2011年上海、重慶兩地試點征收，2023年財政部明確表示推動房產(chǎn)稅立法，2023年財政部聯(lián)合四部門召開房產(chǎn)稅改革試點座談。那么房產(chǎn)稅到底何時開始征收？

筆者認為房產(chǎn)稅最遲將于2028年開始征收。

1房產(chǎn)稅現(xiàn)有規(guī)定：

國務院早在1986年9月15日就發(fā)布《房產(chǎn)稅暫行條例》，至今已有35周年。條例規(guī)定房產(chǎn)稅的納稅人是征稅范圍內(nèi)的房屋所有人。除農(nóng)村房產(chǎn)外，幾乎所有房屋都屬于征稅范圍。目前個人居住自有房屋免征房產(chǎn)稅。

2房產(chǎn)稅征收嘗試：

2011年上海、重慶作為試點城市開始征收個人房產(chǎn)房產(chǎn)稅，2023年明確擴大試點城市范圍。上海房產(chǎn)稅【1】稅率為0.4%或0.6%，家庭人均60平米免稅額，實際價格的70%作為納稅單價。目前上海市平均房價已超6.5萬元，那么三口之家房產(chǎn)免征額為1170萬元（60*6.5*3=1080）。

應稅面積=房屋建筑面積-60平米*家庭人數(shù)

應納稅額=應稅面積*單價*70%*0.4%或0.6%

上海房產(chǎn)稅的試點顯然存在征收范圍過窄、收入過低的問題。從下圖中，我們可以發(fā)現(xiàn)2023年上海房產(chǎn)稅收入不足200億元。2023年上海市預算收入為7046.3億元，房產(chǎn)稅占比2.8%。2023年上海市土地出讓金收入近3000億元，是房產(chǎn)稅收入的15倍。重慶房產(chǎn)稅稅率為0.5%-1.2%，實際征收范圍狹窄。2023年重慶房產(chǎn)稅收入占財政收入不足3%。

發(fā)達國家的房產(chǎn)稅收入普遍占到地方財政收入的 20%以上，如美國約為 29% ，英國約為 33% ，澳大利亞約為 37% ，日本約為 25% 。而發(fā)展中國家的這一比例則普遍較低，如俄羅斯約為 7% ，波蘭約為 9% ，泰國約為 1.4% 。【2】

3房產(chǎn)稅征收目的及原因：

1增加財政收入

2023年地方政府財政收入共100123.84億元【2】，其中賣地收入84142億元，占地方財政收入的84.03%。顯然土地出讓金的高額收入不可持續(xù)。一旦我國城鎮(zhèn)化、居民改善性住房需求停滯，那么土地就難以賣出，地方財政面臨較大困難。房產(chǎn)稅收入將用于填補土地出讓金空缺。

2平抑房價，打擊投機

房價高企嚴重打擊年輕人工作積極性，提高各行各業(yè)經(jīng)營成本。大量炒房客，投機資金涌入，引發(fā)房屋空置、房產(chǎn)泡沫。房產(chǎn)稅的征收將有效打擊投機，降低房價，激發(fā)社會活力。

3促進內(nèi)需

過高的房價引發(fā)居民背負沉重的房貸，抑制了居民消費的增長。8月份CPI（居民消費價格指數(shù)，+0.8%）與PPI（工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)，+9.5%）的剪刀差真實反映了居民消費能力不足。原因是太多的居民收入被用于支付房貸、積攢首付。

4調(diào)節(jié)收入，共同富裕

房產(chǎn)稅也必將是富人多收，窮人少收，調(diào)節(jié)收入分配。過去的大地主，現(xiàn)在的大房東都不創(chuàng)造價值卻收割勞動者價值。所以筆者認為房產(chǎn)稅應該和工資薪金所得一樣實行超額累計稅額。

粗略比方，房產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，一個家庭免征2套房，第3套房一年收房價1%，第4套房一年收房價2%，第5-10套房一年收房價3%，第10套房及以上一年收房價5%。當然具體還要考慮免稅面積、房價等因素影響，但總的原則是調(diào)節(jié)收入分配，打擊不勞而獲，實現(xiàn)共同富裕。

4房產(chǎn)稅何時征收：

筆者認為，房產(chǎn)稅最遲將于2028年開始征收。2028-2030年為筆者預測的我國城市化放緩時間。城鎮(zhèn)化停滯標志著農(nóng)民進城減少，住房新增需求減少，必然造成大量的土地難以出讓。這意味著地方財政將減少6萬億左右的收入。為了擺脫困境地方財政需要房產(chǎn)稅貢獻至少3萬億以上收入（粗略估計、僅供參考）。

我國當前出生率低迷、房價高企、居民負債率較高。嚴格監(jiān)管下，房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難，拿地意愿不高。各地流拍土地數(shù)量上升，極有可能2028-2030年前地方土地出讓金收入就面臨大幅下跌。今年6月份，土地出讓金轉(zhuǎn)由稅務機關征收也表明政府對“土地財政”的終結(jié)開始準備。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，2023年我國居住城鎮(zhèn)人口90199萬人，占63.89%，與2010年相比城鎮(zhèn)人口比重上升14.21%，年均1.4%。

下圖為天風證券研究所利用聯(lián)合國數(shù)據(jù)制成。發(fā)達國家的城市化率70%-90%。

考慮到人口結(jié)構(gòu)、文化背景、經(jīng)濟增長等因素，筆者認為我國的城市化進程與日本類似。

日本城市化階段【4】，

第一階段（1920-1950）城市化率18%-37%，年均0.63%

第二階段（1950-1977）城市化率37%-76%，年均1.44%

第三階段（1977-2023）城市化率76%-92%，年均0.38%

中國城市化階段【5】

第一階段（1949-1978）城市化率10.6%-17.92%，年均0.25%

第二階段（1978-1995）城市化率17.92%-29.04%，年均0.65%

第三階段（1995-2023）城市化率29.04%-63.89%，年均1.40%

我們發(fā)現(xiàn)日本城市化的第一階段和中國城市化第二階段類似，日本城市化的第二階段和中國城市化第三階段類似。70年代以后，日本的年輕人幾乎全部進入城市，農(nóng)村只剩下老齡人口，城市化放緩。在計劃生育造成的特殊人口結(jié)構(gòu)下，筆者認為我國城市化到達約75%即進入緩慢增長階段。按年均1.4%計算，還有7.9年城市化放緩。按年均1.1%計算還有10年城市化放緩。

綜合看來，我國城市化將于2028-2030年放緩。即使不出臺房產(chǎn)稅，房產(chǎn)也會因為需求萎縮而降價。實際征收時間，只可能早于我國城市化放緩時間。

所以筆者認為房產(chǎn)稅最遲將于2028年開始征收。

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注釋：

【1】：稅率0.4%或0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的適用0.4%，其余0.6%。

【2】：See Ｒichard Miller Bird，Naomi Enid Slack，Land and Property Taxation in 25 Countries: A Comparative Ｒeview，in Ｒichard Miller Bird，Naomi Enid Slack( eds． ) ，International Handbook of Land and Property Taxation，UK: Edward Elgar Publishing，2004，pp． 19 － 56．

【3】：關于2023年中央和地方預算執(zhí)行情況與2023年中央和地方預算草案的報告（全文）

【4】：[日]御園稀薄.城市化進程中的農(nóng)業(yè)再建［M］.東京：日本經(jīng)濟評論社，1985. 6—11.

【5】：蹤家峰、林宗建，中國城市化70年的回顧與反思，經(jīng)濟問題，2023年第9期