一、于商品房市場而言，該新政主要包含以下三大要點(diǎn)：

1、增加2023年住宅用地供應(yīng)量

2、第二套房貸款最低首付比例從原來的60%提升至70%

3、提高異地戶籍購房者的購房門檻(稅收或社保繳納期限從原來的累計(jì)繳納1年以上(含1年)，調(diào)整為累計(jì)繳納2年以上(含2年))

二、評論：

1、增加2023年住宅用地供應(yīng)量

目前上海房價的持續(xù)上漲，主要是由于供不應(yīng)求所引致。通過增加住宅用地供應(yīng)量，能有效緩解供需矛盾。

然而，項(xiàng)目從拿地開發(fā)到預(yù)售一般沒有12至24個月是不能形成新增供應(yīng)的。供應(yīng)的短缺，尤其是中低端住宅項(xiàng)目，在短期內(nèi)仍將延續(xù)。然而，從中期來看，供應(yīng)短缺的逐步緩解將促使房價趨于平穩(wěn)。

2、第二套房貸款最低首付比例從原來的60%提升到70%

與北京、深圳近期政策的調(diào)整相一致，上海第二套房貸款最低首付比例從60%上調(diào)為70%。雖然該措施對部分改善型需求買家和投資客會產(chǎn)生一定的影響，但其影響程度相對有限。

第二套房貸款利率仍維持在1.1倍基準(zhǔn)利率。

3、提高異地戶籍購房者的購房門檻

非戶籍購房人士須提供的稅收、社保累計(jì)繳納期限從原先前2年內(nèi)累計(jì)滿1年以上(含1年)調(diào)整為前3年內(nèi)累計(jì)滿2年以上(含2年)

數(shù)據(jù)來源:上海市住房保障和房屋管理局《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施》，2023年11月8日

三、**國際觀點(diǎn)：

綜合而言，**國際認(rèn)為，“滬七條”的出臺旨在對購房者予以警示信號，而實(shí)質(zhì)性影響卻十分有限。此輪新政的出臺預(yù)計(jì)在短期內(nèi)將會對購房者的心態(tài)產(chǎn)生一定的影響，繼而或會導(dǎo)致成交量在2023年第四季度出現(xiàn)下滑。然而，預(yù)計(jì)房價仍將保持堅(jiān)挺，且回調(diào)幅度不大。部分原因是由于今年發(fā)展商出色的業(yè)績表現(xiàn)。考慮到今年前三季度強(qiáng)勁的銷售業(yè)績，發(fā)展商在今年年末進(jìn)行降價促銷的可能性甚微。值得注意的是，即便是今年4月頒布了“新國五條”政策，上海新建商品住宅成交均價仍從4月至10月上漲了7.4%。

“滬七條”的出臺預(yù)計(jì)將會對上海住宅物業(yè)租賃市場產(chǎn)生小幅影響，促使部分潛在買家暫緩置業(yè)計(jì)劃，轉(zhuǎn)而選擇租賃住房。租賃需求的增加預(yù)計(jì)將推動住宅租金小幅上升。

從長期來看，**國際認(rèn)為，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，采取綜合性的調(diào)控手段十分有必要。通過集體土地的流轉(zhuǎn)來增加新增供應(yīng)，房產(chǎn)稅的有效實(shí)施以及開拓國內(nèi)投資者的投資渠道(而非投資住宅物業(yè))等手段來最終引領(lǐng)市場平衡發(fā)展，而不是依靠行政手段來抑制需求。

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