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《最高人民法院民法典婚姻家庭編司法解釋（一》 第七十八條

夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動產(chǎn)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

現(xiàn)實(shí)生活中，存在不少夫妻一方婚前簽訂購房合同、支付首付款并在銀行按揭貸款，婚后雙方共同償還房貸的現(xiàn)象。此時，房屋價(jià)款中包含另一方的價(jià)值投入，認(rèn)定為一方婚前個人財(cái)產(chǎn)或有不妥。合同的簽訂、首付款的支付、不動產(chǎn)登記由一方完成或在一方名下，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)亦缺乏依據(jù)。可以說，此類房產(chǎn)實(shí)際是婚前個人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)的混合體。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產(chǎn)時，既要保護(hù)個人婚前財(cái)產(chǎn)權(quán)益，也要依照《中華人民共和國民法典》關(guān)于照顧子女、女方和無過錯方利益的原則，公平分割婚后雙方共同還貸形成的夫妻共有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，同時還不能損害作為債權(quán)人的銀行的合法利益，必須慎重把握。

人民法院在處理離婚房屋糾紛時需要注意，本條規(guī)定的適用必須同時滿足以下幾個條件：

01

不動產(chǎn)買賣合同簽訂于婚前

首先需要說明的是，本條規(guī)定有一個隱含條件，就是夫妻雙方實(shí)行的是法定共同財(cái)產(chǎn)制。在約定財(cái)產(chǎn)制情形下，雙方財(cái)產(chǎn)各自分開，基本不存在本條規(guī)定的貸款房屋如何判定所有權(quán)以及如何補(bǔ)償?shù)膯栴}。《中華人民共和國民法典》第1062條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金、勞務(wù)報(bào)酬；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營、投資的收益；（三）知識產(chǎn)權(quán)的收益；（四）繼承或者受贈的財(cái)產(chǎn)，但是本法第一千零六十三條第三項(xiàng)規(guī)定的除外；（五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對共同財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。”房屋買賣合同簽訂于婚后，意味著購房的意思表示發(fā)生在財(cái)產(chǎn)由夫妻雙方共同所有的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，即使房屋登記在一方名下，也不符合本條適用的情形。

02

首付款由簽訂合同一方以個人財(cái)產(chǎn)支付

首付款作為購房時第一次支付的款項(xiàng)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定最低比例約在20%，在房價(jià)高企的如今，首付款也是一筆不小的金錢投入。一方在婚前以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款的，房屋中相應(yīng)的價(jià)值部分不可避免地帶有婚前個人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。從現(xiàn)實(shí)來看，多年來房價(jià)持續(xù)呈現(xiàn)上漲走勢，首付款在房屋價(jià)值中對應(yīng)部分的款項(xiàng)金額也在慢慢擴(kuò)大。這種帶有個人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的權(quán)益，人民法院必須給予保護(hù)。假如房屋買賣合同雖然簽訂在婚前，但首付款是由男女雙方共同分擔(dān)支付，就不符合本條所規(guī)定的“以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款”的條件。這種情況如何認(rèn)定，有觀點(diǎn)認(rèn)為可參照本條第2款規(guī)定，由不動產(chǎn)登記一方將另一方支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分向?qū)Ψ窖a(bǔ)償。

03

婚后還貸使用的是夫妻共同財(cái)產(chǎn)

婚前個人財(cái)產(chǎn)不因夫妻關(guān)系的成立而自然轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。即便在法定夫妻共同財(cái)產(chǎn)制下，也不排除夫妻一方或雙方均保留有一部分個人財(cái)產(chǎn)，或在夫妻關(guān)系存續(xù)期間獲得個人財(cái)產(chǎn)的情況。如住房貸款的償還一部分或全部使用的是個人財(cái)產(chǎn)，就不能認(rèn)為購房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。當(dāng)然，在審判實(shí)踐中，還貸使用的是否是個人財(cái)產(chǎn)，需要有充分的證據(jù)予以證明方能認(rèn)定。一般而言，認(rèn)定是否滿足“婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)共同還貸”，應(yīng)當(dāng)從兩個方面掌握：一方面從償還銀行貸款的時間看，還貸的時間只要處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一般即可認(rèn)定是雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸；另一方面，夫妻之間是否約定實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制或者對案涉房屋的還貸問題有特別的約定，如雙方當(dāng)事人認(rèn)可或者一方當(dāng)事人能夠舉證證明夫妻實(shí)行約定財(cái)產(chǎn)制或者對案涉房屋的還貸問題有特別約定，或償還貸款使用的確是個人財(cái)產(chǎn)，則排除本條規(guī)定的適用。

