四川婚姻律師：婚前買房、婚后買房、父母出資買房房產(chǎn)歸屬釋疑

本文由胡云律師團(tuán)隊編輯整理（胡云：四川胡云律師事務(wù)所創(chuàng)始人、管理委員會主任、刑事法律專業(yè)委員會主任、執(zhí)業(yè)二十年，長期專注于重特大刑事案件的辯護(hù)及代理。擅長職務(wù)犯罪、經(jīng)濟(jì)犯罪、網(wǎng)絡(luò)新型犯罪、毒品犯罪等重大疑難復(fù)雜案件的辯護(hù)及代理）

胡云律師

司法實踐處理

一人出資：結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)，房屋落在自己名下，并還清個人貸款或是全款買房的，房屋屬個人財產(chǎn)；

結(jié)婚前已還清全部貸款，但婚后才取得房本的，房屋落在自己名下的

仍認(rèn)定為夫妻一人財產(chǎn)，另一方無權(quán)要求分割

結(jié)婚前已支付了房屋首付款，并向銀行貸款，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸的

司法實踐中將該房屋認(rèn)定為個人財產(chǎn)，而夫妻共同還貸支付的款項以及房屋相對應(yīng)的財產(chǎn)增值部分由雙方平分；而尚未償還的貸款則為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。

房屋落在對方名下

通常是出資方不具備購房條件的，才以對方名義購房，按共同共有處理。如果沒有特殊情形，多會視為以結(jié)婚為目的的贈與，按登記方個人財產(chǎn)處理。

房屋落在雙方名下

房屋算夫妻共同財產(chǎn)；離婚時不考慮出資情況，一律平分。

雙方出資

房屋落在夫妻二人名下

房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時不考慮出資狀況，一律平分。

房屋只是落在一人名下

如果在同居期間，那法院基本會按共同生活期間、 以結(jié)婚后共同使用為目的，作為共同共有處理，通常不作為按份共有處理。

如果不是同居期間購房，按共同財產(chǎn)處理還是按借款或贈與處理，不確定，法官會綜合購房背景、出資數(shù)額，尤其是公平角度來判定，沒有統(tǒng)一定論。

婚后買房

出資情況

房屋產(chǎn)權(quán)證署名

司法實踐

一人以婚前個人財產(chǎn)出資

房屋落在自己名下，如果房屋已經(jīng)支付了全部房款，房屋算是個人財產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，算是個人財產(chǎn)；

如果房屋只是支付了全部首付款，房屋按個人財產(chǎn)處理；只不過房屋尚未償還的部分以及房屋增值價值的部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，屬共同共有；

房屋落在雙方名下或是對方名下

房屋算是共同財產(chǎn)，實際算是一方對另一方的贈與，夫妻雙方共同共有房屋產(chǎn)權(quán)。

雙方用共同財產(chǎn)買房

房屋落在雙方名下，典型的夫妻共同財產(chǎn)；

只是落在一方名下，仍然算是夫妻共同財產(chǎn)；

落戶在未成年子女名下，一般視為未成年子女財產(chǎn)，有撫養(yǎng)方暫時管理。

父母出資買房

時間

出資人

房屋登記

司法實踐

結(jié)婚前

一方父母（全額）出資

出資方子女名下

房屋屬于夫妻一方婚前個人財產(chǎn)

一方父母支付了房屋首付款

出資方子女名下

由夫妻二人共同還貸，則離婚時一般會將房子判歸登記方所有，由其繼續(xù)支付剩余貸款。對于婚內(nèi)共同還貸部分（包括本金和利息）及其產(chǎn)生的增值，則由得房子的一方對另一方做出補(bǔ)償。

另一方子女名下

一般情況下也認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，而非登記方的個人財產(chǎn)，非登記方有權(quán)要求分割房屋。父母明確表示贈與登記方或者雙方之間有其他相反約定的除外。

雙方子女名下

應(yīng)認(rèn)定為雙方的共同財產(chǎn)。如果雙方約定了共有方式是共同共有或按份共有，并進(jìn)一步約定了各自份額，則按約定享有產(chǎn)權(quán)。如果雙方對共有方式?jīng)]有進(jìn)行約定，則視為等份共有。

雙方父母均出資

房子落在夫妻雙方名下

房子屬于夫妻共同財產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)定父母的出資為對各自子女的贈與，而不能因為產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下就理解為對雙方的贈與。

房子落在一方名下

房子屬于夫妻公共財產(chǎn)；應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對各自子女的贈與，而不能簡單理解為雙方父母對一方的贈與。如無其他相反約定，應(yīng)認(rèn)定為雙方按份共有。

結(jié)婚后

一方父母全額出資，房子落在出資方兒女名下，有協(xié)議約定的，按照約定，沒有約定或約定不明的，推定為對夫妻雙方的借款，屬于共同財產(chǎn)；

房子落在對方名下（或雙方），房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時按夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

一方父母部分出資（或付首付款）婚后雙方共同還貸，房子落在出資方子女名下（或雙方子女名下），房屋應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，父母出資部分視為對雙方的借款（實踐判例）；

雙方父母出資，房子落在一人名下，這種情形較為常見，而且爭議頗多，司法實踐多按夫妻共同財產(chǎn)處理。

房子落在雙方名下，房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)。

特別注意：父母出資買房，如未明確表示贈與，一般會視為借款。此時，如房產(chǎn)是共同財產(chǎn)則該債務(wù)為夫妻共同債務(wù)。如房產(chǎn)是一方個人財產(chǎn)，則該債務(wù)一般認(rèn)定為一方的個人債務(wù)。

離婚判決時對房產(chǎn)不予處理的情況情形

司法實踐

離婚時尚未取得房本：

夫妻一方婚前出了部分房款婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸，但房屋增值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋。

沒有房本前先住著，有了房本后另行起訴。

房本有第三人名字，法院一般不會將其主動追加為第三人，而是采取如下措施：

（1）根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；

（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)之訴的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

房子分割的6種特殊情況

一、小產(chǎn)權(quán)房分割

對于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對其所有權(quán)歸屬做出處理。

對于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競價、詢價等方式進(jìn)行給予適當(dāng)補(bǔ)償。

在涉小產(chǎn)權(quán)房分割案件中，應(yīng)在判決論理部分中明確使用處理的判決內(nèi)容不代表對小產(chǎn)權(quán)房合法性的認(rèn)定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產(chǎn)權(quán)歸屬證明或拆遷依據(jù)等。

二、公房承租權(quán)的分割

離婚案件中涉及到公房承租權(quán)處理，屬于直管公房的，可在判決中明確承租權(quán)以及承租關(guān)系的變更。

屬于自管公房的，夫妻只有一方在產(chǎn)權(quán)單位工作，一般應(yīng)把承租權(quán)確定在產(chǎn)權(quán)單位工作的人名下，另一方獲得補(bǔ)償；但經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意的，可以確定由另一方承租或共同承租。