口頭宣傳勿盡信簽訂合同需謹慎

案例1開發商延遲交樓業主討違約金反敗訴

2007年底，徐先生(化名)在樟木頭購買了一套商品房，并和開發商約定好2008年9月1日交樓，然而開發商**城公司直到2009年9月1日才通知徐先生收樓。

隨后，徐先生在收樓時提出樓房有漏水問題，拒絕收樓。在協商未果的情況下，2023年，徐先生起訴開發商，要求賠償延遲交樓違約金。

去年，法院終審時表示，**城公司未按合同約定交付房屋給徐先生事實清楚，法院予以認定，**城公司依約應承擔違約責任。**城公司承擔違約責任的起止日期應為2008年9月1日至2009年9月1日。

但是，由于徐先生于2009年9月1日沒有辦理收樓手續，訴訟中又未能提供案涉房屋存在嚴重質量問題致其無法收樓的證據。

更重要的是，在2009年9月2日起至2011年9月1日期間，徐先生應知其權利被侵害，應向**城公司主張權利。然而徐先生直到2023年3月27日才起訴**城公司，要求**城公司支付逾期交房違約金，且無合法有效的證據證明為何事隔近四年半才提起訴訟，因此，終審法院認定徐先生的訴求已超訴訟時效，駁回了其訴求。

小貼士：

購房者買房時如果存在糾紛，除了要保留好證據外，也要記得注意訴訟時效。從本案例來看，訴訟時效為兩年時間，如果超過訴訟時效，購房者將有可能不能維護自己的合法權益。

案例2房產證與合同面積不符購房者討回22萬元

2006年，張女士在黃江購買了一套商鋪，她和**房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定該商品房建筑面積為104.78平方米，套內建筑面積為83.62平方米，公共部位和公用房屋分攤建筑面積是21.16平方米。同時雙方還約定面積差距達到一定比例后，將“多退少補”。

然而，2011年張女士辦理房產證時卻發現，房產證上顯示的建筑面積是87.49平方米，套內建筑面積是83.61平方米，分攤面積3.88平方米。張女士以房產證面積和房屋買賣合同面積不一致為由向法院提出訴求，要求開發商退還多交的約22.6萬元房款和該筆錢在幾年內的利息。

今年8月份，該案件進入終審。終審法院認為，雖然案涉合同約定該商品房按套出售，按套內建筑面積計算，但是房屋的公共部位與公用房屋分攤建筑面積未另行計價，故該部分的建筑費用價格應當計入套內面積單價內。

張女士辦理案涉房屋的房產證顯示案涉房屋的實際公攤面積比案涉合同約定的公攤面積少了17.28平方米。由于張女士已經按照合同的約定交付了全部房款，她理應得到合同約定的建筑面積、套內建筑面積以及公攤面積，最后法院判定開發商退還房款約22.6萬元。另外，由于雙方未就利息部分進行約定，法院駁回了張女士對利息部分的訴求。

小貼士：

購房合同中一般都會約定購買房屋面積，以“多退少補”的原則解決房款問題。因此購房者在購房時應該多關注一下購房合同和房產證上的合同是否一致，并且保留相關證據，當發現房產證上的面積少于購房合同一定比例時，可向開發商提出退款要求。

案例3受廣告吸引買“主題商鋪”后悔想退鋪?難!

劉女士于2023年7月花35萬元購買了南城康城大廈的一套二層商鋪。她表示，當時看好樓盤宣傳的迪*尼主題賣點，認為很有升值前景，但沒想到該樓盤的迪*尼主題商場并沒有打造成功，相關主題店鋪甚至撤出了商場。劉女士覺得自己上當受騙，要求開發商退鋪。她說，自己是因為迪*尼主題才購買的這套商鋪，而且開發商的廣告宣傳內容也是大力鼓吹迪*尼主題。因此，她認為，即便沒有將迪*尼主題內容載入商品房買賣合同，也應視為合同內容。

不過，終審法院認為，在本案中，劉女士提供的開發商的宣傳廣告主要為首層，由于案涉商鋪位于第二層，該廣告的內容并無針對案涉商鋪進行具體的說明和承諾，亦無承諾返本銷售，再結合劉女士提供的宣傳資料上已注明為要約邀請，因此不支持劉女士的退房訴求。

小貼士：

廣告宣傳不可盲目全信。在買房前購房者應分清楚是廣告要約邀請還是要約，特別是開發商和銷售人員的口頭承諾最好能夠保留證據，盡量將承諾寫入購房合同中，最大限度維護自己的權益。