04

不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下

房屋的購買滿足前三個條件，一方為結(jié)婚于婚前支付首付款并貸款購房，婚后使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，但不動產(chǎn)登記在雙方名下或者一方將房屋贈與另一方的，就不屬于本條規(guī)定的情形，不能適用本條。而不動產(chǎn)登記的時間是在婚前或婚后，不影響本條的適用。房屋買賣合同是在婚前簽訂，即意味著不動產(chǎn)物權(quán)變動的合意發(fā)生于婚前，與另一方無關(guān)。有一部分觀點(diǎn)認(rèn)為，如果不動產(chǎn)所有權(quán)是在婚后取得，無論登記在哪方名下，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，即“轉(zhuǎn)化論”的觀點(diǎn)。我們認(rèn)為該觀點(diǎn)不妥，夫妻之間并非簡單的合作關(guān)系或者單純的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編確立的夫妻財(cái)產(chǎn)制，體現(xiàn)的是中國社會普遍認(rèn)可的價(jià)值觀，不僅延續(xù)了家庭財(cái)產(chǎn)共有的傳統(tǒng)，也反映了夫妻同甘共苦，共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的家庭倫理。婚姻家庭法維護(hù)的不僅是平等、和諧的家庭關(guān)系，并且與撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)老人密切相關(guān)。不動產(chǎn)物權(quán)歸屬并不因不動產(chǎn)登記時間或另一方參與了貸款償還就發(fā)生改變。

本條第2款表述為，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)。這里需要注意，本條規(guī)定的是對一方婚前簽訂合同并以個人財(cái)產(chǎn)支付首付款，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸并登記在一方名下的房屋的處理方式之一，人民法院在實(shí)踐中處理時，并非必須采取本條規(guī)定的方式，將房屋判歸登記一方，也要根據(jù)個案的實(shí)際情況進(jìn)行判斷。特殊情況下，不排除將此類房屋判歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有并由其償還剩余貸款的可能。

對于如何給未取得房屋產(chǎn)權(quán)的一方補(bǔ)償?shù)膯栴}，除房屋原購房款部分的價(jià)值外，取得產(chǎn)權(quán)的一方還應(yīng)當(dāng)向另一方補(bǔ)償房屋的增值，而不能僅給付夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付款項(xiàng)的一半。首先要確定房屋的價(jià)值，夫妻雙方能夠?qū)Ψ课輧r(jià)值達(dá)成一致的，補(bǔ)償數(shù)額的計(jì)算以雙方認(rèn)可的數(shù)額為基數(shù)。如雙方不能達(dá)成一致，就需要委托有資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估以確定案涉房屋的價(jià)值。本條規(guī)定的“雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分”的計(jì)算，可以用公式表示為：應(yīng)補(bǔ)償數(shù)額=（共同還貸數(shù)額÷總購房款）×房產(chǎn)的現(xiàn)值×50%。

舉例說明，假設(shè)婚前貸款購房者所購房屋的單價(jià)是每平方米15000元，面積是80平方米。首付款是36萬元，按揭貸款84萬元，貸款期限為20年（240個月），則利息總計(jì)為603452.87元。還款總額1443452.87元。如果采用等額還款的方式，月均還款6014.39元。雙方當(dāng)事人婚后共同還貸3年（36個月）后訴訟離婚，離婚時房屋經(jīng)評估，價(jià)值400萬元。計(jì)算可知，購房者為購買該房屋總共支付1803452.87元（120萬元+603452.87元）。其中，首付款在房價(jià)（房價(jià)款+利息）中所占比例為36萬元÷1803452.87元×100%≈19.96%，夫妻共同還貸216518.04元（6014.39元×36），占房價(jià)款的12%（216518.04元÷1803452.87元×100%）。如果不考慮其他因素，則可以判決房屋歸婚前購房一方所有，由其對另一方補(bǔ)償24萬元（400萬元×12%×50%）。剩余貸款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由購房一方繼續(xù)償還。

