最近各地房子降價的新聞鋪天蓋地，身邊朋友又開始與時俱進地詢問房價會不會降，該不該買房。

對國人來說，房子是理財中最重要的問題。西南財經大學經濟與管理研究院《2023中國財富管理：展望與策略》報告顯示，北京市民總資產的83.8%是房子，這是極高的資產比例，上海是76.5%，全國平均是66%，而在美國房產占居民資產的比例只有35%。

城市階層的衡量標準成了房子。多套房的叫有錢人，還房貸叫房奴，沒有房……還是不說了吧。我一朋友北京人，之前找了個非本地的IT男，收入不低，但有房貸，朋友父母果斷不同意，不斷施壓。掙扎之后這朋友和前男友分手，隨后跟初中同學好了。男方父母要求盡快結婚，一方面是很滿意，另一方面因為年內結婚女方戶口遷入男方家，拆遷補償可以多領180萬元，且男方出錢用女方的名字又貸款買了一套房子。此前男方家有院子等拆遷，已經給兒子買了一套商品房，結婚前用準兒媳的名字再貸款買一套，首付和利率都比結了婚小兩口再買二套房低。你看看，圍繞房子，這些算盤打得多響(有錢人的生活有多無趣)!

01獨生子女的獨生子女時代房價會如何

之所以提到上邊那位朋友的例子，是因為雖然現在中國各個城市的房價漲跌不好說，但二十年后，中國的房價很好說。二十年后獨生子女的獨生子女一代步入社會，爺爺家的，姥爺家的，父母的房子，算起來3套了，再找個同樣條件的結婚，就6套了。目前倒金字塔型的人口結構，將使得二十年后中國人口大為減少，但房子卻空了下來。北京、上海這樣的特大城市，還可能有源源不斷的外來人口進來接盤買房，那些三四線的小城市到時很可能二手房賣都賣不出去。最大的變數是二胎政策，但我經常問身邊有了一個娃的獨生子女夫婦們，有生二胎意愿的基本沒有。如果說過去十多年是買房致富的時代，則未來十多年將是賣房變現的時代。

02不限購的地方小心房價跌

談未來二十年的房價顯得太遙遠。北京最近樓盤降價，那這樣的地方該不該買房子?

人口總是從村到鎮，從鎮到縣，從縣到市，從市到省會，從省會向特大城市靠攏，就是這樣的人口流動方向，導致特大城市房子供不應求。我和老婆老家都是三線城市，最近得到的反饋是，一手房還有人買，但二手房開始無人問津。各地房價的漲跌要結合當地的具體情況，但現在不限購的地方，要小心房價下跌了。此外這并不意味著限購的幾座特大城市短期房價會下跌，更可能的情況是這些特大城市的房價會穩定一段時間或小幅度地上漲。

供求關系是決定房價漲跌的根本原因。房子的供需比，通俗來講就是所統計時間段內住宅用地建筑面積與住宅用地銷售的比值。供需比小于80%為供給不足，80%至120%供需基本平衡，120%至200%屬供給輕度過剩，大于200%則供給嚴重過剩。

**證券最近的研究報告就顯示，從住宅供需比來看，北上廣深四個一線城市的供需比為65%，處于相對供給不足狀態，二線城市供需比為116%，三四線城市供需比為125%，全國供需比為119%。僅從供需比上來看，不僅一線城市的供需比仍然處在供給不足的狀態(不限購的話需求會更大)，全國性的房價大跌也暫時不會出現，中國城鎮化的人口紅利會維持到2023年。但局部城市房價大跌已經出現，營口、鄂爾多斯、張家界的供需比分別達了476.8%、385.4%、246.7%。這份報告的名字是《房價未到崩盤時，全國供需比為119%》，最近有買房需求的同學，可以去百-度一下這份報告，查查自己所在城市的數據作為參考。

03自住房不要瞎折騰

##很多人把自己的房出租，在小孩學校附近租房。以北京2%至3%的出租回報率來計算，都趕不上5%甚至更高的銀行理財。有人聽說房價要崩盤，就覺得是否賣掉以后再買回更劃算?還有更激進的，要賣房子進股市抄底。只有一兩套自住房的別瞎折騰，一進一出的稅費就占交易成本5%至10%。即使房價真跌下來，多深是底?你敢買嗎?如下跌沒買又漲上去了，很可能會把心態搞壞。賣自住房移民也就罷了，賣自住房等下跌無異于賭博。

04限購之下

假設你在北京，想小房子換大房子，但明年年底才滿五年。這樣的情況下，除了等有沒有別的辦法?找個有北京戶口的人假結婚，然后離婚把房子過到自己名下，這樣的招數大概沒幾個人會選擇，且充滿了法律風險。可以選擇的是，先找到要買的房子，以合同約定自己滿五年可以購房后，賣方再過戶給買方房子。但需要約定高額違約金，沒個百萬元違約金買賣雙方都容易違約。但即使這樣做，法律風險仍然很大，因為你需要先賣了小房子，錢給了對方，然后慢慢等待，而時間就是變數。對方拿了錢，把房子賣給別人，再把錢轉移這很有可能。

05如何防止公積金社保中斷?

很多人辭職后新入職前，公積金和社保可能中斷一個月，甚至更長，這在限購的大城市里，可能影響到買房和買車搖號資格。其實各地都有很多人力公司代繳納社保和公積金，收取的代理費用一個月也就百元左右，除代理費外，公司和個人部分繳納費用都你自己出就可以，還可以自主選擇公積金繳納的基數，公積金繳納基數越高，公積金可以貸款的數額就越高。百-度一下當地的社保公積金代繳，再去工商局網站查下這家代理公司的資質，很容易搞定。公積金和社保還可以分開繳納，對于單位繳納公積金基數低的人來說，在買房前停繳單位的公積金，去代理公司自己繳納一個更高的基數，以此得到更多的公積金貸款，可以省下很可觀的利息。

06不要早還房貸

中國貨幣超發依然嚴重，2023年經濟增長大概在7%，而M2貨幣增長在13%，超出GDP6%，超出的部分大多跑到了房子里。而前些年超過20%的M2貨幣增量，是房價暴漲的主因。只要實際通貨膨脹仍維持在高位，那么對于大多一輩子只能從銀行貸到一次巨額房貸的家庭來說，就應該在家庭財政狀況可以承受的情況下，能貸多少貸多少，貸款期限越長越好，不要早還房貸。

房貸的目的是利用杠桿和低成本貸款來抵御通脹，貸款要多貸而非利息要少交，房貸利息越多你越占便宜越光榮，如果想利息少就回到一次性付款的腦殘結果，這也就是很多有錢人或企業主買房仍然貸款，且貸最大額度和最長時間的原因。公積金貸款利率4.5%，商貸基準利率6.55%，社會實際融資成本在20%，不提前還貸款的閑錢，做生意的會放到生意里，而不做生意的普通人買點理財產品，買點風險低的信托和債券，以息抵貸就好。