朋友昨天打電話說他準備買一套二手房，中介給他說要交幾萬塊的稅，但他不知道有沒有算錯，也不知道交了些什么稅，哪些稅收可以獲得優惠減免？于是我給他詳細講了下買賣房屋會涉及的8個稅種，并記錄在這里以備需要的人了解下，下面都用一個面積100㎡、成交價200萬元的房屋來模擬計算需要繳納的稅款。

1.契稅

說契稅之前，先說大家最早聽說到的“地契”。

從清朝到1953年這段時間里，我們的土地是可以買賣的。土地買賣簽訂的文書叫地契，地契是記錄土地權屬信息的紙質憑據，里面記載的有土地的方位、數量 、邊界、價錢、是否典當、買賣人和見證人簽字等信息。在沒有向官府納稅之前，叫“白契”，經官府驗契并納稅后稱為“紅契”，只有紅契才具有法律效力，地契可以拿去典當或抵押來換錢。

再說回我們買賣房屋回交的契稅，1997年我們開始收取契稅，依據是《契稅暫行條例》，直到去年8月，《契稅法》通過審議，2023年9月1日正式開始實施。

契稅的根據“轉移土地、房屋權屬”征收的稅。

我們買房獲取的《不動產權證書》會記載“土地使用面積”、“房屋建筑面積”，因此這都屬于契稅征收的范圍，契稅是向買方收取，即契稅法上的“產權的承受人”。

契稅規定的稅率是在3%-5%之間，但個人購買的家產唯一住房，是有減稅政策，90㎡以下按1%征收，90㎡以上按1.5%征收。

買第二套房，90㎡以下按1%征收，90㎡以上按2%征收。

面積100㎡成交價200萬元的房屋需要繳納的契稅為：200X1.5%=3萬元。

2.增值稅

增值稅是對房屋買賣過程中，發生增值的這部分征收的稅。增值稅是向賣方征收的稅，但大家清楚羊毛出在羊身上，賣房要上繳這筆稅錢，但他可能把這部分金額計算在房價里面，最終還是被買房者承擔了。

買賣房屋適用的增值稅稅率為5%，有免稅政策，滿2年就免稅，這也是我們常聽說的“滿2”。2年內出售有兩種情況：

“北上廣深”這四個一線城市的個人住房，在2年內出售，按該套房的賣價減去買價的差額征稅：

非一線城市的個人住房，2年內出售，依據賣價全額繳納增值稅。

3.土地增值稅

土地增值稅是對有償轉讓土地使用權及地上建筑物向單位及個人征收的一種稅。

目前對個人銷售住房免征土地增值稅。

但對個人銷售商鋪需要繳納土地增值稅，計算方法是賣價-評估價X成新度-稅費。

舉例：200萬銷售一商鋪，評估價為190萬，5成新，購入時的契稅等稅費8萬元

增值額=200-190X50%-8=97萬元

根據土地增值稅率表計算增值稅=97X40%-103X5%=33.65萬元

4.房產稅

房產稅是對擁有房屋產權的個人或企業征收的一種稅，按年計算，分期繳納。

目前對個人所有的非營業用的房產免稅、對營業用房、辦公、出租房征收房產稅。

舉例：假如某人購買的200萬元的房屋用于自己經營或辦公，當年應繳納房產稅=200X（1-30%）X1.2%=1.68萬元

假如將房屋出租，每年租金6萬元，應交房產稅=6X12%=7200元。

5.城建稅、教育費附加、地方教育附加

這“一稅兩費”是附加增收，在個人繳納了增值稅后，在增值稅基礎上同時加征的稅費。

根據房產所處的區域不同，城建稅分7%、5%、1%三檔，對應的是市、縣和鎮、縣鎮外的區域。

舉例：上例北上廣深城市的住房繳納增值稅20000元，就繳的附加稅=20000X（7%+3%+2%）=2400元。

6.城鎮土地使用稅

城鎮土地使用稅是對占用了國家土地的單位和個人征收的稅，根據占用面積定額征收。

目前對個人所有的居住房屋及院落用地免稅，對營業用房、辦公、出租房征收城鎮土地使用稅。

舉例：對占地面積1000㎡的自建廠房應繳納的城鎮土地使用費=1000X20=20000元。

7.個人所得稅

個人所得稅中，除了日常我們在領取工資、勞務報酬、稿酬、特許權使用費進入綜合所得申報外，還有另外的5項需要征收個稅，分別是財產租賃、財產轉讓、經營所得、利息股息紅利所得、偶然所得。

其中住房出售就屬于財產轉讓所得。住房出售有一條免稅政策：出售在同一省的唯一滿5年的生活住房（夫妻雙方）免稅。

未滿五年的需要計算繳納個人所得稅。

舉例：160萬買入的房子，在1年半后以200萬元出售，需要繳納的個人所得稅為=（200-160-3）X20%=7.4萬元

其中購房時交的契稅、城建稅、教育費附加和地方教育附件、印花稅等稅金，也可以做為購入時的相關費用扣除，這里計算扣除費用時僅使用了3萬的契稅，忽略了其他小稅種的影響。

8.印花稅

對于商品房、土地使用權轉讓的，需要按“產值轉移書據”為計算依據，按合同金額的0.05%繳納印花稅，對房產證收取5元的證照印花稅。

至2008年11月1日起有新的稅收優惠：“對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅?！?/p>

舉例：160萬買入的房子，在1年半后以200萬元出售，僅需要繳納房產證的印花稅5元。

總結

買賣房屋，一共要涉及的稅款主要就包括以上8個稅種。

我們來計算在深圳用200萬元買入計劃自己居住的，對方購入時間在2年內出售的房子，一共需要繳納的稅合計為多少：

1.契稅 30000元

2.增值稅20000元

3.土地增值稅0元

4.房產稅0元

5.城建稅及教育費附加、地方教育附加2400元

6.城鎮土地使用稅0元

7.個人所得稅74000元

8.印花稅5元

1至8薦合計為30000+20000+2400+74000+5元=126405元，占200萬元的6.32%。

如果我們所購買的房子在2年以上，可以免去20000元的增值稅，如果在5年以上，可以免去74000元的個人所得稅。

另外，如果我們是買入做為經營、辦公、出租，或者我們是用企業的名義購買，上面的8個稅種就會全部涉及，享受不到減免了。