二手交易

買賣之前先自查違約成本需掂量

案例4買家私自換按揭銀行9萬定金打水漂

2023年12月28日，陳女士和賣方鮮女士簽訂了《房地產買賣合同》，約定以90.5萬元價格購置后者名下的一套房屋。房屋以委托擔保公司融資贖樓的方式辦理后期贖樓、過戶及相關還貸手續。

陳女士稱，在合同簽訂后，她就將購房定金及首期款全部支付完畢，但鮮女士拒不配合辦理贖樓手續，造成房屋相關手續時至起訴時都未有進展。

鑒于此，陳女士認為鮮女士違約，因此向法院提起訴訟，請求判決：一、鮮女士繼續履行《房地產買賣合同》;二、鮮女士在判決生效后立即為原告辦理案涉房屋的贖樓及權屬變更(過戶)手續;三、鮮女士支付原告違約金90500元等。

賣方反訴成功解除合同庭審中，鮮女士辯稱，雙方簽訂合同以后，原定10萬元的定金，陳女士僅支付了9萬元，而且在合同簽訂后的次日，向她要求退還定金，以方便其做銀行流水，申請抵押貸款。后鮮女士多次催促陳女士補足定金，并及時向銀行提交按揭貸款申請，但陳女士多次推諉。

鮮女士從中間方處得知，陳女士在2023年2月9日才將申請銀行按揭貸款的資料準備齊全，于2023年3月10日送交銀行總部申請貸款。但是，因銀行貸款政策調整，陳女士第一次申請銀行按揭貸款只獲得了六成的貸款審批，即首付要四成。陳女士未按《房地產買賣合同》的約定補足差額，而是私自更換了貸款銀行，此行為并未獲得鮮女士的同意，嚴重影響鮮女士收取購房款的進度。

鮮女士認為，陳女士逾期履行合同義務已構成違約，向法院提起了反訴，請求依法判令：一、解除《房地產買賣合同》;二、陳女士向鮮女士支付違約金(定金)10萬元。

法院審理查明，陳女士因自身原因導致后續的銀行按揭貸款手續延遲，已遠遠超出了《房地產買賣合同》關于合同簽訂后7個工作日內提供齊全資料的約定，已構成違約。同時未經賣方同意，私自更換貸款銀行的行為也已構成違約。

最終，法院作出一審判決，駁回陳女士的所有請求，并判令解除兩人簽訂的《房地產買賣合同》，同時判決鮮女士沒收陳女士已付購房定金9萬元。

小貼士：

在二手房買賣當中，如果買方因為自己的原因不能申請到銀行按揭，又不愿意一次性付足房款，或者不按照合同交齊首付、定金等，按照相關規定，之前交納給賣方的定金往往是不被退還的。因此買房前要根據自己的實際經濟情況，了解個人銀行信用等種種條件后再作決定。

案例5房子沒賣成還支付了18.8萬元違約金

買家溫女士訴稱，2023年4月23日，在第三人的介紹下，她與賣方楚女士簽訂了二手房買賣合同，合同約定：涉案房產轉讓總價為940000元，交易定金為50000元;由于涉案房產處于抵押狀態，賣方承諾于合同簽訂之日起45日內自行籌資還清銀行貸款，買方則以按揭付款的方式支付除定金之外的樓款，賣方須無條件配合簽署銀行資金監管協議，辦理資金監管手續。

上述合同簽訂當天，溫女士向楚女生支付了定金。2023年5月8日，買賣雙方在第三人的陪同下前往銀行辦理公證委托、監管、按揭手續，溫女士向銀行提交了相關資料，但楚女士以其居民身份證丟失需要補辦為由一直拖延履行合同。溫女士因此向法院起訴請求判令，解除兩人簽訂的合同，楚女士向溫女生退還定金5萬元，同時支付違約金18.8萬元。

法院審理認為，在2023年5月8日因楚女士出示的身份證存在問題導致當天無法成功辦理銀行監管賬戶手續后，其應在2023年5月20日前提供有效身份證予以配合辦理手續，但楚女士經多次催促仍無法提交有效身份證，并于2023年6月份提出退還已收定金，楚女士的這一行為已構成嚴重違約。最終，法院判令，解除兩人簽訂的房屋買賣合同，三天之內，楚女士向溫女生退還定金5萬元，同時支付違約金18.8萬元。

小貼士：

去年到今年第三季度樓市火爆，不時出現賣家反價甚至違約不肯賣房的情況，不少買家為了買到房子只好補差價，或者接受退定。不過如果遇到“較真”的買家，要求賣家履行合同，那么賣家可能就要承擔違約風險。