修訂后的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），自2023年9月1日起施行。《條例》聚焦土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理等重點(diǎn)問(wèn)題，強(qiáng)化對(duì)耕地的保護(hù)。

北京平谷法院召開新聞通報(bào)會(huì)，對(duì)近三年涉農(nóng)村土地糾紛案件審理情況進(jìn)行了全面梳理和總結(jié)。

案例

農(nóng)耕地成了宅基地 村委會(huì)賠了村民18萬(wàn)

2009年5月1日，某村委會(huì)作為甲方與乙方王某簽訂《宅基地調(diào)整協(xié)議書》，同意對(duì)乙方宅基地進(jìn)行調(diào)整；乙方需一次性向村委會(huì)繳納現(xiàn)金17600元；乙方在新的宅基地建房時(shí)，應(yīng)按照相關(guān)程序向村委會(huì)提出建房申請(qǐng)，并嚴(yán)格按照協(xié)議中的尺寸建房。王某依約交付全部房基地款。后因王某未經(jīng)國(guó)土、規(guī)劃行政主管部門審批，占用基本農(nóng)田建房，某鎮(zhèn)政府出具限期拆除通知書，責(zé)令7日內(nèi)將上述違法建設(shè)無(wú)條件拆除。后涉案建筑被強(qiáng)行拆除。

2023年8月12日，王某以合同糾紛為由將某村委會(huì)訴至法院，請(qǐng)求某村委會(huì)賠償因地上建筑物被拆除所造成的損失421814.65元。經(jīng)依法調(diào)查，法院確認(rèn)涉案房屋及院落的造價(jià)為20萬(wàn)元。

法院審理認(rèn)為，某村委會(huì)與王某簽訂的協(xié)議書違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方均知道或者應(yīng)當(dāng)知道涉案土地性質(zhì)屬耕地、尚未取得宅基地審批手續(xù)，但某村委會(huì)仍與王某簽訂協(xié)議書，將王某的“宅基地”“安置”在涉案土地上并建房，以致涉案房屋因違法而被強(qiáng)制拆除。對(duì)此，雙方均明顯存有過(guò)錯(cuò)。某村委會(huì)作為涉案土地的所有權(quán)人，在簽訂協(xié)議、確定“宅基地”的位置等工作中占主導(dǎo)地位，其應(yīng)明確告知王某涉案土地的性質(zhì)。同時(shí)，作為基層自治組織，某村委會(huì)不但應(yīng)當(dāng)遵守法律，而且應(yīng)當(dāng)宣傳法律，教育和推動(dòng)村民遵守法律、履行法律義務(wù)。法院認(rèn)為某村委會(huì)對(duì)王某的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)90%的責(zé)任，故判決某村民委員會(huì)賠償王某損失18萬(wàn)元。

法官解釋，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。該規(guī)定是國(guó)家為了保護(hù)日益減少的耕地而做出的強(qiáng)制性規(guī)定，任何組織和個(gè)人不得違反。對(duì)于農(nóng)用地，如果雙方當(dāng)事人簽訂合同的實(shí)際目的是改變農(nóng)業(yè)用途，進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，則該合同目的違反了土地管理法的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。依據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

分析

因政策性強(qiáng) 結(jié)案方式以判決為主

經(jīng)梳理，從2023年1月1日到2023年12月31日，平谷法院共審結(jié)涉農(nóng)村土地糾紛案件196件，收案數(shù)量呈逐年上升趨勢(shì)。訴訟當(dāng)事人多涉及村委會(huì)、村經(jīng)濟(jì)合作社以及鎮(zhèn)政府等基層組織和政府部門。

立案受理的典型案由中，排在前三位的分別是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同糾紛、承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確認(rèn)糾紛，其中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同糾紛數(shù)量最大，共計(jì)135件，占所有案件數(shù)68.9%。結(jié)案方式以判決為主，調(diào)解率相對(duì)較低。

法院介紹，相關(guān)案件審理不僅涉及法律問(wèn)題，而且涉及國(guó)家農(nóng)業(yè)政策的貫徹問(wèn)題、行政管理與村民自治的規(guī)范化問(wèn)題等等。裁定駁回起訴案件占比12.6%，主要原因?yàn)樵诎讣婕按寮w土地確權(quán)方案、村務(wù)公開、村干部職權(quán)等方面，屬于村民自治范疇，不屬于人民法院民事案件受案范圍，因而被裁定駁回。

在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同糾紛案中，當(dāng)事人未對(duì)土地性質(zhì)進(jìn)行事前調(diào)查和詳細(xì)了解，導(dǎo)致約定的合同目的和規(guī)劃用途不一致，影響了合同效力。部分合同還缺少相關(guān)審批手續(xù)，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人對(duì)合同的效力產(chǎn)生較大爭(zhēng)議。

而此類案件的一方當(dāng)事人多為村民個(gè)人，訴訟能力較弱，受經(jīng)濟(jì)條件影響無(wú)法委托專業(yè)律師擔(dān)任代理人，且缺乏保留、提交證據(jù)的訴訟規(guī)則意識(shí)，部分當(dāng)事人無(wú)法提交書面合同，即便能提供，也僅能提交內(nèi)容簡(jiǎn)略、約定不明確的書面協(xié)議，沒(méi)有其他證據(jù)予以證明。

對(duì)于此類案件，法院需要主動(dòng)多方走訪調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)勘查、調(diào)取證據(jù)，以便查明案件客觀事實(shí)。

此外，法官提醒，司法實(shí)踐中存在許多土地經(jīng)營(yíng)人土地使用與規(guī)劃用途不一致的情況，影響了合同效力，最終導(dǎo)致土地經(jīng)營(yíng)人未按照合同目的利用土地，造成財(cái)產(chǎn)損失。因此，在“找地”準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)之前，一定要提前到有關(guān)部門查詢了解土地規(guī)劃用途意向。

在簽訂合同方面，首先一定要盡量采取書面形式，避免出現(xiàn)糾紛時(shí)，案情無(wú)法查明；其次，合同內(nèi)容要詳實(shí)，包括合同期限、合同目的以及土地被依法征收、征用、占用時(shí)有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)的歸屬等內(nèi)容，如土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中，雙方可協(xié)商約定被流轉(zhuǎn)土地被征占后的補(bǔ)償款分配，如果未約定的，對(duì)于地上物及附屬物對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償款，將按照所有權(quán)原則處理，即誰(shuí)享有所有權(quán)，相應(yīng)的補(bǔ)償款歸誰(shuí)所有。

最后，合同形式要規(guī)整。部分案件中當(dāng)事人提交的合同存在部分空白，書寫錯(cuò)誤，以及不填日期等情況，這些細(xì)節(jié)都在一定程度上影響自身權(quán)益。