一、什么情況可以拒絕繳納物業費

1、物業費的收取應該從業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開放商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕繳納這段時間的物業費;

2、物業公司沒有和業主簽合同的情況，業主可拒交;

3、對于物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納范圍內的，可以拒絕交納;

4、物業服務質量過差可暫時拒交，但要有有力的證據，并找尋實質解決辦法;

5、物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交;

6、物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況 ，業主對擅自提高的部分可以拒交;

7、因房屋質量問題還未交房的，物業費是由開發商交納;

8、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業主可拒交。

9、法律依據：《中華人民共和國民法典》

第九百三十八條 【物業服務合同內容和形式】物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當采用書面形式。

第九百四十二條 【物業服務人的一般義務】物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

二、起訴物業需要注意什么

1、原告需要具有民事行為能力。

根據民法通則規定，18周歲以上的公民是成年人，具有完全的民事行為能力。

2、原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織。提起訟訴的消費者必須是在購買、使用商品或接受服務中合法權益受到侵害的消費者或其他受害人。

3、有明確的被告。

4、有明確的訴訟請求和事實理由。就是具體地提出經營者違約、侵權行為的事實和給自己造成的損害，以及經營者應承擔的民事責任等。

5、向有管轄權的人民法院起訴。可以包括以下幾個方面：

(1)一般民事案件中，對法人或其他組織提起民事訴訟，由法人住所地人民法院管轄;同一訴訟的幾個被告住所地或經常居住地在兩個以上人民法院轄區，可向其中的任何一個轄區的法院起訴。

(2)對侵權行為，就向侵權行為地或者被告所在地法院起訴。

業主可以不繳納物業費的情形包括：房屋未交付、物業公司不履行物業管理服務、未簽訂物業服務合同、物業服務質量過差等。希望以上內容能對你有所幫助，如果你還有其他問題可以點擊下方按鈕咨詢，或者到北京律師網咨詢專業律師。