購(gòu)房合同實(shí)拍組圖 23頁(yè)購(gòu)房合同全解

買(mǎi)房簽訂購(gòu)房合同是一項(xiàng)關(guān)鍵性的工作，有些朋友在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)合同條款沒(méi)有詳細(xì)閱讀，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)才發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把自己的責(zé)任都規(guī)避掉了，可不是每個(gè)人都是律師啊，今天我們就來(lái)看一份真實(shí)的購(gòu)房合同，我們一項(xiàng)一項(xiàng)來(lái)給大家解說(shuō)購(gòu)房合同的條條框框。

購(gòu)房合同的封面。目前商品住宅銷(xiāo)售通常都使用格式合同，內(nèi)部條文大同小異需要我們注意的主要是幾個(gè)關(guān)鍵字段的填寫(xiě)以及附加協(xié)議。本文中的購(gòu)房合同是遼寧沈陽(yáng)的購(gòu)房合同，所以是遼寧省建設(shè)廳與遼寧省工商行政管理局所編制的。大家可以注意到右上角的“已備案”字樣。所有的商品住宅購(gòu)房合同都需要在住房管理部門(mén)的網(wǎng)簽合同中進(jìn)行備案，建議大家選擇直接網(wǎng)簽，這樣在合同簽訂打印的同時(shí)就可以完成合同備案，可以避免一房?jī)少u(mài)的情況發(fā)生。

合同第一頁(yè)是對(duì)合同的一些說(shuō)明，只要是官方出品的格式合同，這部分內(nèi)容都大同小異，大家看看就好。

購(gòu)房合同的第2頁(yè)開(kāi)始是購(gòu)房合同主體部分了。第一點(diǎn)需要注意的是出賣(mài)人，其主體是否是宣傳所屬的開(kāi)發(fā)商。當(dāng)然這點(diǎn)最好在商談時(shí)就確認(rèn)好，有些項(xiàng)目可能是品牌開(kāi)發(fā)商收購(gòu)的，出賣(mài)人名稱可能與品牌名字完全不同。

購(gòu)房合同的第一條建設(shè)依據(jù)與第二條銷(xiāo)售依據(jù)就注明了銷(xiāo)售房屋所需要的所有前置審批要件的編號(hào)。特別需要注意的是所屬地塊的土地使用權(quán)的起止時(shí)間。平常我們所說(shuō)的住宅50年產(chǎn)權(quán)或70年產(chǎn)權(quán)其實(shí)是土地的使用權(quán)年限。其計(jì)算時(shí)間并不是以購(gòu)房者買(mǎi)房為起始，而是以房企取得國(guó)有土地使用權(quán)的時(shí)間為起始。

購(gòu)房合同第三條商品房基本情況寫(xiě)明了房屋坐落，使用性質(zhì)、層高、建筑面積與分?jǐn)偯娣e等。這里大家一定要注意合同中書(shū)寫(xiě)的房屋是否是我們選擇的那一套。由于購(gòu)房合同中書(shū)寫(xiě)的是房屋的郵政地址或者說(shuō)藍(lán)牌地址，但置業(yè)顧問(wèn)像我們推介的，通常都是1#樓或者B棟這樣的，兩者存在著一對(duì)一的對(duì)應(yīng)關(guān)系。過(guò)去曾發(fā)生過(guò)地址填寫(xiě)錯(cuò)誤的情況，由于從簽訂合同到實(shí)際交房間隔通常在1年以上，一旦錯(cuò)誤購(gòu)房者很難取得證據(jù)證明是開(kāi)發(fā)商責(zé)任。對(duì)于房屋的用途也要注意。住宅與商用兩者的水、電計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可相差許多哦。第四條計(jì)價(jià)方式相對(duì)簡(jiǎn)單了，最后計(jì)算出來(lái)的總房款與我們侃價(jià)后的總房款相同就可以了，不一定非得糾結(jié)按面積計(jì)費(fèi)還是按套計(jì)算。如果是按套計(jì)費(fèi)，則應(yīng)約定單價(jià)，因?yàn)楹竺嬗忻娣e差的條款，需用到單價(jià)。

第五條面積差異認(rèn)定與處理。這條是比較重要的，一般情況下都是選擇按照國(guó)家規(guī)定的3%限制條款，即誤差3%以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算多退少補(bǔ)。誤差3%以上購(gòu)房者可以選擇退房，如不退房多了開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，少了開(kāi)發(fā)商雙倍退費(fèi)，這里開(kāi)發(fā)商承擔(dān)以及雙倍退費(fèi)的都是3%以外的部分。需要注意的是退款利率的約定，是“銀行存款”還是“銀行貸款”。

