口頭宣傳勿盡信簽訂合同需謹慎

案例1開發(fā)商延遲交樓業(yè)主討違約金反敗訴

2007年底，徐先生(化名)在樟木頭購買了一套商品房，并和開發(fā)商約定好2008年9月1日交樓，然而開發(fā)商**城公司直到2009年9月1日才通知徐先生收樓。

隨后，徐先生在收樓時提出樓房有漏水問題，拒絕收樓。在協(xié)商未果的情況下，2023年，徐先生起訴開發(fā)商，要求賠償延遲交樓違約金。

去年，法院終審時表示，**城公司未按合同約定交付房屋給徐先生事實清楚，法院予以認定，**城公司依約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。**城公司承擔(dān)違約責(zé)任的起止日期應(yīng)為2008年9月1日至2009年9月1日。

但是，由于徐先生于2009年9月1日沒有辦理收樓手續(xù)，訴訟中又未能提供案涉房屋存在嚴重質(zhì)量問題致其無法收樓的證據(jù)。

更重要的是，在2009年9月2日起至2011年9月1日期間，徐先生應(yīng)知其權(quán)利被侵害，應(yīng)向**城公司主張權(quán)利。然而徐先生直到2023年3月27日才起訴**城公司，要求**城公司支付逾期交房違約金，且無合法有效的證據(jù)證明為何事隔近四年半才提起訴訟，因此，終審法院認定徐先生的訴求已超訴訟時效，駁回了其訴求。

小貼士：

購房者買房時如果存在糾紛，除了要保留好證據(jù)外，也要記得注意訴訟時效。從本案例來看，訴訟時效為兩年時間，如果超過訴訟時效，購房者將有可能不能維護自己的合法權(quán)益。

案例2房產(chǎn)證與合同面積不符購房者討回22萬元

2006年，張女士在黃江購買了一套商鋪，她和**房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定該商品房建筑面積為104.78平方米，套內(nèi)建筑面積為83.62平方米，公共部位和公用房屋分攤建筑面積是21.16平方米。同時雙方還約定面積差距達到一定比例后，將“多退少補”。

然而，2011年張女士辦理房產(chǎn)證時卻發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證上顯示的建筑面積是87.49平方米，套內(nèi)建筑面積是83.61平方米，分攤面積3.88平方米。張女士以房產(chǎn)證面積和房屋買賣合同面積不一致為由向法院提出訴求，要求開發(fā)商退還多交的約22.6萬元房款和該筆錢在幾年內(nèi)的利息。

今年8月份，該案件進入終審。終審法院認為，雖然案涉合同約定該商品房按套出售，按套內(nèi)建筑面積計算，但是房屋的公共部位與公用房屋分攤建筑面積未另行計價，故該部分的建筑費用價格應(yīng)當(dāng)計入套內(nèi)面積單價內(nèi)。

張女士辦理案涉房屋的房產(chǎn)證顯示案涉房屋的實際公攤面積比案涉合同約定的公攤面積少了17.28平方米。由于張女士已經(jīng)按照合同的約定交付了全部房款，她理應(yīng)得到合同約定的建筑面積、套內(nèi)建筑面積以及公攤面積，最后法院判定開發(fā)商退還房款約22.6萬元。另外，由于雙方未就利息部分進行約定，法院駁回了張女士對利息部分的訴求。

小貼士：

購房合同中一般都會約定購買房屋面積，以“多退少補”的原則解決房款問題。因此購房者在購房時應(yīng)該多關(guān)注一下購房合同和房產(chǎn)證上的合同是否一致，并且保留相關(guān)證據(jù)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上的面積少于購房合同一定比例時，可向開發(fā)商提出退款要求。

案例3受廣告吸引買“主題商鋪”后悔想退鋪?難!

劉女士于2023年7月花35萬元購買了南城康城大廈的一套二層商鋪。她表示，當(dāng)時看好樓盤宣傳的迪*尼主題賣點，認為很有升值前景，但沒想到該樓盤的迪*尼主題商場并沒有打造成功，相關(guān)主題店鋪甚至撤出了商場。劉女士覺得自己上當(dāng)受騙，要求開發(fā)商退鋪。她說，自己是因為迪*尼主題才購買的這套商鋪，而且開發(fā)商的廣告宣傳內(nèi)容也是大力鼓吹迪*尼主題。因此，她認為，即便沒有將迪*尼主題內(nèi)容載入商品房買賣合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。

不過，終審法院認為，在本案中，劉女士提供的開發(fā)商的宣傳廣告主要為首層，由于案涉商鋪位于第二層，該廣告的內(nèi)容并無針對案涉商鋪進行具體的說明和承諾，亦無承諾返本銷售，再結(jié)合劉女士提供的宣傳資料上已注明為要約邀請，因此不支持劉女士的退房訴求。

小貼士：

廣告宣傳不可盲目全信。在買房前購房者應(yīng)分清楚是廣告要約邀請還是要約，特別是開發(fā)商和銷售人員的口頭承諾最好能夠保留證據(jù)，盡量將承諾寫入購房合同中，最大限度維護自己的權(quán)益。