本條規(guī)定不排除在特殊情況下，給另一方更多補(bǔ)償或?qū)⒎课菖袣w并非首付款支付方所有。如果房屋離婚時子女兩歲，需要隨女方生活，女方另有居住房屋但經(jīng)濟(jì)困難，則首先考慮在分割上述房屋時，對于夫妻共同還貸部分所對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，分割時根據(jù)照顧子女、女方和無過錯方利益的原則，給女方多分。如果結(jié)合案件事實(shí)認(rèn)為將該部分全部分給女方才足以體現(xiàn)上述原則，也并不違反本條規(guī)定。離婚時非首付款支付一方?jīng)]有住處，另一方有負(fù)擔(dān)能力的，人民法院還可以依據(jù)《中華人民共和國民法典》第366條和第1090條規(guī)定，判決一方給予幫助，在房屋上設(shè)立居住權(quán)，保障沒有住處一方的生存權(quán)利。

還有一個不能忽視的問題是，人民法院在審理此類案件時必須充分了解貸款歸還情況，按揭貸款是將所購房屋設(shè)為抵押物抵押給銀行，作為貸款人償還貸款的擔(dān)保。一般而言，還貸義務(wù)與房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸于同一當(dāng)事人。否則，權(quán)利義務(wù)的不對等極可能導(dǎo)致貸款人拒絕還款，房屋最終可能被銀行通過訴訟和執(zhí)行程序?qū)崿F(xiàn)債權(quán)，反而損害了取得房屋產(chǎn)權(quán)一方的利益。

審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問題：

01

在一些當(dāng)事人雙方均為再婚者的離婚案件中，對于一方當(dāng)事人于前一個婚姻關(guān)系存續(xù)期間即通過所在單位簽訂預(yù)售房合同或者登記參與房改，購買房改房，在購房時享受本人與前一配偶的工齡優(yōu)惠，但直至原配偶死亡后，該當(dāng)事人再婚前才正式簽訂購房合同，購買房屋的，因所購房屋系房改房，購房款的絕大部分為此當(dāng)事人與原配偶工齡優(yōu)惠，因此，不宜適用本條判決房屋的歸屬。

02

在決定將符合本條規(guī)定的房屋判決歸非婚前按揭貸款購房一方所有時，務(wù)必做好以下工作：一是要判決由取得房屋所有權(quán)一方將購房者所支付的房屋首付款及夫妻共同還貸支付款項(xiàng)及其所對應(yīng)財(cái)產(chǎn)的增值部分的一半向另一方支付補(bǔ)償；二是妥善處理尚未歸還的銀行貸款，一般應(yīng)當(dāng)判決取得房屋所有權(quán)的一方當(dāng)事人承擔(dān)繼續(xù)還貸的義務(wù)。

03

人民法院在判決前應(yīng)當(dāng)掌握下列基本情況：（1）案涉房屋購買時的價(jià)款；（2）首付款及其在購房全款中的比例；（3）按揭貸款數(shù)額及其利息數(shù)額；（4）當(dāng)事人以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還款累計(jì)數(shù)額（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未歸還的貸款及利息的數(shù)額。在此基礎(chǔ)上才能確定產(chǎn)權(quán)歸屬，然后確定取得產(chǎn)權(quán)的一方需要向另一方支付補(bǔ)償款的數(shù)額。在分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時，仍然要貫徹《中華人民共和國民法典》第1087條規(guī)定，照顧子女、女方和無過錯方利益。

04

如果雙方當(dāng)事人婚姻關(guān)系存續(xù)時間較長，夫妻共同還貸的款項(xiàng)在房款中所占比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出婚前購房者支付的首付款在房款中所占比例，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款，則人民法院可以根據(jù)案件的實(shí)際情況判決房屋歸婚前購房者的配偶所有，令其向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)補(bǔ)償并承擔(dān)繼續(xù)還款的義務(wù)。

05

如果婚前購房的一方當(dāng)事人因某種原因經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，離婚時不具備繼續(xù)償還銀行貸款的能力，而另一方當(dāng)事人有此能力，則為了避免案涉房屋被銀行行使抵押權(quán)，另一方要求取得所有權(quán)并按照本條的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

06

如果雙方當(dāng)事人未登記結(jié)婚，只是同居，即使購房的情況類似，也不能適用本條規(guī)定。