一房?jī)少u房子如何確定歸屬

(一)已辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的，房產(chǎn)歸登記的買受人所有。

根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這說(shuō)明，在商品房買賣合同合法有效的前提下，只有所售房屋經(jīng)過(guò)登記，房屋所有權(quán)才發(fā)生改變。所以，數(shù)個(gè)買受人中，誰(shuí)辦理了商品房過(guò)戶登記手續(xù)，法律就認(rèn)定誰(shuí)取得了該房屋的所有權(quán)。

(二)買受人均未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)的，歸已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的買受人所有。

《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處理該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”這說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記具有公示與公信效力，能夠維護(hù)交易安全和正常的交易秩序，會(huì)得到法律支持，以確保依法辦理了房屋預(yù)告登記手續(xù)的商品房買賣合同的完全履行。

(三)既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理預(yù)告登記的，歸已先行合法占有房屋的買受人所有。

雖然根據(jù)我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶為標(biāo)準(zhǔn)，交付使用并不具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意義，但是，房屋的轉(zhuǎn)移占有與交付使用，仍然具有明顯的公示與公信的作用。再者，《解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)”。已先行合法占有爭(zhēng)議房屋的買受人已經(jīng)開始承擔(dān)合同標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，從這一點(diǎn)看，不支持其合同履行要求也不符合民法上規(guī)定的公平原則。在實(shí)踐中，雙方當(dāng)事人一般在合同約定以出賣人交鑰匙的時(shí)間作為其向買受人交付使用房屋的時(shí)間。

(四)均未辦理商品房過(guò)戶登記手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有爭(zhēng)議房屋的，歸先行支付房屋價(jià)款的買受人所有。

法律無(wú)相關(guān)規(guī)定，但是，由于支付對(duì)價(jià)是房屋買賣合同履行行為，因此，已經(jīng)先行支付房屋價(jià)款，履行了自己的合同義務(wù)的買受人，要求對(duì)方當(dāng)事人相應(yīng)履行合同義務(wù)的要求，理應(yīng)得到支持，這樣才能最大限度地維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)合同的善意履行，維護(hù)合同當(dāng)事人的合法利益。

(五)如果上述情況均未發(fā)生，歸簽約在先的買受人所有。

據(jù)公平、誠(chéng)實(shí)信用的民事行為的基本原則，簽約在先的合同成立在先，理應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。

遭遇一房?jī)少u的時(shí)候買受人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，自己不能解決可以詢問(wèn)科普華君網(wǎng)律師。