近期團隊辦理的一起離婚案件中，涉及到夫妻因限購“借用”案外人名義買房的問題。在離婚訴訟中，雙方當(dāng)事人一致要求分割該房產(chǎn)，但被借名人卻矢口否認(rèn)，稱夫妻二人只是出借款項給其買房，而非借用其名義買房。后因與案外人對該房產(chǎn)的歸屬未達成一致意見，法院以該房產(chǎn)涉及離婚當(dāng)事人之外的第三人為由，并未審查與分割該房產(chǎn)。借由這個案例，本期筆者主要分析“借名買房”會有哪些風(fēng)險，以及該如何防范風(fēng)險。

一、司法實踐中對借名買房協(xié)議效力的認(rèn)定

1.為規(guī)避銀行信貸政策而簽訂的借名買房協(xié)議應(yīng)認(rèn)定有效

觀點來源：（2010）二中民終字第19950號，審理法院：北京市第二中級人民法院

裁判要旨：在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，當(dāng)事人一方為規(guī)避銀行信貸政策而與另一方當(dāng)事人簽訂的借名買房協(xié)議并未損害社會公眾利益，僅僅損害銀行單方面利益，應(yīng)認(rèn)定借名買房協(xié)議有效。

2.實際買房人因受“限購令”限制借用他人名義買房的，商品房銷售合同有效

觀點來源：（2023）浙甬民二終字第559號，審理法院：浙江省寧波市中級人民法院

裁判要旨：“限購令”并非法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，違反商品房“限購令”的行為不宜認(rèn)為損害了社會公共利益，故違反“限購令”的商品房銷售合同仍然有效。

3.借名購買經(jīng)濟適用房的，因不符合相關(guān)政策、法規(guī)應(yīng)認(rèn)定無效

觀點來源：（2023）三中民終字第01033號，審理法院：北京市第三中級人民法院

裁判要旨：借名人借用出借人購買經(jīng)濟適用房的資格購買房屋，借名人與出借人就經(jīng)濟適用房達成的協(xié)議違反相關(guān)政策、法規(guī)應(yīng)認(rèn)定無效，出借人應(yīng)返還借名人的實際出資等相關(guān)費用。

綜上所述，借名買房協(xié)議的效力并不能一概而論，其效力如何還要判斷到底是違反哪種規(guī)定。

二、在借名購房協(xié)議有效的情形下，借名人又會面臨哪些風(fēng)險

根據(jù)實際案例，筆者總結(jié)主要有以下幾種情形的風(fēng)險：

1.親屬之間無書面協(xié)議，在房價暴漲后，被借名人主張房產(chǎn)實際歸其所有，借名人出資為借貸或者贈與；

2.被借名人離婚，房產(chǎn)作為其夫妻共同財產(chǎn)被分割；

3.被借名人死亡，房產(chǎn)作為其遺產(chǎn)被繼承；

4.被借名人將房產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)；

5.被借名人因法律問題被法院查封房產(chǎn)；

6.被借名人擅自將房屋出賣；

7.被借名人不配合辦理過戶。

三、對于上述風(fēng)險，借名人又該如何防范

借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名人來說，法律風(fēng)險較大。總結(jié)以往的實際案例，筆者認(rèn)為，在借名買房之前，一定要有充分的認(rèn)識并有意識地做好相應(yīng)的防范，具體可從以下幾個方面考慮：

1.要清楚所購房屋性質(zhì)。最好不要購買拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，以免發(fā)生糾紛，導(dǎo)致房錢兩空；

2.委托律師擬定詳細的 “借名買房合同”。合同中要明確房屋所有權(quán)歸屬，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，防止因房屋所有權(quán)不明確，給日后發(fā)生糾紛埋下隱患；

3.所有與房屋有關(guān)的原始材料均由借名人持有，并實際占有房屋，比如出資的原始憑證、購房合同、產(chǎn)權(quán)證等等。一旦發(fā)生爭議，借名人能夠有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，房屋實際產(chǎn)權(quán)人為借名人且房屋由其實際占有和控制。在雙方協(xié)商不成起訴到法院的情況下，借名買房人得到法院支持的幾率更大。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記在名義購房人名下，或者房屋并非由借名人實際占有，則借名人敗訴的風(fēng)險將大大增加；

4.約定嚴(yán)格的違約責(zé)任。合同中針對權(quán)利登記人的違約行為(包括反悔主張房屋所有權(quán)，違約將房屋轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押、查封、拒絕過戶等)需約定嚴(yán)格的違約責(zé)任，并約定不論合同效力與否，違約條款照常適用，以降低借名人的風(fēng)險；

5.一旦出現(xiàn)糾紛，為防止權(quán)益受損，最佳的做法是及時咨詢委托專業(yè)的律師進行維權(quán)。