房屋容易出現(xiàn)的問題

1、交付的房屋不屬于主體結構質量不合格的一般質量問題,在保修期內,購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時,承擔商品房保修責任”的規(guī)定,可請求其維修,因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的,開發(fā)商應當負賠償責任。

2、交付的房屋屬于主體結構質量不合格的,應先請求房屋所在地的房屋工程質量監(jiān)督單位檢查,在取得房屋質量鑒定不合格的證書后,可要求退房,對因此造成損失的,開發(fā)商應承擔賠償責任。對消費者的正當要求,開發(fā)商不予理睬的,可以向消費者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

房屋質量出現(xiàn)糾紛時的解決方法

第一,分清責任主體,房屋質量糾紛經(jīng)常涉及三個主體:開發(fā)商、物業(yè)公司、建筑施工單位。簡單地說,開發(fā)商對房屋承擔質量保證責任;物業(yè)公司通常對小區(qū)內公共部位承擔一般的維修、管理義務;而建筑施工單位基于施工合同向開發(fā)商承擔質量保證責任。只有開發(fā)商基于商品房買賣合同向購房人承擔質量保證責任。所以說,如果房屋質量出現(xiàn)問題應向開發(fā)商提出。

第二,慎重要求退房,《商品房買賣合同解釋》規(guī)定:“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結構質量經(jīng)檢驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。”第13條規(guī)定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和要求賠償損失的,應予支持。”也就是說無論在竣工驗收階段還是在房屋交付使用后,只要出現(xiàn)房屋主體結構不合格或嚴重影響正常居住使用,購房人均可要求退房及要求賠償損失。但在實踐中,主體結構不合格不能通過驗收的情況并不多見。作為購房人在入住后欲證明房屋主體不合格,往往須通過鑒定,但高額的鑒定費也往往會令購房人望而止步。且何為“嚴重影響正常居住使用”亦無明確法律規(guī)定。因此,法院因房屋存在質量問題判決退房的亦不多見。但購房人針對房屋存在的質量問題依追究開發(fā)商的一般質量保證責任,并要求其對造成的損失依法賠償,只要事實清楚、證據(jù)充分,一般會得到法院的支持。

第三,注意收集證據(jù),爭取糾紛處理中的主動。如何收集證據(jù)是購房人最頭疼的問題,可采取諸如拍照、攝像、書面記錄等方法,必要時可請公證機關進行公證等方式收集證據(jù)。另外,向開發(fā)商提出的關于房屋質量問題及解決意見盡量以書面形式。這樣,一方面可以證明該房屋當時存在何種質量問題及質量問題的狀況;另一方面還可以證明購房人在訴訟時效期間內向開發(fā)商提出了質量問題及解決請求。據(jù)此,可避免因超過訴訟時效而得不到法院的保護,為協(xié)商不成情況下的訴訟解決爭議做出必要的準備。

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