修訂后的《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《條例》），自2023年9月1日起施行。《條例》聚焦土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理等重點問題，強化對耕地的保護。

北京平谷法院召開新聞通報會，對近三年涉農村土地糾紛案件審理情況進行了全面梳理和總結。

案例

農耕地成了宅基地 村委會賠了村民18萬

2009年5月1日，某村委會作為甲方與乙方王某簽訂《宅基地調整協議書》，同意對乙方宅基地進行調整；乙方需一次性向村委會繳納現金17600元；乙方在新的宅基地建房時，應按照相關程序向村委會提出建房申請，并嚴格按照協議中的尺寸建房。王某依約交付全部房基地款。后因王某未經國土、規劃行政主管部門審批，占用基本農田建房，某鎮政府出具限期拆除通知書，責令7日內將上述違法建設無條件拆除。后涉案建筑被強行拆除。

2023年8月12日，王某以合同糾紛為由將某村委會訴至法院，請求某村委會賠償因地上建筑物被拆除所造成的損失421814.65元。經依法調查，法院確認涉案房屋及院落的造價為20萬元。

法院審理認為，某村委會與王某簽訂的協議書違反了《中華人民共和國土地管理法》的強制性規定，應屬無效。合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方均知道或者應當知道涉案土地性質屬耕地、尚未取得宅基地審批手續，但某村委會仍與王某簽訂協議書，將王某的“宅基地”“安置”在涉案土地上并建房，以致涉案房屋因違法而被強制拆除。對此，雙方均明顯存有過錯。某村委會作為涉案土地的所有權人，在簽訂協議、確定“宅基地”的位置等工作中占主導地位，其應明確告知王某涉案土地的性質。同時，作為基層自治組織，某村委會不但應當遵守法律，而且應當宣傳法律，教育和推動村民遵守法律、履行法律義務。法院認為某村委會對王某的損失應當承擔90%的責任，故判決某村民委員會賠償王某損失18萬元。

法官解釋，依據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。該規定是國家為了保護日益減少的耕地而做出的強制性規定，任何組織和個人不得違反。對于農用地，如果雙方當事人簽訂合同的實際目的是改變農業用途，進行非農建設，則該合同目的違反了土地管理法的相關強制性規定，應屬無效。

無效的合同自始沒有法律約束力。依據《民法典》相關規定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

分析

因政策性強 結案方式以判決為主

經梳理，從2023年1月1日到2023年12月31日，平谷法院共審結涉農村土地糾紛案件196件，收案數量呈逐年上升趨勢。訴訟當事人多涉及村委會、村經濟合作社以及鎮政府等基層組織和政府部門。

立案受理的典型案由中，排在前三位的分別是土地承包經營權合同糾紛、承包地征收補償費用分配糾紛和土地承包經營權確認糾紛，其中土地承包經營權合同糾紛數量最大，共計135件，占所有案件數68.9%。結案方式以判決為主，調解率相對較低。

法院介紹，相關案件審理不僅涉及法律問題，而且涉及國家農業政策的貫徹問題、行政管理與村民自治的規范化問題等等。裁定駁回起訴案件占比12.6%，主要原因為在案件涉及村集體土地確權方案、村務公開、村干部職權等方面，屬于村民自治范疇，不屬于人民法院民事案件受案范圍，因而被裁定駁回。

在土地承包經營權合同糾紛案中，當事人未對土地性質進行事前調查和詳細了解，導致約定的合同目的和規劃用途不一致，影響了合同效力。部分合同還缺少相關審批手續，導致雙方當事人對合同的效力產生較大爭議。

而此類案件的一方當事人多為村民個人，訴訟能力較弱，受經濟條件影響無法委托專業律師擔任代理人，且缺乏保留、提交證據的訴訟規則意識，部分當事人無法提交書面合同，即便能提供，也僅能提交內容簡略、約定不明確的書面協議，沒有其他證據予以證明。

對于此類案件，法院需要主動多方走訪調查、現場勘查、調取證據，以便查明案件客觀事實。

此外，法官提醒，司法實踐中存在許多土地經營人土地使用與規劃用途不一致的情況，影響了合同效力，最終導致土地經營人未按照合同目的利用土地，造成財產損失。因此，在“找地”準備經營之前，一定要提前到有關部門查詢了解土地規劃用途意向。

在簽訂合同方面，首先一定要盡量采取書面形式，避免出現糾紛時，案情無法查明；其次，合同內容要詳實，包括合同期限、合同目的以及土地被依法征收、征用、占用時有關補償費的歸屬等內容，如土地經營權流轉中，雙方可協商約定被流轉土地被征占后的補償款分配，如果未約定的，對于地上物及附屬物對應的補償款，將按照所有權原則處理，即誰享有所有權，相應的補償款歸誰所有。

最后，合同形式要規整。部分案件中當事人提交的合同存在部分空白，書寫錯誤，以及不填日期等情況，這些細節都在一定程度上影響自身權益。