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集大成珠海律師解讀：房產帶抵押過戶如何操作

一、帶抵押房產法律依據解讀

《民法典》第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的

按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有， 不足部分由債務人清償。

《民法典》實施后，第406條關于抵押期間原則上可以不經抵押權人同意轉讓抵押財產的規定，但在涉及房產問題時一直因缺配套細則不能實際操作。這一局面已隨自然資源部2023年4月6日發布的《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》成為過去。該通知同時還就不動產抵押范圍、記載抵押擔保范圍、完善不動產登記簿等事項作出了規定。

其中明確保障抵押不動產依法轉讓。當事人申請辦理不動產抵押權首次登記或抵押預告登記的，不動產登記機構應當根據申請在不動產登記簿“是否存在禁止或限制轉讓抵押不動產的約定” 欄記載轉讓抵押不動產的約定情況。有約定的填寫“是”，抵押期間依法轉讓的，應當由受讓人、抵押人（轉讓人）和抵押權人共同申請轉移登記；沒有約定的填寫“否”，抵押期間依法轉讓的，應當由受讓人、抵押人（轉讓人）共同申請轉移登記。約定情況發生變化的，不動產登記機構應當根據申請辦理變更登記。

《民法典》施行前已經辦理抵押登記的不動產，抵押期間轉讓的，未經抵押權人同意，不予辦理轉移登記。

二、集大成珠海律師意見

集大成珠海律師事務所律師提出：

1.對于民法典實施前辦理了抵押的不動產：

在辦理過戶登記時，需要抵押權人同不動產所有人一起至房地產登記中心提交抵押權人承諾書，后方可進行過戶登記。

2.對于民法典實施后將要辦理不動產抵押的：

注意并且靈活應用“是否禁止或限制轉讓抵押不動產的約定”選項來規避風險或者保障個人利益。

附《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》