基本案情

2023年11月11日，業主與中介簽署《房地產委托代理銷售合同》，雙方明確約定，房產代理銷售價格為業主實收1550萬元，代理期限為3個月。同時，中介向業主支付了10萬元代理保證金，進而由業主獨家委托該中介代理銷售，若中介未能在合同代理期限內將該房產售出，業主有權沒收該保證金。雙方在中介代理費用（傭金）條款方面的原文約定為：房產出售后，業主收到定金后3日內向中介支付超出實收價格金額的20%并退還全額保證金，剩余代理費用業主在協助變更過戶手續完成且拿到首付款之后支付。（筆者注：該條款并沒有直接約定超過實收1550萬元的價款全部歸屬于中介，而是需要結合《房地產委托代理銷售合同》、《委托掛盤價格確認書》及事后雙方爭議進行綜合判斷。）

同日，雙方簽訂《委托掛盤價格確認書》，明確房產出售實收價格1550萬元，委托中介掛盤價格為1650萬元。

簽約后第二天，房產便以1663萬元成交，隨后雙方對超過實收價格部分的113萬元是否歸屬于中介產生爭議。

爭議焦點

本案爭議焦點有兩個：

（一）業主與中介簽署的《房地產委托代理銷售合同》第六條即代理費用（傭金）條款的法律效力如何？

（二）業主應該按照什么標準向中介支付傭金？

律師分析

（一）《房地產委托代理銷售合同》（包括第六條即代理費用（傭金）條款）應當有效，理由如下：

首先，從相關法律規定來看：

1、本案中不存在《民法典》第147條到151條規定的重大誤解、欺詐、脅迫及危困狀態、缺乏判斷能力等可撤銷情形，也不存在第153條、154條違反法律、行政法規的強制性規定、違背公序良俗、惡意串通損害他人合法利益等合同無效的情形。

2、合同雙方（業主和中介）具備完全民事行為能力。

3、合同內容為雙方真實意思表示。

其次，從相關部門規章來看：

根據我國《房地產經紀管理辦法》第25條規定：房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：（二）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。但在《房地產經紀管理辦法》第34條卻規定，構成價格違法行為的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規和規章的規定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款；情節嚴重的，依法給予停業整頓等行政處罰。由此可知，以上條款并沒有明確該情形下合同屬于無效，且《房地產經紀管理辦法》是住房和城鄉建設部發布的部門規章，并非《民法典》第153規定的法律或行政法規，即便違反該部門規章的規定，也不足以導致合同條款無效。

（二）合同有效并不意味著業主需要向中介支付113萬元的傭金，理由如下：

1、合同條款存在約定不明確的情形：《房地產委托代理銷售合同》第六條代理費用（傭金）條款并沒有明確超過業主實收1550萬元的部分金額全部歸屬于中介屬于傭金，從條款約定可以得出的內容是，房產出售后，業主先支付超過實收金額20%的傭金，剩余部分的傭金金額并沒有具體量化。（合同第六條如下截圖）

2、中介作為居間方，根據《民法典》第961條和963條的規定，在促成買賣合同簽訂情形下，其取得的傭金也必須有明確約定。雙方沒有明確約定的，超過的部分依然歸屬于業主。《民法典》第510條和511條規定，雙方可以補充協商確定傭金總額，若不能確定的，因合同由中介提供，《民法典》第498條規定，應按照對業主有利的內容進行解釋，參照市場交易習慣確定剩余部分的傭金金額。

3、若有微信、短信或其他書面記錄證明雙方約定：超過實收1550萬元的部分金額全部歸屬于中介屬于傭金，則可以考慮：房產成交價1663萬元，中介費113萬，占比為6.8%。雖然廣東省發展改革委、廣東省住房城鄉建設廳轉發國家發展改革委、住房城鄉建設部《關于放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》（粵發改價格【2023】542號）已經取消中介傭金最高不超過成交價3%的限制，由市場自主進行調節。但法官需要考慮，若判決支持業主向中介支付113萬元的傭金，必將對整個房地產市場宏觀層面帶來影響。而且，傭金需要根據中介提供的具體的居間服務內容來考量，一般包括代為尋找合適的買家、協助簽署買賣合同、協助定金支付、首期款監管、貸款申請、贖樓、過戶、交房、水電煤變更過戶等買賣合同義務的履行，本案中，業主委托中介后第二天即簽訂買賣合同，中介付出的勞務與所得收入不相匹配，放開傭金上限允許中介賺取合理的利潤，但113萬元已經遠遠超出合理利潤金額。

4、中介作為專業人士，非常清楚房地產市場的行情，熟悉房產交易價格，有大量買房的客戶資源，不排除中介借助業主不清楚行情吃差價，在業主進行委托銷售簽署代理合同時，有目的的引導將實收價格壓低確定為1550萬元的可能性，然后很輕易的隔天就以1663萬元賣出。從某種層面來看，本案屬于中介吃差價情形，《房地產經紀管理辦法》第25條對中介吃差價是明令禁止的，并且第34條規定了處罰措施。

5、其他有利因素：業主與買家簽署二手房買賣合同后，中介還另外向該買家收取了傭金，兩邊都收取傭金，與二手房交易市場的交易習慣不相符合。

（三）應對方案

基于以上分析，業主可以：

1、與中介協商113萬元的分配比例。

2、到房地產協會進行投訴。

3、被動應訴，努力爭取法官自由裁量權的空間。在本案中，房款是直接到業主而不需要經過中介，超過實收1550萬元的113萬也是由業主實際控制，如果雙方無法達成一致意見，業主可以直接拒絕支付，不需要通過主動啟動訴訟流程。

類案判決

前海法院2023年2月21日作出的(2023)粵0391民初1295號民事判決書：案涉《代理委托合同》第4.2款“甲方同意支付乙方（中介）委托傭金2億總價的1%‘實收不含稅’，超出甲方報價的成交差額，由甲方全額返還給乙方”，法院認定該合同有效。