住宅的高度可以用“米”或“層”來計算，每一層的高度在設計上有一定要求，稱為層高。層高是指下層地板面或樓板上表面(或下表面)到相鄰上層樓板上表面(或下表面)之間的豎向尺寸。凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式表示為“凈高=層高-樓板厚度”，即層高和樓板厚度的差叫凈高。

一般認為，房屋層高越高，室內(nèi)高低處溫度的溫差越大，空氣對流越好，人體感覺越舒適，但房屋的保溫性、節(jié)能性相對較差。那么，國家規(guī)定的房屋層高是多少呢?國家住宅與居住環(huán)境工程中心主編的《健康住宅建設技術(shù)要點》指出，居室凈高不應低于2.5米;建設部主編的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》中，規(guī)定了層高優(yōu)先尺寸系列宜為2.0~3.0米;《住宅設計規(guī)范》規(guī)定：普通住宅層高宜為2.80米。臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應低于2.10米，局部凈高不應低于2.10米，利用坡屋頂內(nèi)空間做臥室、起居室(廳)時，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應低于2.10米。之所以把住宅層高控制在2.80米以下，其目的“不僅是控制投資的問題，更重要的是為住宅節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)約資源”(摘自《住宅設計規(guī)范》條文說明)。

買房分清層高和凈高層高和凈高區(qū)別

另外，建設部《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定計算建筑面積的房屋，層高(高度)均應在2.20米以上(含2.20米)。因此，購房者在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時應對房屋層高或凈高做出約定，如合同約定“層高”，指的就是圖紙上的結(jié)構(gòu)標高(指結(jié)構(gòu)設計圖中的所標注的標高)，是“凈高+樓板厚度”。

在簽訂《商品房買賣合同》時，如果看到開發(fā)商提供的規(guī)劃設計圖上標明住宅層高是2.80米，開發(fā)商在合同中也約定“層高2.8米”，就不能認定開發(fā)商存在欺詐。因為經(jīng)過建設、規(guī)劃部門審批的圖紙，開發(fā)商不會隨便更改，但施工隊在實際施工中可能會有誤差，而且，根據(jù)房屋的位置、跨度和建材不同，樓板的厚度也不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成后的房屋凈高也就不同。所以，如果合同約定的層高2.8米與開發(fā)商所提供的規(guī)劃、設計圖的標注一致，而實際測量屋內(nèi)高度(即凈高)不足是正常的，因為層高和凈高是兩個不同概念。

如經(jīng)有關(guān)部門確認房屋層高不足的，購房者如何要求賠償呢?如《商品房買賣合同》有規(guī)定的，按合同規(guī)定處理;合同沒有規(guī)定的，購房者可與開發(fā)商協(xié)商解決;協(xié)商不成，可采取法律途徑解決，根據(jù)實際情況或要求退房，或要求開發(fā)商承擔違約責任。

提醒：實踐中，購房人可要求開發(fā)商把房屋的平面圖作為合同的附件，如平面圖不是按比例尺寸繪制的，可要求開發(fā)商標注詳細尺寸，諸如門、窗的位置、墻體的厚度、房屋的層高(凈高)、每個房間的朝向等，以免將來引發(fā)糾紛。