【1】引言

房產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)幾乎每流動(dòng)一次，就要繳納一筆不菲的稅費(fèi)。加上房產(chǎn)本身價(jià)值巨大，七算八算，這筆稅費(fèi)，恐怕誰(shuí)都得掂量掂量。

很多時(shí)候，在做房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)候，人們幾乎所有的焦點(diǎn)都集中在“錢”上——畢竟錢是最現(xiàn)實(shí)的東西。所以，這里我們也暫時(shí)忽略其他因素，例如，父母為省錢、生前就把房子過(guò)戶給子女，要不要考慮父母經(jīng)濟(jì)利益的保護(hù)問題等。

那么，是否所有的房產(chǎn)過(guò)戶方式，都要涉及到大額稅費(fèi)？哪些情況下、采取什么方式，能把過(guò)戶成本降到最低？

先做一個(gè)提示：這里所談及的“過(guò)戶”，泛指變更房子產(chǎn)權(quán)人。

【2】房產(chǎn)過(guò)戶最省錢的三種方式

在條件情況下，還是有一些省錢過(guò)戶交易方式的。但是注意：要限定條件。

按照過(guò)戶費(fèi)用從低到高，最省錢的方式有三種：

1.夫妻房產(chǎn)過(guò)戶。

在所有的房產(chǎn)過(guò)戶方式中，這種方式是最省錢的——費(fèi)用幾乎可以忽略不計(jì)。

條件：夫妻關(guān)系；房產(chǎn)無(wú)抵押、無(wú)貸款。 方式：直接變更房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，或者夫妻之間書面約定財(cái)產(chǎn)歸屬。

舉個(gè)例子：

小張有一套婚前全額購(gòu)置的房產(chǎn)，登記的是個(gè)人名字，價(jià)值100萬(wàn)（注：指評(píng)估價(jià)格而非市場(chǎng)價(jià)格，下同）。

結(jié)婚之后，出于對(duì)愛人的信任和真情，在房產(chǎn)證上加上了配偶名字。倆人只需要拿著結(jié)婚證、身份證、房產(chǎn)證明，去房地產(chǎn)管理部門（不動(dòng)產(chǎn)登記中心），帶上80塊錢工本費(fèi)，直接辦理加名手續(xù)。

夫妻房產(chǎn)更名（加減名），是免稅的。這在我國(guó)2023年《契稅法》中進(jìn)一步立法明確（盡管《契稅法》出臺(tái)之前也如此），參見第六條（四）：

第六條 有下列情形之一的，免征契稅：

（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；

（二）非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

（四）婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；

（五）法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬；

（六）依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

除了辦理更名登記手續(xù)之外，雙方還可以書面約定：例如，不辦理更名手續(xù)，但是小張和配偶簽訂了一份財(cái)產(chǎn)協(xié)議：小張的婚前個(gè)人房產(chǎn)中，自愿有xx份額無(wú)償歸屬于配偶，配偶自愿接受。協(xié)議是雙方行為，對(duì)雙方有約束力。

注意這種方式的兩個(gè)前提條件：

僅限于夫妻關(guān)系。若是在結(jié)婚之前加名，只能通過(guò)買賣或者贈(zèng)與方式，涉稅。至于其他關(guān)系，例如父母與子女之間的房產(chǎn)加減名操作，均不適用，該繳稅必須繳稅。 房子無(wú)抵押、無(wú)貸款。若房子處于抵押、或者按揭尚未還完貸款的情況下，很難變更產(chǎn)權(quán)人。

2.繼承過(guò)戶。

繼承過(guò)戶，有費(fèi)無(wú)稅，費(fèi)用雖然上千計(jì)，但還是可承受的。

條件：房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人過(guò)世；法定繼承人繼承。 方式：直接去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理繼承過(guò)戶手續(xù)（繼承無(wú)爭(zhēng)議）。

舉個(gè)例子：

小張的父母過(guò)世了，留下一套房產(chǎn)，價(jià)值100萬(wàn)。小張是獨(dú)生子，爺爺奶奶、姥姥姥爺均已過(guò)世。小張作為父母房產(chǎn)的唯一法定繼承人，準(zhǔn)備好父母及所有其他法定繼承人的死亡證明、親屬關(guān)系證明、房產(chǎn)證明、個(gè)人身份證明等材料，直接去房產(chǎn)管理部門辦理繼承手續(xù)。其中，主要涉及的費(fèi)用為評(píng)估費(fèi)（不超過(guò)5‰）。 因此，小張需要繳納5000元左右的費(fèi)用，可以把父母房產(chǎn)繼承過(guò)戶到名下。

無(wú)爭(zhēng)議繼承情況下，按照目前普適的慣性做法，有一項(xiàng)很“重”的費(fèi)用——公證費(fèi)用。公證費(fèi)用按照0.5%-2%階梯征收。但在這里要做一個(gè)提醒：公證費(fèi)，根本不必花費(fèi)。

強(qiáng)制公證是之前的規(guī)定，在司發(fā)通〔2023〕63號(hào)文中已經(jīng)明確廢止。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》的規(guī)定是：

因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，按《條例》、《實(shí)施細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定辦理登記。申請(qǐng)人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書，可以按照下列程序辦理：

申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料包括：

……

這個(gè)規(guī)定說(shuō)得很明確：可以不提交公證材料或者生效的法律文書，準(zhǔn)備好相關(guān)材料（可自行查閱上文，不再摘錄），直接辦理繼承過(guò)戶手續(xù)，節(jié)省一大筆公證費(fèi)用。

