婚姻法解釋（三）中涉及房產(chǎn)處理問題的規(guī)定

本司法解釋涉及房產(chǎn)處理的條文有五條，在此一一解讀如下：

1 .夫妻之間贈(zèng)與房產(chǎn)的處理

夫妻在婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間約定將一方個(gè)人所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，但沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，離婚時(shí)贈(zèng)與房產(chǎn)的一方主張撤銷贈(zèng)與，另一方主張繼續(xù)履行贈(zèng)與合同，請求法院判令贈(zèng)與房產(chǎn)一方辦理過戶手續(xù)。在此問題的處理上，存在兩種完全不同的觀點(diǎn)：一是認(rèn)為夫妻之間有關(guān)財(cái)產(chǎn)的約定，只要系夫妻雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定為有效且對雙方產(chǎn)生法律上的拘束力。相對 于 《物權(quán)法》及 《合同法》的規(guī)定，《婚姻法》對夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的規(guī)定屬于特別規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適 用 《婚姻法》的規(guī)定。夫妻財(cái)產(chǎn)約定因其強(qiáng)烈的身份性不應(yīng)適用贈(zèng)與合同有關(guān)撤銷權(quán)的規(guī)定，任意行使撤銷權(quán)將使夫妻財(cái)產(chǎn)約定變成一紙空文，故夫妻之間有關(guān)房產(chǎn)贈(zèng)與的約定無需經(jīng)過物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，離婚時(shí)法院可以判決房產(chǎn)歸受贈(zèng)方所有，對贈(zèng)與房產(chǎn)一方主張撤銷贈(zèng)與合同的請求不予支持；二是認(rèn)為《婚姻法》規(guī)定了三種夫妻財(cái)產(chǎn)約定的模式，即分別所有、共同共有和部分共同共有，并不包括將一方所有財(cái)產(chǎn)約定為另一方所有的情形。將一方所有的財(cái)產(chǎn)約定為另一方所有，也就是夫妻之間的贈(zèng)與行為，雖然雙方達(dá)成了有效的協(xié)議，但因未辦理房屋變更登記手續(xù)，依 照 《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，而依照《合同法》關(guān)于贈(zèng)與一章的規(guī)定，贈(zèng)與房產(chǎn)的一方可以撤銷贈(zèng)與。

《合同法》對贈(zèng)與問題進(jìn)行了比較詳盡的規(guī)定，如：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與”；“贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)依法需要辦理登記等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)手續(xù)”；“具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。”婚姻家庭領(lǐng)域的協(xié)議常常涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)屬的條款，對于此類協(xié)議的訂立、生效、撤銷、變更等并不排斥《合同法》的適用。在實(shí)際生活中，贈(zèng)與往往發(fā)生在具有親密關(guān)系或者血緣關(guān)系的人之間，《合同法》對贈(zèng)與問題的規(guī)定并沒有指明夫妻關(guān)系除外。一方贈(zèng)與另一方不動(dòng)產(chǎn)，在沒有辦理過戶手續(xù)之前，依 照 《合同法》的規(guī)定，是完全可以撤銷的，這 與 《婚姻法》的規(guī)定并不矛盾。因此，尚未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的贈(zèng)與，房產(chǎn)贈(zèng)與人可以隨時(shí)撤銷贈(zèng)與，對贈(zèng)與房產(chǎn)一方離婚時(shí)主張撤銷贈(zèng)與合同的請求應(yīng)予支持。

經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致地討論，本解釋第六條采納了后一種觀點(diǎn)。需要指出的是，該條重點(diǎn)在于明確夫妻之間贈(zèng)與房產(chǎn)可以按照《合同法》第一百八十六條的規(guī)定處理；如果贈(zèng)與的房產(chǎn)已經(jīng)登記過戶，但受贈(zèng)的夫妻一方對另一方有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行、嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬、不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)情形之一的，贈(zèng)與人可以按照《合同法》第一百九十二條的規(guī)定行使法定撤銷權(quán)。行使任意撤銷權(quán)的依據(jù)是《合同法》第一百八十六條，條件是贈(zèng)與房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不適用社會(huì)公益和道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同以及經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同；法定撤銷權(quán)是基于法定事由，由贈(zèng)與人行使的撤銷贈(zèng)與的權(quán)利，其依據(jù)是《合同法》第一百九十二條。

