目前我國最主要的房貸方式有三種：商業(yè)貸款、公積金貸款以及組合貸款（組合貸即商貸與公積金貸結(jié)合），三種貸款方式中商業(yè)貸款的手續(xù)最為簡單，要求也最低，放款速度最快；公積金貸款的利率最低，但手續(xù)相對會(huì)麻煩一些，放款的速度也慢。對于開發(fā)商而言，最喜歡的就是商業(yè)貸款，正因?yàn)槿绱耍_發(fā)商給予商業(yè)貸款的客戶優(yōu)惠力度往往也是最高的，比如使用公積金貸款的給予99折優(yōu)惠，使用商業(yè)貸款的則可能給予97折優(yōu)惠。

商貸轉(zhuǎn)公積金貸款？

商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款指的就是你買房時(shí)，先使用商業(yè)貸款的方式把錢貸出來購房，待以后滿足條件了，再去轉(zhuǎn)為公積金貸款。

一般而言，兩種情況下會(huì)采用這種方式：一是貸款人目前自身?xiàng)l件沒有達(dá)到公積金貸款條件 （比如繳交公積金的時(shí)間不夠要求的時(shí)長），此時(shí)只能先辦理商業(yè)按揭貸款，待達(dá)到公積金貸款條件后再辦理公積金貸款；二是開發(fā)商為了盡快回款，以較高的優(yōu)惠力度讓用戶先辦理商貸，后續(xù)再讓客戶自行去轉(zhuǎn)為公積金貸款。

為什么商貸回款速度會(huì)更快呢？現(xiàn)實(shí)中，使用公積金貸款的，必要條件之一就是樓棟主體必須在封頂之后才可以申請，而商業(yè)貸款只需樓體建到一定程度，如高層需建到三分之一，多層樓盤需建到三分之二，小高層需建到三分之一，即可申請，而且商業(yè)貸款比較注重“五證齊全”，一般購房者在合同備案之后就可以申請貸款。從這點(diǎn)上商貸快了公積金一步。

其次，商業(yè)貸款只要銀行審批即可，效率快，放款也快。與之相反的公積金貸款或者組合貸款，因?yàn)檫@兩個(gè)均涉及到公積金，必須公積金中心及銀行兩方面審核，效率慢，放款也慢。而房地產(chǎn)行業(yè)對于資金周轉(zhuǎn)要求可是很高的，這也是為何我們使用商貸買房的打折比使用公積金貸款買房的打折要來得高的原因，因?yàn)殚_發(fā)商要盡快回款，畢竟越高的周轉(zhuǎn)速度，可以獲得的收益就越高。

商貸與組合貸的利息差

舉例分析：假設(shè)你購買的房子總價(jià)是100萬，首付30萬，貸款70萬，如果純使用商貸，貸款利率為LPR+50BP（目前五年期及以上的LPR為4.65%，因此LPR+50BP=5.15%），貸款期限30年，等額本息為例進(jìn)行計(jì)算，貸款利息約為67.6萬元。

那如果你使用組合貸（即30萬的商貸+40萬的公積金貸款）呢？同等條件下，貸款利息約為55.6萬元（公積金貸款的利率為3.25%）。兩者相差近12萬元，所以有條件的情況下，還是盡量直接使用組合貸或者公積金貸款（個(gè)人公積金貸款最高額度為40萬元，夫妻為60萬元）。

商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的要求

既然我們都知道公積金貸款的利率低，那么現(xiàn)有的商業(yè)貸款可否轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款呢？答案是不一定，具體的要看當(dāng)?shù)氐恼撸热鐚幉ā⒛暇①F陽、福州、莆田、東莞等全國多個(gè)城市之前均實(shí)行商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，減輕購房者的壓力，不過隨著辦理人數(shù)的越來越多，部分城市已經(jīng)暫停了該業(yè)務(wù)，以福州為例，在2023年的時(shí)候，已經(jīng)暫停辦理“商貸轉(zhuǎn)公積金貸款”的業(yè)務(wù)了。

那么如果可以的話，商貸轉(zhuǎn)公積金貸款需要什么條件呢？一般而言，不同的地區(qū)都會(huì)略有出入，具體要看你們當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，如下圖所示，系寧波住建局在2023年回復(fù)網(wǎng)友商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的條件（目前網(wǎng)上沒有查詢到寧波暫停辦理的商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的消息，也沒有關(guān)于《寧波市區(qū)商業(yè)性個(gè)人住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款管理操作細(xì)則》廢除的通知，所以寧波應(yīng)該是可以辦理商轉(zhuǎn)公積金），由于各地的政策有出入，所以要想辦理的可以先查詢自己所在地的政策，在按照規(guī)定辦理即可。

需要說明的一點(diǎn)是，個(gè)人公積金最高可貸40萬（夫妻60萬元），但是這有一個(gè)前期條件就是你繳納的公積金水平可以達(dá)到貸款的封頂額，比如你每個(gè)月就繳納200元公積金，那么即使公積金最高可貸40萬元，你也無法貸到這個(gè)額度。

總結(jié)

如果一開始可以組合貸或者公積金貸款就盡量直接組合貸/公積金貸款，商貸轉(zhuǎn)公積金貸，一則不是每個(gè)城市都支持，二則相對而言手續(xù)也比較麻煩，后續(xù)可能需要多跑幾次銀行及公積金中心，所以有條件還是一開始直接就上公積金貸款或者組合貸更好！