回遷安置房能不能買？

回遷安置房到底能不能買？這個問題呀，眾說紛紜，有說能買，也有的人說不能買！本人在北京從事房產行業近15年，今天呀 就談談我自己的看法。

先說結論：能買！ 但要注意幾個關鍵點！

先說為什么能買？ 一會再說幾個必須注意的關鍵點。

首先：好多人一聽回遷安置房，就覺得沒房本，不能過戶，不靠譜。這部分人大多數都是對回遷安置房不了解，或者說沒詳細了解過。

從產權性質上說，回遷安置房一般分為：按經濟適用房管理（俗稱二類） 和 三定三限 兩種；也有少數 回遷的經濟適用房（一類） 和 兩限房。但不管是哪種，它們都是70年大產權的房子。所以房本肯定是沒問題，肯定是能下來的。只是時間問題！

再有就是有些人會說：這種沒房本的回遷安置房，買賣合同是無效的。不受法律保護！

其實關于這點，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條的規定，未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力強制性規范。只要是出賣人有拆遷協議或回遷證，即取得對房屋的準所有權，有權對其安置的房屋進行處分。因此，只要雙方意思表達真實，不損害國家、集體或第三人的利益，在取得房產證之前可以轉讓房屋回遷安置房能不能買？，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同有效。

司法實踐當中一般認定，只要這個拆遷安置房屋，他的土地性質是國有的，（也就是咱們常說的70年大產權） 一般認定就是跟商品房是沒有差異的。那么只要是雙方真實意思表示，一個是真的想賣，一個是真實想買。那么司法實踐當中，按照民法典的誠實信用原則，這個買賣就是有效的。

還有的人會說：將來房子漲價了，賣方要違約怎么辦？

一般這種回遷安置房的買賣合同，違約金都會寫200%，這200%的違約金包括（合同成交總金額的20% + 中介費、維權費、裝修費、以及喪失在該時段以同等價格購買同等房屋而造成的價差損失）如果該違約金不足以彌補損失的，則守約方有權繼續向違約方追償損失。

這樣的話，基本就完全可以保障守約方的利益了。再者當下的房產市場也不太可能出現大漲2倍 或 大跌2倍的情況。

因為這種回遷安置房，暫時沒房本，價格確實比市場上二手房要便宜30%，有的業主做生意等 需要資金周轉 甚至能便宜50%。 有些客戶150-200W只能付30%的首付買個二手房，但這個錢基本可以全款買回遷安置房了，所以還是有很大誘惑力的！

接下來我們重點說說，買這種回遷安置房都需要注意哪幾個點？？

1. 房子的產權性質？

是一類？ 二類？ 三定三限？ 兩限？ 因為這關系到什么時候能過戶，還有過戶的時候需要交什么稅費。這個一定要搞清楚！

2. 一定要讓產權人相關的第一繼承人都簽字認可，比如《同意出售及繼承履約承諾書》。

3. 一定要把合同相關條款起草完善，盡量不要讓出賣人找出漏洞。

4. 找一個踏實、靠譜的中介公司，有一個靠譜的經紀人或中介公司 以上3點他們基本就幫你把控好了。因為他們也不想有違約，他們更怕麻煩！

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