至于有些人提到：你說(shuō)的這些都沒用，辦理的時(shí)候要求必須有公證書，你不公證，誰(shuí)給你辦？

遇到這種問題的人，只能給出兩個(gè)選擇：要么聽信說(shuō)辭，多花錢，愿打愿挨——但希望明白這種說(shuō)辭到底是對(duì)是錯(cuò)。愿意為對(duì)方的錯(cuò)誤買單，沒有人阻止；要么，參照一下近期社會(huì)上出的案例，看看繼承人是怎么訴訟辦理機(jī)構(gòu)、維護(hù)自己合法權(quán)益的。

再說(shuō)說(shuō)條件。

其中提到：法定繼承人繼承。這里不區(qū)分被繼承人生前是否留有合法有效遺囑。

但是，如果想通過(guò)繼承的方式，給到非法定繼承人，只能通過(guò)遺囑、或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的方式，而且還會(huì)額外產(chǎn)生一筆稅。

舉個(gè)例子：

小張的父母對(duì)孫子特別喜愛，打算把自己的房產(chǎn)留給孫子。如果按照法定繼承是不能直接給到的。于是，老兩口生前訂立了一份合法有效遺囑，把房子遺贈(zèng)給孫子。

當(dāng)孫子接受遺贈(zèng)的時(shí)候，因?yàn)樗⒉皇欠ǘɡ^承人，還需要額外繳納一筆契稅（可參見《契稅法》第六條，非法定繼承人并不位列免征契稅范圍）。按照目前普適做法，稅率為1.5%。所以，100萬(wàn)的房子，孫子需要額外繳納1.5萬(wàn)的契稅。

3.買賣過(guò)戶。

房產(chǎn)買賣，是目前最成熟的一種過(guò)戶方式，不限交易者關(guān)系，但受限于購(gòu)房資格和限購(gòu)政策。

條件：賣方滿五唯一；買方有購(gòu)房資格。 方式：直接去房產(chǎn)管理部門辦理過(guò)戶手續(xù)。

相信大家都對(duì)一個(gè)詞耳熟能詳：滿五唯一。

房產(chǎn)對(duì)于賣方而言，在“滿五唯一”情況下，無(wú)稅。買方繳納稅費(fèi)的多少，看交易面積、買方有無(wú)房情況而定，必繳契稅：

買方無(wú)房、房子過(guò)戶面積≤90㎡的，1%契稅。 買方無(wú)房、90㎡＜房子過(guò)戶面積≤140㎡的，1.5%契稅。 買方有房，或者房子過(guò)戶面積＞140㎡的，3%契稅。

（以上面積標(biāo)準(zhǔn)，不同地區(qū)有些許差異。）

舉個(gè)例子：

小張的父母把自己名下已經(jīng)滿五年、唯一一套面積80㎡的住房，通過(guò)買賣的方式給到小張，該房子評(píng)估價(jià)格為100萬(wàn)，小張名下無(wú)房。

這時(shí)候，父母與小張直接去不動(dòng)產(chǎn)登記中心，雙方簽訂《商品房買賣合同》辦理過(guò)戶登記手續(xù)。小張父母無(wú)須繳納增值稅、個(gè)稅等稅費(fèi)，小張需要繳納1%、即1萬(wàn)塊錢契稅。

【3】其他方式和條件下的稅費(fèi)

以上三種方式，在滿足條件情況下，是目前房產(chǎn)過(guò)戶中最“省錢”的。除此之外，因條件不同、方式不同，稅費(fèi)均相對(duì)更高，例如：

非配偶之間，例如男女朋友關(guān)系，房產(chǎn)加減名只能走買賣或者贈(zèng)與方式，必稅。 贈(zèng)與方式，普適稅率為受贈(zèng)一方繳納3%契稅。 賣方不唯一情況下，額外增加1%個(gè)稅；賣方房子不滿二情況下，還需要額外增加5.X%增值稅。 ……

還有些人說(shuō)了：你少計(jì)算一點(diǎn)。照你這么說(shuō)下來(lái)，如果子女得到父母房子，好像是繼承最便宜，但是你沒算房子繼承之后再出售的費(fèi)用！最省錢的，是父母生前把房子賣給子女！

這里想說(shuō)明的是：要看站在誰(shuí)的角度去考慮問題。

之前的一篇文章：《再次強(qiáng)調(diào)：繼承父母的房子再出售，不用全額繳納20%個(gè)人所得稅 》已經(jīng)介紹過(guò)關(guān)于繼承所得房產(chǎn)再出售是如何納稅的，質(zhì)疑的朋友最好去核實(shí)一下相關(guān)政策，最重要的，去看看不同地方真實(shí)的做法來(lái)驗(yàn)證一下，不要道聽途說(shuō)，更要學(xué)會(huì)如何爭(zhēng)取自己的權(quán)益，而不是甘愿挨打還得忍氣吞聲。這是其一——希望站在自己的角度，懂得如何維護(hù)自己利益。

其二，即便繼承之后再交易有高額稅費(fèi)，要想清楚：這筆稅費(fèi)是誰(shuí)繳納的、是不是跟父母有關(guān)。而讓父母生前就把房子過(guò)戶掉，父母的權(quán)益又如何保障？

【4】結(jié)語(yǔ)

房子，不便宜。得到一個(gè)房子，也不太容易。誰(shuí)不想能省則??？

憑什么??？最直接的方式，是了解一些關(guān)于房產(chǎn)交易中費(fèi)用的計(jì)算方式、發(fā)生條件。雖然以上介紹的三種省錢方式條件要求比較嚴(yán)苛，但在滿足條件情況下，還是有很大節(jié)省余地的。