房屋。2001年10月，楊某向開發(fā)商提出，該房已經(jīng)逾期交付一個(gè)月，按原合同規(guī)定，自己有權(quán)退房并要求雙倍返還定金。而開發(fā)商認(rèn)為，楊某既然已經(jīng)簽訂了正式的商品房，就應(yīng)該接受新合同的約束，公司可以按原合同規(guī)定，自9月1日起承擔(dān)違約責(zé)任，但不能退房和雙倍返還定金。雙方就此問題無法協(xié)商解決。2002年1月，楊某依法將開發(fā)商訴至法院。

[爭(zhēng)議焦點(diǎn)]1、在開發(fā)商未取得銷售許可證時(shí)，楊某和開發(fā)商簽訂的非正式合同是否具有法律效力?

2、2002年12月，楊某和開發(fā)商簽訂的正式契約合同是否有效?[律師提醒]購(gòu)房者在購(gòu)買商品房的過程中，應(yīng)當(dāng)遵循法律的規(guī)定程序步驟，簡(jiǎn)要提示如下：先行委托律師調(diào)查開發(fā)商信譽(yù)及資質(zhì)查驗(yàn)商品房銷售許可證;在交納定金前，了解將要簽訂的買賣契約并確定全部條款;交納定金時(shí)須約定，如果最終雙方?jīng)]有對(duì)契約達(dá)成一致意見，定金應(yīng)當(dāng)全額退還等。開發(fā)商簽約時(shí)的所有承諾，應(yīng)當(dāng)明確寫入正式合同。同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意保存好買房過程中的有關(guān)證據(jù)、材料，不要盲目聽信開發(fā)商沒有書面保證的所謂承諾。

[律師分析]商品房買賣過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商在未取得房屋預(yù)售許可證的情況下，以各種方法變相進(jìn)行商品房銷售的情形。下面，就關(guān)于非正式合同的效力做一個(gè)分析：楊某與房地產(chǎn)公司簽署的非正式契約(我們簡(jiǎn)稱其為舊合同)的效力究竟怎樣呢?客觀講，在取得預(yù)售許可證前就開始賣房，并與客戶簽訂自己擬訂的認(rèn)購(gòu)書或買賣合同，這是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商通行的做法。不出問題，大家相安無事，而一旦出了問題，就只能按法律規(guī)定解決。

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，開發(fā)商在未取得商品房銷售(預(yù)售)許可證之前，是不能以各種名義、方法銷售或變相進(jìn)行商品房銷售的，當(dāng)然，也就不允許開發(fā)商向購(gòu)房者收取任何具有預(yù)付款性質(zhì)的費(fèi)用。而上述的通行做法違反了《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。依據(jù)《中華人民共和國(guó)》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，本案中，楊某與開發(fā)商簽訂的舊合同是無效的，不能得到法律的保護(hù)。

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