2 ,婚后父母為子女購買不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)定問題

現(xiàn)在房價(jià)問題困擾著許多人，年輕人結(jié)婚時(shí)僅憑自己的收入，一般沒有能力買房，只得依靠父母的資助。父母為了子女結(jié)婚買房，可能傾其所有，透支了準(zhǔn)備養(yǎng)老的積蓄，如果房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下，按照父母的內(nèi)心本意，應(yīng)該認(rèn)定為明確只向自己子女一方的贈(zèng)與。有人認(rèn)為，只有父母明確表示不贈(zèng)與對方，才能認(rèn)定為只向自己子女贈(zèng)與。我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)是不符合中國國情的，極少有父母會(huì)在子女結(jié)婚時(shí)簽署書面協(xié)議，明確房屋與子女的配偶無關(guān)，如果離婚時(shí)一概將房屋認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實(shí)際上也侵害了出資父母的利益。房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資父母子女名下的，視為父母明確只對自己子女一方的贈(zèng)與比較合情合理；如果由雙方父母出資購買不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，可能更符合實(shí)際情況。制定司法解釋要考慮到中國的國情，畸高房價(jià)和高離婚增長率并存，父母為子女結(jié)婚購房往往傾注畢生積蓄，從這次婚姻法解釋（三）公開征求意見反饋的情況來看，作為出資人的父母均表示，他們擔(dān)心因子女離婚而導(dǎo)致家庭財(cái)產(chǎn)流失一半。

本條規(guī)定從我國的實(shí)際出發(fā)，將 “產(chǎn)權(quán)登記主體”與 “明確表示贈(zèng)與一方”進(jìn)行鏈接，可以使父母出資購房真實(shí)意圖的判斷依據(jù)客觀化，便于司法認(rèn)定及統(tǒng)一裁量尺度，也有利于均衡保護(hù)結(jié)婚的雙方及其父母的權(quán)益值得注意的是，父母婚后給子女買房的規(guī)定，是指父母支付全款給子女購買房屋且產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下的情形。如果父母只是在子女婚后支付首付款，夫妻共同還貸，產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下，首付款可以認(rèn)定為只贈(zèng)與出資父母的子女，離婚時(shí)該房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對首付款部分應(yīng)認(rèn)定為出資人子女的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由于個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后的自然增值仍然歸個(gè)人所有，故離婚時(shí)首付款的增值部分也應(yīng)判歸一方所有。

3, 一方婚前貸款買房、夫妻婚后共同還貸的處理

離婚訴訟中，一方婚前按揭購買房屋，婚后夫妻共同還貸，產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，離婚時(shí)按揭房屋的歸屬問題成為焦點(diǎn)。通常情況下，買受人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂房屋買賣合同后，商品房的買賣關(guān)系已經(jīng)成立。貸款購買房屋的，買受人先付清首付款，剩余款項(xiàng)在銀行辦理按揭貸款手續(xù)，銀行審查買受人的收入狀況及資信后，將所貸款項(xiàng)直接劃入開發(fā)商的賬戶。至此，買受人的付款義務(wù)已經(jīng)全部完成，與銀行之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

婚后取得房屋所有權(quán)證，并不意味著該房屋就屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。房屋所有權(quán)證雖然系婚后取得，但財(cái)產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂房產(chǎn)買賣合同后就已經(jīng)取得。也就是說，婚后房屋物權(quán)的取得并非憑空取得，而是依據(jù)婚前的債權(quán)轉(zhuǎn)化而來，因此離婚時(shí)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方比較公平。

至于婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分以及增值部分，離婚時(shí)要根據(jù)《婚姻法》第三十九條的規(guī)定，根據(jù)具體情況，在照顧子女和女方權(quán)益的原則下進(jìn)行判決。具體到如何分割的問題，有人提出一個(gè)計(jì)算公式，即雙方應(yīng)共同分割部分二夫妻婚后共同還貸部分+實(shí)際總房款（總房款本金十已還利息） X離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值，這種計(jì)算方法相對比較公平。

實(shí)際分割時(shí)考慮到需要照顧子女和女方的權(quán)益，不能完全對半進(jìn)行分割。比如雙方應(yīng)共同分割部分的數(shù)額為30萬元，如果是男方婚前貸款買房，根據(jù)案件的實(shí)際情況，可以判決給女方超過15萬元的補(bǔ)償。

在將按揭房屋認(rèn)定為一方所有的基礎(chǔ)上，未還債務(wù)也應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)，這樣處理不僅易于操作，也符合合同相對性原理。婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同，銀行是在審查其資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的，其屬于法律意義上的合同相對人，故離婚后應(yīng)由其繼續(xù)承擔(dān)還款義務(wù)。這樣處理不涉及辦理所有權(quán)的變更登記問題，作為享有抵押權(quán)的銀行方面也不會(huì)因夫妻離婚而權(quán)利受損。

