房屋作為一項不動產(chǎn)，其買賣過程中所涉及的法律關系是復雜的。加之現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場還存在很多不規(guī)范的行動，這就要求購房者在購房過程中的每個環(huán)節(jié)都要謹慎、細致，遇到法律問題多問問律師，如能直接聘請律師代理進行購房事務，則能有效地規(guī)避風險，保護自己的合法權益。縱觀近幾年的房地產(chǎn)買賣中，以下問題比較普遍，購房者應該尤其注意。

一是房地產(chǎn)發(fā)展商的主體資格。房地產(chǎn)商在賣商品房時必須具備主體資格。主體資格主要體現(xiàn)在營業(yè)執(zhí)照上，購房者應仔細審閱房地產(chǎn)商品營業(yè)執(zhí)照，看其經(jīng)營范圍，如其營業(yè)執(zhí)照中沒有經(jīng)營開發(fā)，出售商品房的條款，則可斷定該房地產(chǎn)商無主體資格。在這種情況下，所簽訂的購房合同可能導致無效。發(fā)生損失也難以挽回。現(xiàn)在，市面上存在很多由村、鎮(zhèn)等發(fā)展的房地產(chǎn)，這其中的很多房地產(chǎn)其土地歸村集體所有，村、鎮(zhèn)等部門并無房地產(chǎn)經(jīng)營的資格，其他手續(xù)也沒有，這種房買來將存在較大風險。

二是看土地使用權證。土地使用權是房產(chǎn)權產(chǎn)生的前提和基礎。但是現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商由于不能繳足土地出讓金，或不想繳納土地出讓金，因而得不到政府土地部門頒布的土地使用權證。在這種情況下，即使房產(chǎn)開發(fā)商持有預售或銷售許可證，消費者也不要輕易購買。因為按照《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商銷售商品房，必須同時具備三個條件，即土地使用證，規(guī)劃許可證，銷售許可證。如沒有土地使用權證，很有可能導致購房合同無效。而且，在沒有土地使用權證的情況下是不能辦出房屋產(chǎn)權證的。房屋作為一項不動產(chǎn)，其權屬及其變動必須嚴格進行登記制度。如果沒有產(chǎn)權證，就不能依法對房屋享有所有權。對相關侵權行為，也無法進行有效的對抗，這對于購房者來說是不利的，因為居住權，使用權，抵押權等都是由產(chǎn)權派生出來的，如果連產(chǎn)權沒有的話，購房者還能享受什么權利呢？

三是在購買期房的情況下，一定要小心。沒有預售許可證，或預售許可證過期的情況下，一定不能購買。因為，一旦發(fā)生糾紛，合同往往無效。另外，由于付款與交付不同時進行，購房者在交款后，所購的房子會怎樣，很難預測。房地產(chǎn)商的資金情況，手續(xù)是否齊全，房地產(chǎn)商的信譽等很多因素會影響房屋的正常交付。或在交付時，發(fā)現(xiàn)房屋的質量，結構，朝向、面積不盡人意。這就要求在購買期房時，要把合同簽訂得非常嚴密和科學，以保證在出現(xiàn)糾紛時，能根據(jù)合同有效地追究房地產(chǎn)商的責任，保護自己的權益。

四是不要把填寫合同的權利全部交給房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)商作為賣方，其在簽訂合同時無疑首先考慮的是自己的利益，因此，他們會有意無意地盡量減低自己的責任，而增加消費者的風險和負擔。有不少購房糾紛在處理時，甚至發(fā)現(xiàn)合同中根本就沒有違約條款，或違約條款中的違約責任小得近乎零，這樣的條款根本起不到制約房地產(chǎn)商的作用。購房是一個平等協(xié)商的過程，購房者對合同的填寫和簽訂一定要充分考慮到自己權益和今后可能發(fā)生的糾紛。有些房地產(chǎn)商對購房者提出的意見不予置理，擺出一副愛買不買的惡劣態(tài)度。對這樣的房子，要么不買，要么到消費舉報其侵權消費者權益。

如果購房涉及貸款，所涉及到的法律問題就更多。而這方面的法律法規(guī)尚不健全，現(xiàn)在個人住房貸款所依據(jù)的基本上是銀行自己制定的制度和辦法。鑒上情況，在購房中聘請律師還是很有必要的。