根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)第四條規定：“個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。”

因此，繼承取得房產對外銷售時，以繼承前的購房時間確定是否滿五年。

奐熹聊聊

在我國繼承住房，個人所得稅、增值稅、契稅、土地增值稅、印花稅這些房產過戶環節的稅都是沒有的。繼承的住房再出售納稅和一般的二手房有些不同，我這里做個提示。

1、住房再出售，繼承人計算增值稅、個人所得稅時，購房時間按繼承前的購房時間確定。

許多人擔心繼承住房后還要再持有五年才能享受“滿五唯一”免個稅的優惠，廣西稅局答疑解時了這個問題，就算是個人今天繼承住房，明天再賣，只要是繼承前這個房子已經買了超過5年，繼承人家里就這一套繼承來的住房繼承的住房再出售，稅款怎么算？“滿五唯一”免稅怎么享受？，那就可以享受“滿五唯一”免個稅的優惠。

廣西稅局答疑引用的國稅發〔2005〕172號提到的《通知》是《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）。

另外國稅發（2006）144號對廣西稅局答疑引用的國稅發〔2005〕172號第四條又做了進一步的解釋，雖然現在已經營改增了，但國稅發〔2005〕172號是對房地產交易行為涉稅認定的文件，所以其規定同樣適用于增值稅。這兩個文件雖然廢止的條款很多，但本文引用的都是現行有效的條款。

2、住房再出售，如不符合優惠條件，繼承人按財產轉讓所得計算個人所得稅時，可扣除的財產原值是繼承前的購房原價。

按國稅發（2006）144號第二條第二款規定，繼承的住房再出售時不能核定征收個稅，因為繼承算是零成本取得的住房，許多人就擔心繼承的住房再出售時，會不會用售價全額按財產轉讓所得計算20%的個稅？

廣西稅局引用的國稅發〔2005〕172號第四條中也明確購房價格按繼承前購房原價確定，所以即使繼承的住房再銷售不滿足“滿五唯一”免個稅的條件，其再銷售計算個稅時還是有財產原值可以扣除的。

3、繼承的住房再出售無印花稅、土地增值稅，契稅由買方繳納，增值稅按現行政策確定征免。

其實這是對所有住房銷售都適用的政策，財稅（2008）137號的第二和第三條規定仍然有效，個人銷售住房的印花稅和土地增值稅仍是暫免的。房產交易的契稅是由買方繳納，這里就不再多說。

繼承人將購買不足兩年的住房對外銷售要全額繳納5%的增值稅，如果住房購買2年以上（含兩年）是可以免稅或差額納稅的。最后再重復提醒一句，增值稅征收時購房時間按繼承前的購房時間確定，在北上廣深，差額納稅時用到的”購買住房價款“就是繼承前的購房原價。

今天介紹的政策都是國家層面的，如果地方政策和此有差異，一定要確認地方政策是否合法，別多繳了稅。

“每天聊聊”系列其他部分文章

多月的勞務報酬在一個月內分次支付，個稅怎么繳？

年底購買固定資產，希望折舊一次性稅前扣除，要注意什么？

運輸、裝卸捐贈物資的費用怎么在所得稅前扣除？

買入應收賬款后，應該持有還是再售？

11月11-20日文章的合集

9、10月以及11月1-10日文章的合集

免責聲明：本文系轉載自其它媒體，版權歸原作者所有；旨在傳遞信息，不代表本站的觀點、立場和對其真實性負責。如需轉載，請聯系原作者。如果來源標注有誤或侵犯了您的合法權益等其他原因不想在本站發布，來信即刪。