對于一方婚前簽訂買賣合同支付首付款并在銀行貸款、房產(chǎn)登記在首付款支付方名下、婚后夫妻共同還貸這類房產(chǎn)，完全認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)都不太公平，該房產(chǎn)實(shí)際是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)（婚前個(gè)人支付首付及還貸部分）與婚后共同財(cái)產(chǎn)（婚后雙方共同還貸部分）的混合體,本解釋第十條規(guī)定離婚時(shí)處理此類糾紛的主導(dǎo)原則是，既要保護(hù)個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)的權(quán)益，也要公平分割婚后共同共有部分的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，同時(shí)還不能損害債權(quán)人銀行的利益。

4, 一方擅自出賣共有房屋的處理

審判實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的糾紛，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自將夫妻共同共有的房產(chǎn)出賣，另一方向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效、第三人返還房屋。隨 著 《物權(quán)法》的出臺(tái)、善意取得制度在法律上的真正確立，對于此類糾紛的處理，應(yīng)該說已基本達(dá)成共識(shí)，沒有太大的爭議。問題的焦點(diǎn)在于，當(dāng)夫妻一方擅自處分的房屋屬于家庭唯一居住用房時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)誰的利益？有的專家建議規(guī)定除外情形，即房屋屬于家庭共同生活唯一居住用房的除外。因生存是第一要素，夫妻一方擅自將家庭僅有的一套房屋出售，如果支持善意第三人的主張，會(huì)出現(xiàn)另一方無家可歸的情況。

從公開征求意見反饋的情況來看，多數(shù)意見認(rèn)為，征求意見稿中的除外條款實(shí)際上否定了《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，原則上這種例外條款不應(yīng)允許。如果善意第三人付出家庭全部積蓄購入的房屋也是其家庭唯一生活住房，如何平衡二者之間的利益？另 “居住需要”也未區(qū)分普通型居住需要和豪華型居住需要。民事執(zhí)行程序中已經(jīng)規(guī)定，對于唯一住房不予執(zhí)行，這就已經(jīng)考慮到了生存權(quán)、居住問題，沒必要在婚姻法解釋中再專門規(guī)定；在房價(jià)高漲的現(xiàn)實(shí)情況下，擔(dān)心這個(gè)條款可能會(huì)被賣房反悔的人利用，不利于保護(hù)交易安全和善意第三人的合法權(quán)益。

本解釋第十一條采納了多數(shù)人意見，根 據(jù) 《物權(quán)法》第一百零六條精神作出了相應(yīng)規(guī)定。《物權(quán)法》頒布后，審判實(shí)踐中出現(xiàn)了一種新類型案件，即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因夫妻共同共有房產(chǎn)登記在一方名下，另一方為防止其擅自處分共有的房產(chǎn)，所提起的婚內(nèi)要求確認(rèn)財(cái)產(chǎn)共有權(quán)并在房屋產(chǎn)權(quán)證書上加名的訴訟。這種糾紛的案由定為“物權(quán)確認(rèn)糾紛”比較適宜，及時(shí)、公正地處理婚內(nèi)確權(quán)之訴，可以使配偶一方在房屋權(quán)屬登記部門的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上添加其共有權(quán)人的名字，減少夫妻共有房屋被一方擅自出賣的風(fēng)險(xiǎn)。

5 ,離婚時(shí)如何處理夫妻出資購買以父母名義參加房改的房屋

房改房是國家以優(yōu)惠的價(jià)格將公房的產(chǎn)權(quán)部分或全部出售給職工，屬于職工享受的一種福利待遇。依照福利政策所購買的房改房，往往與職工的職務(wù)、級(jí)別、工作年限等掛鉤，購買價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價(jià)值，以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購房的，每個(gè)家庭只能享受一次。

婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，因房屋原來屬于一方父母承租的公房，如果認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，顯然會(huì)損害一方父母的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，與國家有關(guān)房改政策精神也不相符。

作為產(chǎn)權(quán)已登記于一方父母名下的房改房，基于國家房改政策規(guī)定、房改房特點(diǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示原則等，離婚時(shí)不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對于夫妻用于購買房改房的出資，很多法院是作為雙方離婚時(shí)的債權(quán)予以處理，我們認(rèn)為是比較可取的。

需要注意的是，如果離婚時(shí)另一方提出，既然將夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資認(rèn)定為債權(quán)，就可以主張利息。我們認(rèn)為，夫妻雙方出資時(shí)對于利息與一方父母有約定的，從約定；沒有約定的，應(yīng)根據(jù)具體情況作出處理。如果夫妻雙方一直居住在房改房中，從公平合理的角度出發(fā)，對請求支付利息的主張不予支持。