人民法院受理的物業(yè)公司起訴欠費(fèi)業(yè)主催索物業(yè)費(fèi)的案件，統(tǒng)稱(chēng)為“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”。這類(lèi)案件共同的特點(diǎn)是，“標(biāo)的額”普遍較小，一般在數(shù)百元上千元至萬(wàn)把元左右，而且這還往往是多年才累積達(dá)到的數(shù)字。

某些極為個(gè)別的案例中，開(kāi)發(fā)商下屬物業(yè)公司長(zhǎng)期服務(wù)小區(qū)，其起訴業(yè)主欠費(fèi)能達(dá)到十五年之上。由于物業(yè)公司起訴的時(shí)間跨度過(guò)長(zhǎng)，“訴訟時(shí)效抗辯”就成了欠費(fèi)業(yè)主一方常見(jiàn)的抗辯理由。

所謂“訴訟時(shí)效”，這項(xiàng)法律制度通俗地講，就是權(quán)利人經(jīng)過(guò)法定期限不行使自己的權(quán)利，依法律規(guī)定其勝訴權(quán)便歸于消滅的制度。那么這個(gè)期限一般是多久呢？以2023年10月1日為界，在此之前，按《民法通則》的規(guī)定是兩年；在此之后，按《民法總則》的規(guī)定，調(diào)整為三年。

剛剛實(shí)施的《民法典》，沿用了《民法總則》的規(guī)定。這里我們都按三年來(lái)討論，意思就是當(dāng)物業(yè)公司知道業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，必須在三年內(nèi)提起訴訟，超過(guò)這個(gè)期限，它就有可能喪失“勝訴權(quán)”，即便立案也有可能被法院駁回。

但是，“物業(yè)服務(wù)”比較特殊，《物業(yè)服務(wù)合同》也是比較特殊的合同類(lèi)型；由此，各地人民法院在物業(yè)費(fèi)官司是否適用“訴訟時(shí)效”問(wèn)題上，裁判尺度差別比較大，并不統(tǒng)一。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，相似的一個(gè)案例，同樣一份合同，在不同地區(qū)法院卻往往會(huì)產(chǎn)生不同的裁判結(jié)果。這里大致可從三種情況進(jìn)行分析。

第一、如果物業(yè)公司已經(jīng)撤出小區(qū)，物業(yè)合同終止。此時(shí)，各地法院均會(huì)嚴(yán)格適用訴訟時(shí)效。因?yàn)楹贤慕K止，意味著物業(yè)與業(yè)主之間不再存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系；物業(yè)自撤出小區(qū)之日起三年內(nèi)，如果沒(méi)有向那些欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟，或以其他方式主張過(guò)權(quán)利，那么它就有可能喪失訴權(quán)。

意思就是，那些把物業(yè)“趕走”的小區(qū)欠費(fèi)戶，如果三年內(nèi)它沒(méi)來(lái)跟你要錢(qián)，它就沒(méi)有權(quán)利再要了。

第二、在物業(yè)合同期限內(nèi)，物業(yè)公司持續(xù)提供服務(wù)的小區(qū)，多數(shù)法院不支持業(yè)主一方的訴訟時(shí)效抗辯。這些法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)具有“持續(xù)性”的特點(diǎn)，不能中斷，只要物業(yè)公司一直在提供服務(wù)，它就擁有隨時(shí)向欠費(fèi)業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)的權(quán)利，而業(yè)主方也要履行按期支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果支持業(yè)主的時(shí)效抗辯，這對(duì)那些按時(shí)繳費(fèi)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，也是不公平的。

意思就是，只要在合同期限內(nèi)，物業(yè)公司沒(méi)撤出小區(qū)，它就可以隨時(shí)起訴，不受三年時(shí)效的限制。

第三、還有一些法院認(rèn)為，即便物業(yè)公司在合同期內(nèi)持續(xù)性的服務(wù)，也要嚴(yán)格適用訴訟時(shí)效。這些法院是從“規(guī)范物業(yè)公司內(nèi)部管理”的目的出發(fā)，它們認(rèn)為物業(yè)必須要做到規(guī)范及時(shí)的催收費(fèi)用，才能保證物業(yè)服務(wù)的正常開(kāi)展，進(jìn)而維護(hù)小區(qū)的整體利益。

意思就是，物業(yè)公司要按時(shí)采用“書(shū)面”等合法有效的催繳方式催交欠費(fèi)，并保留好證據(jù)；如果超過(guò)了三年時(shí)效，物業(yè)又不能提交相應(yīng)證據(jù)證明它曾經(jīng)催過(guò)費(fèi)，主張過(guò)權(quán)利，那么超出時(shí)效的部分，法院就不會(huì)予以支持。

應(yīng)該說(shuō)，訴訟時(shí)效問(wèn)題對(duì)于物業(yè)和業(yè)主雙方，都有比較重要的意義：

對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，尤其是法典業(yè)已明確了不得采取斷水?dāng)嚯姷确欠ㄊ侄未呤召M(fèi)用，只有通過(guò)仲裁或訴訟才是唯一的正途。這就要強(qiáng)化內(nèi)部管理，規(guī)范及時(shí)的依照合同約定期限催費(fèi)。要注重相關(guān)證據(jù)的保留和固定，諸如：EMS、掛號(hào)信、律師函等等，否則就有可能因超過(guò)時(shí)效而喪失部分或全部的訴權(quán)。當(dāng)然，搞好本質(zhì)工作，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)取信業(yè)主，這比任何催費(fèi)手段都要強(qiáng)，都要長(zhǎng)遠(yuǎn)。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，要學(xué)習(xí)相關(guān)法規(guī)，要懂得利用法律維權(quán)。訴訟時(shí)效抗辯，這是合法的抗辯理由，但是你必須要主動(dòng)提出。因?yàn)榘聪嚓P(guān)司法解釋來(lái)看，當(dāng)事人未提出訴訟時(shí)效抗辯，人民法院不應(yīng)對(duì)訴訟時(shí)效問(wèn)題進(jìn)行釋明及主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行裁判。

那么你提出時(shí)效抗辯后，能否得到采納和支持，這個(gè)就由人民法院依法裁判吧，畢竟法律是公正的。