房地產市場近幾年忽高忽低的行情，對房屋買賣合同糾紛起到了推波助瀾的作用。在房屋買賣合同履行過程中，雙方出現爭議和糾紛也是較為常見的事情。賣家會覺得自己在理，買家卻覺得自己在理，這樣就很容易造成雙方的爭議和糾紛。那么房屋買賣合同糾紛怎么處理？應該如何規避房屋買賣合同糾紛呢？徐寶同律師團隊根據十多年來處理房屋買賣合同糾紛的操作經驗，并分別從買方、賣方和司法審判的角度提出了實務建議，分享給大家，希望對大家能有一些幫助。

一、房屋買賣合同糾紛常見糾紛類型

（一）逾期不能正常交付

逾期不能正常交付指的是房地產開發企業由于各種原因不能按照合同約定正常交付房屋的情況，實踐中往往是因為房地產開發商違法將預售款挪作他用，導致施工進度難以達成預期。

 

（二）“一房二賣”

“一房二賣”指的是房屋買賣合同簽訂后，房地產開發商將房子又另賣給他人的情況。當商品房買賣合同簽訂后，房地產開發商就負有了按期交付商品房的義務。在實踐中，買賣雙方普遍通過交付定金的方式來保證合同的履行，但是受到金錢利益的驅動，房地產開發商往往寧愿承擔定金罰則也不交付房屋，，進而導致房屋買賣合同糾紛。

 

（三） 故意隱瞞相關資質

雖然現行法律法規對從事房地產開發經營行為已經作出了比較完善的規定，但是還是會出現房地產開發商雖然取得了商品房預售許可證明，但并不實際具備商品房預售法定條件的情形，以及還有相當一部分房地產開發商漠視法律法規，在未取得商品房預售許可證明的情況下，哄騙買受人稱已取得商品房預售許可證明；明明未取得合法的土地使用權，卻大張旗鼓地進行工程建設，進而導致房屋買賣合同糾紛。

（四）質量瑕疵

質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等情況。司法解釋規定如果質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但是是否質量瑕疵嚴重到影響正常的居住使用，則需要法院根據具體實際情況綜合判定。

 

（五） 宣傳廣告失真

在銷售過程中房地產開發商往往采取各種手段對其所銷售樓盤的質量、環境、配套設施進行宣傳，這種宣傳或名不副實，或夸大其詞，甚至是瞞天過海，導致房屋買賣合同糾紛。

買受人在驗收房屋后才發現實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，物業管理更是質價不符，買受人大受其害。

 

二、原告需要準備哪些材料

（一）逾期不能正常交付

一般來說，此類案件原告可起訴要求被告給付逾期交房違約金以及按照合同約定交付房屋。所以原告除了身份證明材料外還需要需要準備購房合同、購房發票等證據，具體證據還需要根據商品房買賣合同約定的交付條件決定。

 

（二）“一房二賣”

此類案件原告可請求解除合同，要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，也可請求繼續履行合同。所以原告除了身份證明材料外還需要準備購房合同、交付房款的憑證、不動產房屋備案登記等其他能證明訴訟請求的證據材料。

 

（三） 故意隱瞞相關資質

此類案件原告可請求解除合同，要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。所以原告除了身份證明材料外還需要準備購房合同、房屋預售許可登記等其他能證明訴訟請求的證據材料。

 

（四）質量瑕疵

此類案件房屋主體結構質量影響正常使用的一般原告可請求解除合同和賠償損失，也可以請求修復房屋。房屋主體結構質量不影響正常使用的原告一般可以請求修復房屋。所以原告除了身份證明材料外還需要準備購房合同、房屋驗收通知、房屋質量問題證明等其他相關材料。

（五） 宣傳廣告失真

一般情況下此類案件原告可請求被告賠償損失，若是被告的行為構成欺詐，則原告可以請求撤銷合同。所以原告除了身份證明材料外還需要準備商品房買賣合同及發票、宣傳單、房屋及配套設施現狀證明等其他相關材料。

 

三、被告可以從哪些角度抗辯

（一）逾期不能正常交付

1.被告可以提出訴爭房屋逾期交房系因不可導致，非因自身原因，故自身無須承擔違約責任。根據《商品房買賣合同》第八條約定，如遇不可抗力或因執行國家法律、法規、政策、政府指令；因市政配套設施接通延誤或市政府規劃變更以及其他非出賣人原因造成的延期，出賣人可以據實予以延期。

2. 即使答需要承擔違約責任，《商品房買賣合同》中針對逾期交房約定的支付違約金標準明顯過高，請求法院依法下調至全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率為標準。

（二）“一房二賣”

被告可以以原告在簽訂房屋買賣合同之后沒有按照約定支付購房款為由主張購房合同無效。原告已構成事實違約，所以被告有權臨行處理所涉房屋且被告不應返還原告所交款項。

 

（三） 故意隱瞞相關資質

被告可以辯稱自身并沒有故意隱瞞資質，原告自身未盡到應盡的審查義務或是以事后取得資質為由抗辯。

（四）質量瑕疵

1.被告可以主張案涉房屋已達到法定交付條件，符合合同約定的交付標準。案涉房屋通過政府相關部門的驗收，取得了《建筑工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》等系列合格證明，符合商品房銷售合同約定及國家規定的房屋交付標準。

2.被告可以提出原告主張的各項費用及損失，并無證據證明真實、客觀、合理。

（五） 宣傳廣告失真

1. 被告可以提出其宣傳內容有政府文件及相應依據，不存在虛假宣傳。

2. 在合同訂立過程中被告已經盡到充分的提醒和注意義務，不存在故意隱瞞真實情況虛假宣傳的行為。

 

 

四、司法裁判觀點

（一）逾期不能正常交付

1.原告按照合同約定履行交付房款義務，被告則應按照合同約定的期限交付房屋，所以被告應當支付逾期交付的違約金。

2. 通過司法判例來看，法院根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對逾期交付房屋采用“以同地段同類房屋租金”作為損失計算標準，以說明房屋交付使用針對的是商品房的居住功能。

（二）“一房二賣”

根據司法實踐，依法成立的合同受法律保護。根據相關規定，根據如下順序來確定房屋所有權歸屬：（1）已經辦理房屋產權轉移登記；（2）均未辦理房屋產權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋產權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買方實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素確定。而對于沒能獲得房屋產權的購房者可以通過起訴要求被告返還購房款并賠償損失來維護自己的權益。

 

（三） 故意隱瞞相關資質

法院認為出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，導致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

（四）質量瑕疵

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、第十三條規定，因“房屋主體結構質量不合格不能交付使用”或者“房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格”，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因“房屋質量問題嚴重影響正常居住使用”，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。因此，若出現上述兩種情形下，購房者有權解除合同。通常認為，符合這兩種情形之一的，購房者也有權拒絕收房。

（五） 宣傳廣告失真

依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律的若干問題的解釋》第三條的規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體情況，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。同時法院也認為涉及被告所宣傳的地鐵、醫療、教育、商業中心等建設項目并非被告自身所能決定和實現，原告對此應有預判。所以綜合來看法院對于宣傳廣告中所允諾內容的態度不一，需要具體分析。