為了規避國家政策的限制，一些購房者采用各種各樣“曲線”方式來買房。但這樣的方式真的合法有效嗎？當心得不償失！

這不，在廣州，一對夫妻為了置換房產，但又面臨第二套房首付貸款及稅費壓力，便想到了房產由男方母親代持，即將房屋登記在老人名下，實際由夫妻兩人居住使用。可人算不如天算，這對夫妻最終卻以離婚收場，那登記在老人名下的房子要怎么劃分？到底歸誰所有？近日，本案經廣州白云法院審理后有了判決結果。

□ 前兒媳狀告婆婆要求還房

楊某（女）與吳某（男）原是夫妻，兩人名下共有一套08號房產。2023年7月7日，楊某與吳某為置換房產，將08號房出售給劉某。

售房8日后，吳某又與駱某簽署房屋買賣合同，約定吳某向駱某購買02號房。為了置換房產，楊某與吳某夫妻倆面臨第二套房的首付貸款及稅費壓力，夫妻倆便想到了房產代持，即將02號房屋登記至洪某（吳某的母親）名下，但該房實際上由吳某和楊某居住使用。

可人算不如天算，夫妻感情日漸淡漠，直至離婚。

2023年9月，楊某與吳某簽署《離婚協議書》，約定吳某每月支付楊某人民幣一萬元，用于共同照顧女兒和兒子，在此期間，楊某可自由居住在02號房或自行租房，若楊某不再照顧小孩，終止支付。

2023年9月，楊某卻將昔日的婆婆告上了法院，聲稱當年在賣掉08號房置換02號房時，由于她當時在坐月子，故委托丈夫吳某處理購房事宜。兩人將08號房出售后，將所得購房款用于支付02號房的購房款，02號房的銀行按揭貸款也是以其夫妻共同財產支付的。后因吳某說因第二套房按揭額度比較少，為了獲得更多按揭額度，他們就將02號房登記在婆婆洪某名下掛名。

楊某認為，02號房屋實際權利人和控制人是她和吳某，該房屋是夫妻共同財產，是借婆婆洪某的名來買的房，故要求確認02號房屬于她和吳某共同共有，并判令洪某協助將02號房過戶登記至她和吳某名下。

對此，楊某及其母親洪某均否認存在借名代持關系，并否認02號房的購房款來源于08號房屋出售的款項。

□ 裁判結果：房子登記在婆婆名下歸婆婆所有

法院經審理認為，02號房現登記在洪某名下，故該房屬于洪某所有。即使洪某與楊某、吳某之間確實存在借名買房的約定，該約定也僅僅具有債權的效力而不具有物權法上的效力，因此楊某要求確認訟爭房屋屬于其與吳某共同共有，缺乏法律依據，法院不予支持。

而且，楊某主張其與吳某是借用洪某的名義購買02號房，應對借名買房的事實承擔舉證證明責任。

由于吳某、楊某與洪某之間原為具有密切關系的親屬，家庭成員之間為家庭日常生活或一方幫助另一方有資金往來、經濟資助應屬正常，故即使02號房的購房首期款來源于楊某、吳某出售08號房所獲得的房款，以及楊某、吳某有裝修并居住于02號房，存在支付房屋物業管理費、水電費等事實，均不足以排除相關款項支付及房屋居住安排屬于親屬之間基于親情而資助、贈與或出借的可能。

在楊某未能提供借名買房的書面協議或其他明確證據證實其主張的情況下，其應依法承擔舉證不能的不利后果，因此，法院對楊某主張的借名買房的事實不予確認，判決駁回楊某的全部訴訟請求。

資料圖。圖源：Pexels

□ 法官提醒：借名買房有風險

經辦法官指出，現實生活中存在大量房產“代持”的現象，意圖通過鉆法律空子來規避房產調控監管政策。比如，震驚全國的“深房理”事件，就存在著大量違規代持情況。

2010年4月17日發布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，目的在于遏制房價的上漲趨勢，打擊炒房和投機性購房的行為。考慮到借名買房的現象層出不窮，違反該政策會導致居民住房問題得不到解決，金融泡沫風險增加，社會危害性強。

最高人民法院在（2023）最高法民再328號案件中，認定借名人與出名人為規避國家限購政策簽訂的《房產代持協議》因違背公序良俗而無效。同時指出，國務院出臺限購政策的目的在于遏制房價的上漲趨勢，打擊炒房和投機性購房的行為。考慮到借名買房的現象層出不窮，違反該政策會導致居民住房問題得不到解決，金融泡沫風險增加，社會危害性強。因此，最高法院認為國家限購政策涉及公序良俗具有相當的合理性。

買房，一直是普通老百姓人生中最大一筆投資。在此，經辦法官建議廣大市民群眾，在沒有真正了解“房產代持”的風險之前，不要鋌而走險，代持交易有風險，切勿貪圖便利而因小失大。