【最新】深圳房產過戶給子女，繼承、贈與、買賣哪種最劃算？

【最新】深圳房產過戶給子女，繼承、贈與、買賣哪種最劃算？

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最近遇到不少客戶咨詢，說想把自己的房子留給孩子，但是不知道哪種方式過戶最劃算？

是不是贈與最劃算？恐怕未必。

以老張的咨詢為例。

老張想將自己10年前購買的一套唯一的深圳住宅（面積為110㎡，普通住宅），原登記價為人民幣180萬元，現評估價為人民幣420萬元）過戶給兒子小張，當然小張名下還沒有房產。

那么老張什么時候以及什么方式將房產過戶給小張最省稅費呢？

算稅費之前，先來理一理稅費有哪些。

首先，個人轉讓住宅（無論任何方式轉讓）均無需繳納土地增值稅。

其次，根據2022年7月1日實施的《中華人民共和國印花稅法》，不再征收印花稅。

第三，教育費附加稅，城市建設維護稅、地方教育附加稅，統稱為增值稅附加，合計為增值稅的12%，實際上增值稅及增值附加稅的總稅率是5.6%。凡是有增值稅的，均會有增值稅附加，反之亦然。為簡化計算，暫且忽略增值附加稅。

第四，就住宅而言，主要涉及三大稅種：契稅、個稅和增值稅。為計算方便，本文所列計算基數均為概數。

第五，如涉及繼承、贈與【最新】深圳房產過戶給子女，繼承、贈與、買賣哪種最劃算？，還可能產生公證費。

第六，其它諸如登記費、工本費等小費用，暫且忽略。

小張要將房產過戶自己名下，有四種過戶方式可供選擇：

一是老張百年之后由小張繼承，二是贈與，三是直系親屬買賣，四是正常買賣。

我們分別來算一算。

一、繼承方式（無需審查購房資格）

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小結：

1、因子女繼承父母名下房產屬于法定繼承，故無需審核小張是否具有購房資格。

2、繼承方式過戶住宅時，免征繳納增值稅、個人所得稅、契稅，僅需繳納公證費。

而根據《廣東省發展改革委、廣東省司法廳關于調整公證服務收費有關問題的通知》（2022年1月1日施行）附表，每套居民房產繼承、遺贈的公證事項費用總額不得超過1萬元。

因此，小張繼承老張名下住宅，僅需繳納1萬元公證費。

二、贈與方式（需審查購房資格）

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小結：

1、 贈與分直系親屬贈與和非直系親屬贈與兩種。

2、這里的直系親屬，主要指被稅務認定的直系親屬，包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及直接撫養、贍養義務人之間。注意，“兄弟姐妹”也包括在內（雖然其并非法律意義上的直系親屬），直接撫養、贍養義務人主要指繼子女、繼父母。

3、兩種贈與的區別是：直系親屬贈與免征增值稅、個人所得稅，只需繳納3%契稅；而非直系親屬贈與視同買賣，增值稅、個人所得稅都正常繳納，即所有稅費與正常買賣相同，且比正常買賣多一項公證費。

4、與遺贈和繼承不同，贈與均要求受贈方具有購房資格（符合當地限購政策）。

5、贈與時，作為契稅繳納基數的過戶價為評估價，而非原登記價。

6、贈與過戶要求提前辦理公證手續，支付公證費，除了遺贈的公證費實行單套住宅1萬元的上限管理外，其他贈與方式均按照《廣東省實行政府指導價管理的公證服務收費項目和收費標準表》據實計算。

因此，老張將住宅贈與小張屬直系親屬贈與，辦理過戶時，可免征增值稅、個人所得稅，僅需按評估價的3％繳納契稅12.6萬元，并需另繳公證費2.56萬元。

三、正常買賣方式（需審查購房資格）

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小結：

1、因老張的住宅屬于滿五唯一免征個人所得稅、增值稅的情形，故正常買賣僅需繳納契稅，過戶稅費為6.3萬元。

2、假設老張的住宅不屬于滿五唯一情形，則正常買賣需繳納個人所得稅和契稅（增值稅因滿五年普通住宅而免征）。

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四、直系親屬買賣方式（需審查購房資格）

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小結：

1、直系親屬買賣與正常買賣不同的是，可按原登記價過戶。

、因老張的住宅屬于滿五唯一免征個人所得稅、增值稅的情形，故直系親屬買賣僅需繳納契稅，過戶稅費僅為2.7萬元。

五、結論

最后以老張的咨詢為例。

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因老張的住宅屬于家庭滿五唯一免征個人所得稅、增值稅的情形，從附表可得，繼承僅需繳納公證費1萬元，而贈與、正常買賣、直系親屬買賣過戶產生的稅費分別為15.16萬元、6.3萬元、2.7萬元。

即這套滿五唯一的住宅過戶稅費從低到高排列為：繼承

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