【案情】

原告互悅物業公司系住所地登記在重慶市A區的物業服務企業。2023年9月，原告互悅物業公司與位于重慶市B區的某小區的業主分別簽訂了《前期物業服務協議》，約定原告互悅物業公司為該小區提供物業服務及收費標準等內容，合同期限自雙方簽章之日起至首次業主大會選聘物業管理企業時自行終止，并約定合同履行過程中，若發生糾紛，經協商不能解決時，則提交原告互悅物業公司所在地法院解決。因部分業主未拒交物業服務費，原告互悅物業公司按合同協議管轄條款分別將該部分業主訴至A區法院。另A區與B區并不相鄰，兩地法院相距60余公里之遠。在A區亦有由原告互悅物業公司提供物業服務的小區。

【分歧】

該系列案件存在物業服務合同中協議管轄是否有效，以及由原告互悅物業管理公司所在地法院管轄，還是由物業所在地法院管轄的問題。對此存在幾種不同觀點：

第一種觀點認為，協議管轄有效，該系列案件應由原告所在地法院管轄。民事訴訟法第三十四條之規定，合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。物業服務合同約定由原告所在地法院管轄的協議管轄條款有效，該系列案應由原告所在地A區法院管轄。

第二種觀點認為，該協議管轄有效，但該系列案應由與本糾紛更有實際聯系的原告的主要辦事機構所在地法院管轄。該觀點贊同第一種觀點，認為協議管轄條款有效。不同點在于對原告所在地的理解不同，根據民事訴訟法司法解釋第三條之規定，法人或者其他組織的住所地是指法人或者其他組織的主要辦事機構所在地。該系列案中原告的主要辦事機構所在地應認定為與該系列案件實際聯系更密切的其所提供物業服務所在地，故該系列案件實際由物業所在地B區法院管轄。

第三種觀點認為，該協議管轄違反專屬管轄無效。民事訴訟法第三十三條第（一）項規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。民事訴訟法司法解釋第二十八條規定，民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。該類糾紛涉及到業主和物業服務企業對所服務小區之不動產的使用、收益、處分、保護和管理等情況，與不動產聯系密切，故該系列案件應認定為是因不動產糾紛提起的訴訟，協議管轄應認定違反專屬管轄無效。

【評析】

筆者同意第三種觀點，理由如下：

1.物業服務合同糾紛是因對不動產的使用、保護、管理和服務發生的糾紛。

民事訴訟法及其司法解釋雖均未明確規定物業服務合同糾紛屬于因不動產提起的糾紛，但也并未限制不動產糾紛類型，對此應采取寬松理解，無論是不動產物權糾紛還是不動產債權糾紛，都應適用專屬管轄制度。不動產物權糾紛是基于物權的確認、分割、占有、使用、收益、處分和保護，以及相鄰關系等引起的糾紛。從物業服務內容看，物業服務企業提供包括對小區業主共有部分、共有設施的維修、養護、管理和維護，公共秩序、安全、消防等事項的協助管理和服務，以及廣告等公共收益的收取、使用進行公示說明等。物業服務合同簽訂之目的亦是為了業主更好地使用、保護和管理自己的專有和共有之不動產物權。物業服務合同糾紛之癥結亦在于業主認為物業服務企業服務不到位繼而拒交物業服務費，案件之審理多牽扯到合同雙方對專有和共有部分物權的使用、管理、收益、保護等。認定物業服務合同糾紛是因不動產糾紛提起的訴訟，合理合法。

2. 物業服務合同糾紛按不動產專屬管轄符合“方便當事人、方便法院”的兩便原則。

民事訴訟法設計管轄制度之原則和目的即在于為了“方便當事人、方便法院”這一兩便原則。不動產糾紛專屬管轄之設置目的亦在于方便法院調查相關不動產狀況及圍繞不動產之確認、分割、占有、使用、收益、處分和保護等情況，并便于當事人參加訴訟。協議管轄之設計在于尊重當事人意思自治，而物業服務合同多為格式條款，物業服務企業與業主簽訂合同之時，或并未告知協議管轄條款之存在，或雖告知而業主誤以為物業服務企業所在地與其不動產物業所在地一致，或業主雖完全知情而迫于格式合同難以更改之無奈而簽訂等情形大可存在。若置物業服務合同糾紛與其不動產之密切聯系而不顧，允許物業服務合同協議約定物業所在地以外法院管轄，既有礙于法院查明案件事實，削弱業主一方當事人參加訴訟之積極性，亦可能并沒有正真尊重業主一方當事人意思自治，且增加訴訟成本，浪費司法資源。故認可物業服務合同協議管轄有效，實有不妥。

3. 物業服務合同糾紛按不動產專屬管轄有利于統一裁判尺度和防止發生群體性事件。

民事訴訟法司法解釋規定了房屋租賃合同、政策性房屋買賣合同等糾紛，按照不動產糾紛確定管轄，是考慮到這些涉及到不動產的特殊類型合同糾紛往往與當地的土地政策和房地產宏觀調控政策高度關聯，由不動產所在地法院專屬管轄，有利于統一裁判尺度和判后的執行，也便于防止群體性事件的發生。物業服務合同糾紛的裁判的關鍵在于對物業服務質量的評判，房管局等主管部門對當地小區物業服務質量的考評結果往往成為法院裁判的重要參考，而各地物業服務的整體要求和水平不盡相同，房管局等主管部門和法院的評判標準也可能略有出入，將物業服務合同按不動產專屬管轄，無疑也有利于統一裁判尺度和判后的執行。同時，物業服務合同具有業主一方是人數眾多的特點，通常因服務質量雙方已產生的不少矛盾后才訴至法院，本案中,A區與B區并不相鄰，兩地法院相距有60余公里，要求業主到物業所在地以外法院參加訴訟，難免不激化矛盾進而引起群體性事件。民事訴訟法司法解釋第三條規定，法人或者其他組織的主要辦事機構所在地不能確定的，法人或者其他組織的注冊地或者登記地為住所地。本案中，在A區亦有由原告互悅物業公司提供物業服務的小區，若認定協議管轄有效，原告互悅物業公司所在地最終難免還是會被認定為登記地A區。唯有以不動產專屬管轄否定其協議管轄之效力，方能徹底避免物業服務合同中協議管轄之弊端，最終實現法律效果和社會效果的統一。