目前我國最主要的房貸方式有三種：商業貸款、公積金貸款以及組合貸款（組合貸即商貸與公積金貸結合），三種貸款方式中商業貸款的手續最為簡單，要求也最低，放款速度最快；公積金貸款的利率最低，但手續相對會麻煩一些，放款的速度也慢。對于開發商而言，最喜歡的就是商業貸款，正因為如此，開發商給予商業貸款的客戶優惠力度往往也是最高的，比如使用公積金貸款的給予99折優惠，使用商業貸款的則可能給予97折優惠。

商貸轉公積金貸款？

商業貸款轉公積金貸款指的就是你買房時，先使用商業貸款的方式把錢貸出來購房，待以后滿足條件了，再去轉為公積金貸款。

一般而言，兩種情況下會采用這種方式：一是貸款人目前自身條件沒有達到公積金貸款條件 （比如繳交公積金的時間不夠要求的時長），此時只能先辦理商業按揭貸款，待達到公積金貸款條件后再辦理公積金貸款；二是開發商為了盡快回款，以較高的優惠力度讓用戶先辦理商貸，后續再讓客戶自行去轉為公積金貸款。

為什么商貸回款速度會更快呢？現實中，使用公積金貸款的，必要條件之一就是樓棟主體必須在封頂之后才可以申請，而商業貸款只需樓體建到一定程度，如高層需建到三分之一，多層樓盤需建到三分之二，小高層需建到三分之一，即可申請，而且商業貸款比較注重“五證齊全”，一般購房者在合同備案之后就可以申請貸款。從這點上商貸快了公積金一步。

其次，商業貸款只要銀行審批即可，效率快，放款也快。與之相反的公積金貸款或者組合貸款，因為這兩個均涉及到公積金，必須公積金中心及銀行兩方面審核，效率慢，放款也慢。而房地產行業對于資金周轉要求可是很高的，這也是為何我們使用商貸買房的打折比使用公積金貸款買房的打折要來得高的原因，因為開發商要盡快回款，畢竟越高的周轉速度，可以獲得的收益就越高。

商貸與組合貸的利息差

舉例分析：假設你購買的房子總價是100萬，首付30萬，貸款70萬，如果純使用商貸，貸款利率為LPR+50BP（目前五年期及以上的LPR為4.65%，因此LPR+50BP=5.15%），貸款期限30年，等額本息為例進行計算，貸款利息約為67.6萬元。

那如果你使用組合貸（即30萬的商貸+40萬的公積金貸款）呢？同等條件下，貸款利息約為55.6萬元（公積金貸款的利率為3.25%）。兩者相差近12萬元，所以有條件的情況下，還是盡量直接使用組合貸或者公積金貸款（個人公積金貸款最高額度為40萬元，夫妻為60萬元）。

商業貸款轉公積金貸款的要求

既然我們都知道公積金貸款的利率低，那么現有的商業貸款可否轉為商業貸款呢？答案是不一定，具體的要看當地的政策，比如寧波、南京、貴陽、福州、莆田、東莞等全國多個城市之前均實行商業貸款轉公積金貸款，減輕購房者的壓力，不過隨著辦理人數的越來越多，部分城市已經暫停了該業務，以福州為例，在2023年的時候，已經暫停辦理“商貸轉公積金貸款”的業務了。

那么如果可以的話，商貸轉公積金貸款需要什么條件呢？一般而言，不同的地區都會略有出入，具體要看你們當地的規定，如下圖所示，系寧波住建局在2023年回復網友商貸轉公積金貸款的條件（目前網上沒有查詢到寧波暫停辦理的商貸轉公積金貸款的消息，也沒有關于《寧波市區商業性個人住房按揭貸款轉住房公積金貸款管理操作細則》廢除的通知，所以寧波應該是可以辦理商轉公積金），由于各地的政策有出入，所以要想辦理的可以先查詢自己所在地的政策，在按照規定辦理即可。

需要說明的一點是，個人公積金最高可貸40萬（夫妻60萬元），但是這有一個前期條件就是你繳納的公積金水平可以達到貸款的封頂額，比如你每個月就繳納200元公積金，那么即使公積金最高可貸40萬元，你也無法貸到這個額度。

總結

如果一開始可以組合貸或者公積金貸款就盡量直接組合貸/公積金貸款，商貸轉公積金貸，一則不是每個城市都支持，二則相對而言手續也比較麻煩，后續可能需要多跑幾次銀行及公積金中心，所以有條件還是一開始直接就上公積金貸款或者組合貸更好！