律師提示：賠償違約金也不能終止房產買賣合同

2006年06月02日03:32 海峽都市報

Ｎ本報記者 王勛

本報訊 目前，一個新問題正困擾著許多購房者：即便通過中介與賣方簽訂了經紀合同，還是不能保證買到該房產。

今年3月份，福州的劉先生通過某中介看中了位于鼓樓區的一套二手房，雙方很快就

房價達成了協議，并簽訂了《房產買賣經紀合同》。可就在合同簽訂后的第三天，劉先生突然接到中介通知，稱房東嫌成交價太低，不打算出售該房產。這讓劉先生非常氣憤，好不容易看中了一套房子，而且已經簽了合同，怎么想反悔就反悔呢？

于是，劉先生找到房東說理，得到了一個讓他吃驚的答案：雙方簽訂的這份合同屬于無效合同。房東向他解釋說，由于該房產屬兩人共有產權，而當時到場簽合同的僅是產權人之一，雖然這份格式合同中有說明到場方可以作為受托代理人，但根據法律規定，委托人必須要出具一份書面材料，由于缺少了這份書面的委托證明，該合同屬于無效。

之后，劉先生就此事咨詢了律師，也印證了房東的說法。

“我和家人都是第一次買房，哪里知道這么多門道？”劉先生認為中介應該對此事負責，可中介方卻堅持該經紀合同有效，建議他起訴賣方，這讓他不知如何是好。

業內：房東違約時有發生

記者從福州的幾家中介了解到，賣方在簽訂合同后，又主動提出違約的案例經常發生。尤其是近兩個月來，由于房價上漲幅度較大，許多房東普遍認為房產的升值空間還很大，以現在的價格出售不劃算，所以，就算簽了合同，也會想盡辦法要回房子。

福州某連鎖中介的有關人士告訴記者，常常是簽合同的前一天，賣方突然提出加價，否則不賣。有的則是買賣雙方已經簽訂了經紀合同，由于房產之前被抵押等種種原因，不能立即過戶，就在辦理相關手續期間，房東又以產權劃分不明等為由提出中止買賣。甚至有的房東寧可賠付違約金，也要把房子要回來。

律師：賠償違約金也不能終止合同

福建三通律師事務所許水清律師告訴記者，購房者在簽訂合同前律師提示：賠償違約金也不能終止房產買賣合同，應盡可能多地了解該房產的有關信息，以減少出現變數的可能。尤其要明確土地、房屋產權的關系是否明晰，有無遺留糾紛問題；審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性；注意產權證上的業主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

許水清律師說，合同既保護買賣雙方的合法權益，又制約著雙方的責任義務，并非一方可以隨意違反。從法律角度來說，只有當雙方在合同中明確約定，買方所支付的購房定金為“解約定金”時，賣方才可以在自愿承擔定金責任的同時，解除合同。如果沒有特別說明，一般視為“履約定金”，這意味著，在簽訂合同后，就算賣方愿意退還定金并作出相應賠償，只要該房產還具備買賣條件，賣方也不能單方解除合同，否則，買方可向法院起訴。

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