結婚買房，在大多數人看來是豆漿配油條的固定搭配。結婚買房的方式有很多種，有婚前就買好的,有結婚后夫妻雙方共同買的,還有父母出資買的……這些情形，怎么認定房子的歸屬？離婚時，又怎樣進行分割呢？

婚前買房

出資情況

房屋產權登記

司法實踐

一人出資

結婚前取得房屋產權，房屋登記在出資方名下，并還清個人貸款或全款買房

認定為出資方的個人財產

結婚前已還清全部貸款，但婚后取得房本，房屋登記在出資方名下

結婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向銀行申請貸款，房屋登記在該方名下，婚后用夫妻共同財產還貸

認定為產權登記方的個人財產，夫妻二人共同支付的貸款及房屋相對應的財產增值部分屬于共同財產；尚未償還的貸款視為產權登記方的個人債務。

房屋登記在非出資方名下

通常是出資方不具備購房條件，以對方名義購房，若無特殊情況，會視為以結婚為目的的贈與，按共同共有處理；如果有證據證明出資方明確表示歸登記一方個人所有，按產權登記方個人財產處理。

雙方出資

房屋落在夫妻二人名下

同居生活期間購房，按一般共有財產處理；婚后認定為夫妻共同財產。

房屋登記在夫、妻一人名下

同居生活期間購房，按一般共有財產處理；非同居生活期間購房，按照共同財產處理還是按照借款或贈與處理，視具體情況而定，法官綜合考慮購房背景、出資數額等因素，以公平原則作出認定。

婚后買房

出資情況

房屋產權登記

司法實踐

以夫妻一方婚前個人財產購房

房屋登記在出資方名下

房屋是出資方個人婚前財產在婚后的轉化，應認定為個人財產；若出資方只支付了首付款，房款尚未償還部分及房屋增值部分應認定為夫妻共同財產。

房屋登記在夫妻雙方名下或非出資方名下

應認定為夫妻共同財產

以夫妻共同財產購房

房屋登記在夫妻雙方名下

認定為夫妻共同財產

房屋登記在夫妻一方名下

房屋登記在未成年子女名下

夫妻離婚時不能簡單地完全按照登記情況將房屋認定為未成年子女的財產。法院重點審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如果真實意思確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應將該房屋認定為未成年子女的財產，由直接撫養未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思并非將房屋贈與未成年子女，離婚時將該房屋作為夫妻共同財產處理。

父母出資買房

婚前：

出資人

房屋登記

司法實踐

一方父母全資出資

登記在出資方子女名下

認定為產權登記方婚前個人財產

一方父母支付房屋首付款

登記在出資方子女名下

由夫妻二人共同還貸，離婚時一般將房產判歸產權登記方所有，由該方支付剩余貸款。對婚內夫妻雙方共同還貸（包括本金與利息）及房屋增值部分，由產權登記方對另一方進行補償。

登記在另一方子女名下

一般認定為夫妻共同財產。父母明確表示贈與登記方或夫妻雙方或者有其他相反約定的除外。

登記在雙方子女名下

認定為夫妻共同財產。若雙方約定了共有方式及各自份額，則按照雙方約定享有房屋產權。若雙方對共有方式未進行約定，視為等份共有。

雙方父母均出資

登記在夫妻一方名下或雙方名下

應認定為夫妻共同財產。父母的出資應認定為對各自子女的贈與。

婚后：

出資人

房屋登記

司法實踐

一方父母全資出資

登記在出資方子女名下

認定為個人財產。《婚姻法司法解釋（三）》規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第三項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

登記在對方子女名下或雙方子女名下

一般認定為夫妻共同財產，父母出資部分視為對對方子女的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

一方父母部分出資（或支付首付款），夫妻雙方共同還貸

登記在出資方子女名下或雙方子女名下

認定為夫妻共同財產，父母出資部分視為對對方子女的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

雙方父母均出資

登記在一方名下

一般按照夫妻共同財產處理。根據《婚姻法司法解釋（三）》規定，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

登記在雙方名下

認定為夫妻共同財產

離婚判決時對房產不予處理的情況

情形

司法實踐

離婚時尚未取得不動產登記證書：夫妻一方婚前支付部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產還貸，但房屋增值。

待辦理完畢不動產登記證書后另行起訴

不動產登記證書有第三方

法院一般不會主動將第三方追加為第三人，而是根據當事人的申請采取如下措施：（1）對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴；（2）將案件中止審理，告知當事人另行提起析產之訴，后根據析產之訴的判決結果，分割夫妻共有部分。

房產分割的6種特殊情況

一、小產權房分割

對于已被有權機關認定為違法建筑的小產權房，不予處理；但違法建筑已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬作出處理。

對于雖未經行政準建，但長期存在且未受行政處罰的房屋，可以對其使用作出處理。這種情況下，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可采用協商、競價、詢價等方式進行，取得使用權的一方應向對方給予適當補償。

在小產權房分割案件中，應在判決論理部分中明確，對該小產權房的處理不代表對其合法性的認定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產權歸屬證明或拆遷依據等。

二、公房承租權的分割

離婚案件中涉及公房承租權處理時，屬于直管公房的，可在判決中明確承租權以及承租關系的變更。

屬于自管公房的，夫妻只有一方在產權單位工作，一般應把承租權確定在在該產權單位工作的人名下，另一方獲得補償；但經產權單位同意的，可以確定由另一方承租或共同承租。

三、經濟適用房、兩限房的分割

限售期內的經濟適用房、兩限房在離婚訴訟中可以酌情進行分割。

經濟適用房、兩限房由一方在婚前申請，以個人財產支付房屋價款，婚后取得房產證的，應認定為一方個人財產；婚后以夫妻雙方名義申請，以夫妻共同財產支付房屋價款，離婚后取得房產證的，應認定為夫妻共同財產。

四、標準價購買公房的分割

婚姻關系存續期間以夫妻共同財產出資以標準價購買公有住房而獲得的“部分產權”，該“部分產權”應認定為夫妻共同財產，可以在綜合考慮房產來源、工齡折算等因素，并征求原產權單位意見確定產權單位權利比例后，予以公平分割。

五、約定服務條件房產的分割

夫妻一方在婚后通過與用人單位約定服務條件取得的房產為夫妻共同財產，但離婚時服務條件尚未實現的一般應判歸約定服務條件的一方。

六、優惠購房權性質與折算

農村拆遷補償中按所涉人口數取得的優惠購房權，即優惠購房指標，系基于特定身份獲得的優惠安置利益，但并非優惠取得的物權本身。

離婚時優惠購房權價值折算可考慮優惠取得的房產性質、能否上市交易、能否取得產權證等因素，在不高于市場價格與優惠價格的差價范圍之內予以確定。