近期經(jīng)常聽(tīng)到一些粉絲朋友詢問(wèn)的一個(gè)問(wèn)題“40年產(chǎn)權(quán)公寓怎么樣？能買嗎？”今天專門寫這篇文章給大家表明一下我的觀點(diǎn)，我會(huì)把40年產(chǎn)權(quán)公寓與普通70年產(chǎn)權(quán)住宅之間的區(qū)別跟大家一次性講清楚。至于具體要不要購(gòu)買？就依據(jù)大家的實(shí)際情況來(lái)看了。

40年產(chǎn)權(quán)公寓從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是打“擦邊球”，對(duì)于國(guó)內(nèi)多數(shù)城市來(lái)說(shuō)算不上支持，也算不上反對(duì)

什么是40年產(chǎn)權(quán)公寓？其實(shí)質(zhì)上還是辦公樓（寫字樓），只不過(guò)是房企為了加快銷售對(duì)于原本的大面積辦公樓進(jìn)行了改造，使其具備了部分居住屬性而已。加上這些年國(guó)家也在鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，這也為40年產(chǎn)權(quán)公寓的火熱奠定了基礎(chǔ)。那么40年產(chǎn)權(quán)公寓真的與70年住宅僅僅是土地使用年限上的差異嗎？非也。

密密麻麻的公寓

商業(yè)用水、用電、高昂的物業(yè)費(fèi)僅僅是開(kāi)始。水電費(fèi)比起普通居民住宅要高些，這些大家都理解。物業(yè)費(fèi)按照寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收，大家也能理解；但是水電等設(shè)施無(wú)法移交給市政管理部門，這點(diǎn)是大多數(shù)朋友都不知道的消息。我一個(gè)朋友購(gòu)買了一套40年產(chǎn)權(quán)公寓，2年多過(guò)去了水電費(fèi)還是物業(yè)代收，仔細(xì)詢問(wèn)后才得知，對(duì)于商業(yè)類的房產(chǎn)自來(lái)水公司和國(guó)家電網(wǎng)根本不接收。你說(shuō)氣人不？?jī)H僅這點(diǎn)就會(huì)讓業(yè)主難受得很，物業(yè)用水電費(fèi)要挾業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的情況很普遍了吧。 居住舒適性來(lái)說(shuō)，40年產(chǎn)權(quán)公寓無(wú)疑要差得多。公寓一層樓住戶有20多戶屬于正常現(xiàn)象，普通住宅2梯8戶都屬于擁擠了，公寓的擁擠程度是住宅的幾倍。人多，噪音大，隔音差，采光通風(fēng)一般（因?yàn)樘珦頂D，很難保證每戶都采光通風(fēng)良好），如果你對(duì)睡眠要求質(zhì)量比較高，真的不建議購(gòu)買公寓。 產(chǎn)權(quán)到期續(xù)約的問(wèn)題，這個(gè)是所有業(yè)主最為關(guān)心的。70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)權(quán)到期后，物權(quán)法規(guī)定自動(dòng)續(xù)期；但是商業(yè)類房產(chǎn)就不是這樣了。哪怕未來(lái)公寓產(chǎn)權(quán)到期后能夠續(xù)期，補(bǔ)繳的土地出讓金肯定不會(huì)享受折扣的，高昂的土地出讓金會(huì)讓你后悔莫及。 升值空間極其有限，交易多數(shù)以賠錢收?qǐng)觥^(qū)別于普通住宅交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅費(fèi)比較低，而且多數(shù)情況都是買方承擔(dān)不同，40年產(chǎn)權(quán)公寓完全屬于買方市場(chǎng)。賣家需要承擔(dān)所有稅費(fèi)，而且這些稅費(fèi)占據(jù)了個(gè)人所得的40%以上！更何況過(guò)去10年時(shí)間來(lái)看，商業(yè)類房產(chǎn)的價(jià)格上漲幾乎可以忽略，這樣的房子基本意味著買到手就砸到手了。

40年產(chǎn)權(quán)公寓既然這么多缺點(diǎn)，為何還是有那么多人購(gòu)買？不限購(gòu)、地理位置優(yōu)越、價(jià)格便宜是關(guān)鍵因素

售樓部

目前來(lái)看40年產(chǎn)權(quán)公寓除去在北京等極個(gè)別城市存在限購(gòu)?fù)猓珖?guó)其他城市都是放開(kāi)的情況。2023年后國(guó)內(nèi)不少熱門城市的公寓賣得火熱，原因就在于熱門城市出臺(tái)了嚴(yán)格限購(gòu)措施導(dǎo)致購(gòu)買力外溢。加上公寓本身的價(jià)格便宜，尤其的很多房企創(chuàng)造性的提出了“LOFT”概念，讓很多人感覺(jué)到購(gòu)買公寓是一個(gè)性價(jià)比很高的事情。

40年產(chǎn)權(quán)公寓的出現(xiàn)其實(shí)也是市場(chǎng)的產(chǎn)物，畢竟價(jià)格相對(duì)便宜而且不限購(gòu)。這對(duì)于很多在省會(huì)級(jí)以上大城市打工的人們來(lái)說(shuō)，是一個(gè)不錯(cuò)的替代選擇。經(jīng)常看到一些外賣小哥花錢購(gòu)買了公寓，因?yàn)閷?duì)于他們來(lái)說(shuō)在城市擁有一套房子能夠滿足居住就不錯(cuò)了。更何況這樣的公寓本身所處的地理位置不錯(cuò)（臨近地鐵、商業(yè)圈等）更是吸引了年輕人的注意。

那么40年產(chǎn)權(quán)公寓和70年產(chǎn)權(quán)住宅到底該怎么選？認(rèn)準(zhǔn)這個(gè)幾個(gè)原則

公寓內(nèi)部

有購(gòu)房資格，寧可購(gòu)買小面積的住宅也不要選擇40年產(chǎn)權(quán)公寓，公寓可以等住宅等不了；住宅價(jià)格可以肯定地說(shuō)未來(lái)還是要持續(xù)穩(wěn)定上漲的，公寓就不一定了。 不是自住或者自用，不建議購(gòu)買。手中資金不夠，要不要拿40年產(chǎn)權(quán)公寓來(lái)湊？如果不是僅僅滿足自住或自用需求，不建議大家購(gòu)買。就像上面提到的一個(gè)例子，外賣小哥僅僅是從滿足居住、自用的角度購(gòu)買公寓是可以的，但是但凡有一點(diǎn)點(diǎn)投資需求就不要購(gòu)買了。 買公寓收租金挺劃算的，這種想法要不得。且不說(shuō)公寓出租的租金能夠覆蓋掉房貸，除去北京、上海等極個(gè)別城市存在住房難的情況下，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)省會(huì)城市住房租賃市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)持續(xù)供過(guò)于求的情況，也就是說(shuō)租金持續(xù)走低將是大概率事件。公寓租得出去固然是好的，要是租不出去呢？

以上是勇談對(duì)40年產(chǎn)權(quán)公寓和70年產(chǎn)權(quán)住宅的一些看法，歡迎大家批評(píng)指正。各位粉絲朋友如果遇到與房產(chǎn)有關(guān)的難題都可以私信留言給我，看到后會(huì)及時(shí)回復(fù)或者文章統(tǒng)一回復(fù)。