付款方式與逾期付款的違約責(zé)任是比較重要的條款。大多數(shù)購(gòu)房者是按揭貸款，一定要溝通好到賬限期以及違約辦法。尤其是現(xiàn)在房貸申請(qǐng)不易，一個(gè)多月甚至2個(gè)月才會(huì)放款的情況比較普遍，如果因?yàn)殂y行放款產(chǎn)生違約金，相比大家都會(huì)很郁悶吧。另外就是對(duì)銀行貸款申請(qǐng)不下來(lái)的情況要進(jìn)行約定。在過(guò)去這種情況比較少，很多合同都沒(méi)有約定，一般都是口頭約定，現(xiàn)在比較頻繁，最好能約定清楚。

在付款逾期違約責(zé)任條款，大家注意下逾期的時(shí)間以及違約金數(shù)額的約定，緊接下來(lái)的一條就是交付期限也就是交房時(shí)間，兩者都有相應(yīng)的逾期違約處理。兩者的違約金約定應(yīng)當(dāng)是對(duì)等的。有些開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者付款逾期上約定違約金的很高，比如萬(wàn)分之十，在自己交房的逾期違約金上則約定的很低比如萬(wàn)分之零點(diǎn)一，兩者嚴(yán)重不對(duì)等自然是不公平的。

開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約處理，只要與購(gòu)房者付款逾期的違約處理相匹配一般就可以了。

關(guān)于設(shè)計(jì)變更的約定，一般很少有這種情況出現(xiàn)。無(wú)外乎退或不退兩種處理辦法，只要保障我們的知情權(quán)以及退房權(quán)利就可以。

房屋交接與開(kāi)發(fā)商保證商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛與債務(wù)糾紛的條款沒(méi)什么可說(shuō)的，一般的格式合同都差不多。

關(guān)于裝修的部分一般都在附件中約定，清水房或是毛坯房還好些，如果是帶裝修交房的項(xiàng)目，一定要約定清楚。

對(duì)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，主要是注意填寫(xiě)的是自然日還是工作日。一般沒(méi)有特指通常默認(rèn)為自然日。

保修等事項(xiàng)一般按照國(guó)家法規(guī)執(zhí)行就可以，通常不需要特別約定，格式合同中的條款就可以。

后面幾條基本沒(méi)什么需要特別注意的，下面我們來(lái)說(shuō)說(shuō)合同附件。一般來(lái)說(shuō)格式合同中開(kāi)發(fā)商能做手腳的地方不多，但是附件，尤其是補(bǔ)充協(xié)議中開(kāi)發(fā)商可能會(huì)做出對(duì)自己有利的約定。

附件一，樓棟平面圖，注意各部分尺寸就可以。

附件二，公共區(qū)域與分?jǐn)偯娣e的約定，這部分一般按照國(guó)家規(guī)定來(lái)，通常不需要特別約定。

附件三、關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。這里一定要約定清楚，尤其是帶裝修的房源。什么位置使用什么材料，最好將品牌、型號(hào)列清楚。哪怕開(kāi)發(fā)商說(shuō)現(xiàn)在不能確定，那也一定要明確標(biāo)準(zhǔn)，比如說(shuō)多少錢(qián)一塊的地磚，多少錢(qián)一平的地板等等。

附件四、合同補(bǔ)充協(xié)議。注意所有售樓員或開(kāi)發(fā)商口頭答應(yīng)的條件或許諾，一定要在其中以文字形式呈現(xiàn)，大部分開(kāi)發(fā)商都不承認(rèn)口頭協(xié)議。

附件五、共有房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，這是多名購(gòu)房者共同購(gòu)買(mǎi)的情況下的約定，包括各自份額的約定。

附件六、預(yù)告登記。這是約定購(gòu)房合同簽訂后多久進(jìn)行預(yù)告登記的約定，注意時(shí)間就可以。整個(gè)合同中有多條逾期達(dá)到期限后可以解除合同的條款。需要購(gòu)房者注意的是，逾期達(dá)到合同解除條件之后默認(rèn)的有效期是1年。也就是說(shuō)，如果1年的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有提出解除合同，則認(rèn)為該合同繼續(xù)執(zhí)行，所以購(gòu)房者在遭遇開(kāi)發(fā)商逾期交房或逾期辦理房證的情況時(shí)，需要在1年內(nèi)做出明確的決定。