房地產稅試點，終于要來了。

12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開。會議在總結2023年財政工作時稱，做好房地產稅試點準備工作。

繼2023年10月房地產稅試點改革方案獲得授權通過之后，房地產稅試點正在有條不紊地推進之中，2023年大概率正式落地。

注意，這一次是房地產稅試點，而非房地產稅立法和全面推廣。

畢竟，房地產稅立法牽一發而動全身，涉及利益面太大，先試點后統一立法，無疑是務實之舉。

換言之，房地產稅立法和全面推廣仍需時間，或許要在5年之后；而房地產稅試點，早已迫在眉睫了，最快2023年上半年就會落地。

房地產稅試點，哪些方面值得關注？

其一，試點城市，哪些地區首當其沖？

這方面，暫無明確信息。不過，房價漲幅較高、享受一系列政策優勢、具有代表性的城市，或許會在首批之列。

這其中，作為先行示范區的深圳、位于共同富裕示范區的杭州、正在打造自由貿易港的海南，呼聲最高。

此外，上海、重慶既有房產稅升級為房地產稅的概率也不小；而廣州、成都、武漢、西安均有一定的呼聲。

其二，哪些房產要征收？

可以明確的一點是，商品住宅、寫字樓、農村宅基地住宅等區別對待。

這方面，試點說明給出了相對詳細的分類定位：

試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產。考慮到目前我國城鄉經濟社會發展和居民收入水平總體上仍有較大差距，為減少試點對農村居民的影響，對依法擁有的農村宅基地及其上住宅不納入試點征稅范圍。

這份說明明確了三點：

一是農村宅基地及其上的住房，不在征收之列。

二是寫字樓、商鋪等非居住房產，繼續按現行規定執行。這里的背景是，早在1986年，我國就已出臺房產稅相關條例，對經營性房產開征房產稅，而自住房產則在豁免之列。

作為非居住用的房地產，商鋪、寫字樓，開征房產稅已有數十年的歷史。寫字樓房產稅一般按照租金的12%進行征收，未來大概率仍舊沿襲這一模式。

三是居住用房產，即商品住宅、商住公寓等，則是這一輪主要的新增征收對象。

其三，怎么收？將會按照房價評估值進行征收。

根據官方此前透露的信息，這些房產的房地產稅將會按照評估值征收。

由于房地產稅是持有稅，按年征收，只要拿著房子就要納稅，累積下來不是小數字。

假設某地房地產稅率為1%，500萬評估價的房產，每年就要繳納5萬房產稅，10年就是50萬。

其四，剛需會不會有免征面積？

房地產稅，肯定不會一刀切，對于剛需、投資和炒房群體必然會區別對待。

按照國際慣例，剛需家庭或中低收入家庭，首套免征或設置一定的免征面積。

相比而言，首套免征，或許存在不公平問題，畢竟200平方的首套和30平方的首套有著天壤之別。

所以，設置一定的免征面積，或許是更務實的選擇。

這方面，可按人均住房面積進行免征，如果以40平作為基準，那么3口之家免征面積為120平方，那么絕大多數剛需家庭都不會被誤傷。

其五，房地產稅能不能降房價？

房地產稅，一個目的是為地方政府尋找新的穩定稅源。

由于土地資源日益緊張，賣地收入未來將難以為繼，房地產稅不無取代賣地收入的政策意圖。

不過，房地產稅本身就是預期調控，其出臺對于房價將產生明顯影響。

官方文件對此直言不諱：房地產稅可 “強化房地產調控需求側管理，穩定市場預期”。

當然，就中長期而言，房地產稅不是影響房價的唯一因素，經濟、貨幣、人口、土地供給等因素也會發揮著關鍵作用。

但就當下而言，房地產稅不僅影響市場預期，而且還會炒房者和擁有多套房的公職人員產生威懾效應，從而帶來一定的拋盤可能，這對于樓市將會形成壓力。

所以，千萬不要低估房地產稅。