人民法院受理的物業公司起訴欠費業主催索物業費的案件，統稱為“物業服務合同糾紛”。這類案件共同的特點是，“標的額”普遍較小，一般在數百元上千元至萬把元左右，而且這還往往是多年才累積達到的數字。

某些極為個別的案例中，開發商下屬物業公司長期服務小區，其起訴業主欠費能達到十五年之上。由于物業公司起訴的時間跨度過長，“訴訟時效抗辯”就成了欠費業主一方常見的抗辯理由。

所謂“訴訟時效”，這項法律制度通俗地講，就是權利人經過法定期限不行使自己的權利，依法律規定其勝訴權便歸于消滅的制度。那么這個期限一般是多久呢？以2023年10月1日為界，在此之前，按《民法通則》的規定是兩年；在此之后，按《民法總則》的規定，調整為三年。

剛剛實施的《民法典》，沿用了《民法總則》的規定。這里我們都按三年來討論，意思就是當物業公司知道業主欠費時，必須在三年內提起訴訟，超過這個期限，它就有可能喪失“勝訴權”，即便立案也有可能被法院駁回。

但是，“物業服務”比較特殊，《物業服務合同》也是比較特殊的合同類型；由此，各地人民法院在物業費官司是否適用“訴訟時效”問題上，裁判尺度差別比較大，并不統一。你會發現，相似的一個案例，同樣一份合同，在不同地區法院卻往往會產生不同的裁判結果。這里大致可從三種情況進行分析。

第一、如果物業公司已經撤出小區，物業合同終止。此時，各地法院均會嚴格適用訴訟時效。因為合同的終止，意味著物業與業主之間不再存在權利義務關系；物業自撤出小區之日起三年內，如果沒有向那些欠費業主提起訴訟，或以其他方式主張過權利，那么它就有可能喪失訴權。

意思就是，那些把物業“趕走”的小區欠費戶，如果三年內它沒來跟你要錢，它就沒有權利再要了。

第二、在物業合同期限內，物業公司持續提供服務的小區，多數法院不支持業主一方的訴訟時效抗辯。這些法院認為，物業服務具有“持續性”的特點，不能中斷，只要物業公司一直在提供服務，它就擁有隨時向欠費業主主張物業費的權利，而業主方也要履行按期支付物業費的義務。如果支持業主的時效抗辯，這對那些按時繳費的業主來說，也是不公平的。

意思就是，只要在合同期限內，物業公司沒撤出小區，它就可以隨時起訴，不受三年時效的限制。

第三、還有一些法院認為，即便物業公司在合同期內持續性的服務，也要嚴格適用訴訟時效。這些法院是從“規范物業公司內部管理”的目的出發，它們認為物業必須要做到規范及時的催收費用，才能保證物業服務的正常開展，進而維護小區的整體利益。

意思就是，物業公司要按時采用“書面”等合法有效的催繳方式催交欠費，并保留好證據；如果超過了三年時效，物業又不能提交相應證據證明它曾經催過費，主張過權利，那么超出時效的部分，法院就不會予以支持。

應該說，訴訟時效問題對于物業和業主雙方，都有比較重要的意義：

對物業公司來說，尤其是法典業已明確了不得采取斷水斷電等非法手段催收費用，只有通過仲裁或訴訟才是唯一的正途。這就要強化內部管理，規范及時的依照合同約定期限催費。要注重相關證據的保留和固定，諸如：EMS、掛號信、律師函等等，否則就有可能因超過時效而喪失部分或全部的訴權。當然，搞好本質工作，以優質服務取信業主，這比任何催費手段都要強，都要長遠。

對于業主來說，要學習相關法規，要懂得利用法律維權。訴訟時效抗辯，這是合法的抗辯理由，但是你必須要主動提出。因為按相關司法解釋來看，當事人未提出訴訟時效抗辯，人民法院不應對訴訟時效問題進行釋明及主動適用訴訟時效的規定進行裁判。

那么你提出時效抗辯后，能否得到采納和支持，這個就由人民法院依法裁判吧，畢竟法律是公正的。