和之盾研究｜取得其他國籍后繼承父母在京房
2023年，和之盾婚姻家事部處理了多起涉外財富傳承案件，其中子女加入其他國籍后，能否繼承父母在京房產、父母如何提前規劃房產傳承、子女獲得房產后如何進入海外賬戶，成為很多擁有其他國籍人士重點考慮的問題。本文針對已取得其他國籍人士，提供以下可選房產傳承路徑，并從稅負成本、辦理流程、取得房產（或對應價值）時間等方面進行利弊分析，以供參考。
路徑一：通過法定繼承或遺囑繼承取得房產
按受益額比例
20萬元（含）以下的部分
0.9%（按比例收費不到200元的按200元）
20萬元-50萬元（含）部分
0.7%
50萬元-500萬元（含）部分
0.5%
500萬元-1000萬元（含）部分
0.3%
1000萬元以上部分
0.1%
常見遺產受益數額確定標準
存款
存款數額即為受益數額
房產
公房
60元/平米
商品房
房屋標的的0.9%
四環內 房屋標的按元/平米計算
五環內 房屋標的按元/平米計算
股權
由公證處根據注冊資本、持有份額等進行估算
優點：
1.相應費用較低。
2.不影響父母生前使用房產。
3.不受限購政策影響，可處理多套房產。
缺點：
繼承權公證需所有繼承人配合，若繼承人之間無法達成一致，則須進行繼承訴訟，增加不確定風險。
路徑二：父母生前將房產贈與子女
1.需繳納契稅，稅率為房產價值的3%。
2.需繳納印花稅，稅率為房產價值的0.05%。
優點：
1.可在父母生前完成房產產權變更，增加傳承確定性。
2.直系親屬之間進行的房產贈與，費用相對較低。
缺點：
1.已經取得其他國籍的子女，須在我國境內工作或學習滿一年，且境內沒有其他住房，才可通過贈與獲得一套房產。
2.父母提前將房產過戶給子女，增加子女不贍養父母或揮霍財產風險。
路徑三：父母生前將房產通過買賣方式轉移至子女名下
1.需繳納契稅，稅率為房產價值的1%-1.5%之間。
2.需繳納印花稅，稅率為標的物的0.05%。
3.需繳納個人所得稅，若父母購買房產不滿五年或非唯一住房的需繳納個人所得稅，繳納稅率約為現值減去原購買價格的20%。若父母購買房產已滿五年，且為唯一住房的，不需要繳納個人所得稅。
4.若父母購得房產不滿兩年或非普通住宅需繳納增值稅，增值稅根據房產類型及購買時間差異較大，根據實際情況處理。
5.需要繳納增值稅的房產，還需繳納附加稅。
優點：
1.可在父母生前完成房產產權變更，增加傳承確定性。
2.若父母持有的房產購買時間已經滿五年，且系其唯一住房，各種費用相對較低。
缺點：
1.已經取得其他國籍的子女，須在我國境內工作或學習滿一年，且境內沒有其他住房，才可通過買賣獲得一套房產。
2.父母提前將房產過戶給子女，增加子女不贍養父母或揮霍財產風險。
3.通常此類過戶子女并不實際支付對價，因此若父母去世后，其他子女對該房產處置方式有異議或對其他遺產分配有異議，可能提起訴訟要求購買房產子女支付合同價款或以該子女未支付對價為由，主張《不動產轉讓協議》無效。
路徑四：父母將房產出售，現金由子女繼承
1.父母生前將自己名下的房產出售，獲得現金價值。
2.父母去世后辦理繼承訴訟或繼承權公證。
3.子女至國家外匯管理局北京市分局辦理資金購付匯核準。
4.房產轉讓款進入子女指定海外賬戶。
優點：
1.相應費用較低。
2.不受限購政策影響，可處理多套房產。
3.若子女對在京房產無居住、投資需求，且希望將房產轉化為現金價值，以便在海外生活、工作使用，該路徑為最徹底的解決方案。
缺點：
1.須在父母生前出售房產，增加老年人養老風險。
2.繼承權公證需所有繼承人配合，若繼承人無法達成一致，則須進行繼承訴訟，增加不確定風險。
結 論
以上路徑須當事人根據父母持有房產的實際情況及子女未來對房產利益的享用情況綜合而定，各有優勢和弊端。
當然如果父母對于子女的財富傳承還有其他訴求，比如：更靈活的分配方案、更合理的稅務安排等，還可以通過房產獲得的現金設立家族信托或者保險金信托等，通過約定信托分配條款，實現海外子女獲得在京房產的利益。
無論是房產還是現金，提前規劃傳承方案的意義并不是單純地為了避免繼承人為爭奪遺產而反目成仇，還在于當事人在進行傳承規劃時，可以面向未來，盡可能幫助子女簡化傳承程序、降低金錢與時間成本。
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本文作者
王雪姣
高級合伙人、婚姻家事部主任
王雪姣律師具有扎實的理論功底和婚姻家事領域糾紛解決實務經驗，專注婚姻家事案件十余年，與團隊辦理了數十起涉高凈值人士的婚姻家事案件。王律師參與辦理一大批重大、疑難并具有巨大社會影響力的案件，善于通過關聯訴訟、友好談判、提前管控等多種措施解決各類婚姻家事風險。
現任北京市海淀區律師協會婚姻家事委員會委員、北京市豐臺區青少年社會工作團工委青少年法律服務專家委員等職。
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