二手交易

買賣之前先自查違約成本需掂量

案例4買家私自換按揭銀行9萬定金打水漂

2023年12月28日，陳女士和賣方鮮女士簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定以90.5萬元價格購置后者名下的一套房屋。房屋以委托擔(dān)保公司融資贖樓的方式辦理后期贖樓、過戶及相關(guān)還貸手續(xù)。

陳女士稱，在合同簽訂后，她就將購房定金及首期款全部支付完畢，但鮮女士拒不配合辦理贖樓手續(xù)，造成房屋相關(guān)手續(xù)時至起訴時都未有進展。

鑒于此，陳女士認為鮮女士違約，因此向法院提起訴訟，請求判決：一、鮮女士繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣合同》;二、鮮女士在判決生效后立即為原告辦理案涉房屋的贖樓及權(quán)屬變更(過戶)手續(xù);三、鮮女士支付原告違約金90500元等。

賣方反訴成功解除合同庭審中，鮮女士辯稱，雙方簽訂合同以后，原定10萬元的定金，陳女士僅支付了9萬元，而且在合同簽訂后的次日，向她要求退還定金，以方便其做銀行流水，申請抵押貸款。后鮮女士多次催促陳女士補足定金，并及時向銀行提交按揭貸款申請，但陳女士多次推諉。

鮮女士從中間方處得知，陳女士在2023年2月9日才將申請銀行按揭貸款的資料準(zhǔn)備齊全，于2023年3月10日送交銀行總部申請貸款。但是，因銀行貸款政策調(diào)整，陳女士第一次申請銀行按揭貸款只獲得了六成的貸款審批，即首付要四成。陳女士未按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定補足差額，而是私自更換了貸款銀行，此行為并未獲得鮮女士的同意，嚴重影響鮮女士收取購房款的進度。

鮮女士認為，陳女士逾期履行合同義務(wù)已構(gòu)成違約，向法院提起了反訴，請求依法判令：一、解除《房地產(chǎn)買賣合同》;二、陳女士向鮮女士支付違約金(定金)10萬元。

法院審理查明，陳女士因自身原因?qū)е潞罄m(xù)的銀行按揭貸款手續(xù)延遲，已遠遠超出了《房地產(chǎn)買賣合同》關(guān)于合同簽訂后7個工作日內(nèi)提供齊全資料的約定，已構(gòu)成違約。同時未經(jīng)賣方同意，私自更換貸款銀行的行為也已構(gòu)成違約。

最終，法院作出一審判決，駁回陳女士的所有請求，并判令解除兩人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，同時判決鮮女士沒收陳女士已付購房定金9萬元。

小貼士：

在二手房買賣當(dāng)中，如果買方因為自己的原因不能申請到銀行按揭，又不愿意一次性付足房款，或者不按照合同交齊首付、定金等，按照相關(guān)規(guī)定，之前交納給賣方的定金往往是不被退還的。因此買房前要根據(jù)自己的實際經(jīng)濟情況，了解個人銀行信用等種種條件后再作決定。

案例5房子沒賣成還支付了18.8萬元違約金

買家溫女士訴稱，2023年4月23日，在第三人的介紹下，她與賣方楚女士簽訂了二手房買賣合同，合同約定：涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價為940000元，交易定金為50000元;由于涉案房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方承諾于合同簽訂之日起45日內(nèi)自行籌資還清銀行貸款，買方則以按揭付款的方式支付除定金之外的樓款，賣方須無條件配合簽署銀行資金監(jiān)管協(xié)議，辦理資金監(jiān)管手續(xù)。

上述合同簽訂當(dāng)天，溫女士向楚女生支付了定金。2023年5月8日，買賣雙方在第三人的陪同下前往銀行辦理公證委托、監(jiān)管、按揭手續(xù)，溫女士向銀行提交了相關(guān)資料，但楚女士以其居民身份證丟失需要補辦為由一直拖延履行合同。溫女士因此向法院起訴請求判令，解除兩人簽訂的合同，楚女士向溫女生退還定金5萬元，同時支付違約金18.8萬元。

法院審理認為，在2023年5月8日因楚女士出示的身份證存在問題導(dǎo)致當(dāng)天無法成功辦理銀行監(jiān)管賬戶手續(xù)后，其應(yīng)在2023年5月20日前提供有效身份證予以配合辦理手續(xù)，但楚女士經(jīng)多次催促仍無法提交有效身份證，并于2023年6月份提出退還已收定金，楚女士的這一行為已構(gòu)成嚴重違約。最終，法院判令，解除兩人簽訂的房屋買賣合同，三天之內(nèi)，楚女士向溫女生退還定金5萬元，同時支付違約金18.8萬元。

小貼士：

去年到今年第三季度樓市火爆，不時出現(xiàn)賣家反價甚至違約不肯賣房的情況，不少買家為了買到房子只好補差價，或者接受退定。不過如果遇到“較真”的買家，要求賣家履行合同，那么賣家可能就要承擔(dān)違約風(fēng)險。