無(wú)權(quán)處分與善意取得

夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者依法律規(guī)定或合同約定非屬實(shí)際權(quán)利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時(shí)系善意且支付了合理的價(jià)格并辦理了轉(zhuǎn)移登記，否則不發(fā)生買受人善意取得的法律效果。

【相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示】

（1）購(gòu)房人應(yīng)與房屋登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，并及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，盡量避免無(wú)權(quán)處分情形發(fā)生。與房屋共有人之一簽訂房屋買賣合同，即使該部分共有人對(duì)權(quán)利瑕疵承諾擔(dān)保，亦非合同得到順利履行的保障，合同亦可能因無(wú)權(quán)處分而無(wú)效。

（2）與登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，是否存在其他權(quán)屬爭(zhēng)議；與非登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權(quán)情況，以避免合同效力之爭(zhēng)。交易時(shí)僅看房產(chǎn)證且實(shí)地看房【房屋買賣合同疑難糾紛實(shí)務(wù)要點(diǎn)及法律風(fēng)險(xiǎn)提示（五）】，而未去相關(guān)部門(mén)查驗(yàn)房屋資料，尤其在權(quán)屬有爭(zhēng)議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會(huì)被法院認(rèn)定買受人"在查明房屋共有權(quán)利人問(wèn)題上，主觀心理持放任狀態(tài)，不構(gòu)成善意第三人"。實(shí)踐中的"相關(guān)部門(mén)"，不僅指房管部門(mén)，在交易標(biāo)的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人。

（3）夫妻一方作為無(wú)權(quán)處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實(shí)踐中存在這樣的爭(zhēng)議：產(chǎn)生的是締約過(guò)失責(zé)任還是違約責(zé)任？合同無(wú)效時(shí)定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責(zé)任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責(zé)任是否作為夫妻共同債務(wù)？實(shí)踐中均存在不同的判例。

（4）在取得夫妻關(guān)于共有房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面同意時(shí)，應(yīng)對(duì)涉及的房屋位置及面積明確約定，以免事后產(chǎn)生誤解。實(shí)務(wù)中，就存在此種情況，丈夫簽字同意"此房同意轉(zhuǎn)讓"，但對(duì)離婚約定給妻子的一套，和離婚時(shí)未約定權(quán)屬的另外一套未予區(qū)分，恰恰轉(zhuǎn)讓的就是后一套，法院判決認(rèn)為授權(quán)不明，依法由被代理人向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，故房屋買賣合同有效。

（5）基于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿善意保護(hù)制度，不動(dòng)產(chǎn)交易的第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的信賴，而取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受法律保護(hù)，不需要其他權(quán)利人的追認(rèn)。故購(gòu)買登記簿上的產(chǎn)權(quán)人已死亡的房屋，買受人應(yīng)對(duì)遺產(chǎn)繼承人做調(diào)查了解。

（6）房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時(shí)意志不清，但在未被認(rèn)定為無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無(wú)效導(dǎo)致購(gòu)房目的落空的風(fēng)險(xiǎn)。

（7）作為買賣合同標(biāo)的的房屋因拆遷而未辦理過(guò)戶手續(xù)，買受人起訴要求就安置房辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，最好在訴狀中予以特別明確，以防止判決執(zhí)行的困擾。

（8）就產(chǎn)權(quán)人已過(guò)世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣，買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解，同時(shí)有中間人或見(jiàn)證人，對(duì)所有授權(quán)委托情況要進(jìn)行核驗(yàn)，并保留相關(guān)查驗(yàn)記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無(wú)權(quán)處分情形時(shí)被認(rèn)定存在重大過(guò)失而不構(gòu)成表見(jiàn)代理，以致影響買賣合同效力。

（9）購(gòu)買他人出售的單位房改房，應(yīng)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)狀況做了解，是部分產(chǎn)權(quán)還是完全產(chǎn)權(quán)，是否附加產(chǎn)權(quán)限制條件，能否上市交易。產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶是無(wú)權(quán)處分情形認(rèn)定房屋買賣合同是否有效的關(guān)鍵條件之一，此亦房改房買賣未經(jīng)共有人同意導(dǎo)致合同無(wú)效的常見(jiàn)原因。

（10）作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的房改房，如未經(jīng)全部產(chǎn)權(quán)人同意而購(gòu)買，即使經(jīng)歷數(shù)年，如無(wú)表見(jiàn)代理的特征，依然存在買賣關(guān)系無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。

（11）父親單獨(dú)將名下房改房屋以合同形式賣給兒子，有書(shū)面協(xié)議，有父親曾經(jīng)打的借條，有兒子提供的現(xiàn)金借款單，有證人。在父母離婚期間，該合同仍有可能會(huì)因無(wú)權(quán)處分而無(wú)效。案見(jiàn)上海二中院（2007）滬二中民二（民）終字第920號(hào)"華某與嚴(yán)某房屋買賣合同糾紛"。

（12）處分共有房屋未經(jīng)授權(quán)導(dǎo)致合同目的落空，定金條款因無(wú)權(quán)處分人的承諾而有效，應(yīng)視為無(wú)權(quán)處分人的個(gè)人行為，該無(wú)權(quán)處分人可能需承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任或違約責(zé)任。

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