農村房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋是農村房屋買賣的最常見形式。對此農村房屋的拆遷利益，《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規定賣售方和買受方按照3:7的比例分配，其法理基礎是什么？3:7的比例具體如何計算？

一、《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的規定

《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規定：“……第四、對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態，實際處理中應本著尊重現狀、維護穩定的原則，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住、使用該房屋的權利。……按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”

二、法理基礎

農村宅基地使用權的流轉受到很大的限制，非本集體經濟組織成員之間不得轉讓。即便農村房屋的買受人（非本集體經濟組織成員）已經支付全部房屋價款，并已實際入住，也不能依據“地隨房走”的法理獲得相應宅基地的使用權，宅基地的使用權人依舊是房屋出售方。農村房屋動遷，其動遷利益的一部分來自宅基地的使用權的評估價。此外，動遷補償款或者動遷安置房都有對本集體經濟組織成員的“福利”的性質，這也應當是給賣售人的利益。因此，農村房屋出售方可以獲得一定的動遷利益。

三、計算方法

“購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”對該規定的理解，重點是如何理解“補償款”。農村房屋的動遷一般都是動遷組依據被動遷房屋的評估價等計算動遷補償款，被動遷人再用該動遷補償款（多退少補）購買優惠價的動遷安置房。

買受人獲得了以下兩部分利益：（1）動遷補償款。（2）購買動遷安置房實際支出的房款（優惠價）與市場價的差價。這兩種利益可以用“動遷利益”來概括。

因此，《上海高院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》中的“補償款”應當是指“動遷利益”，而不能簡單從字面上理解為“補償款”。

因此，農村房屋的賣售人可以獲得的利益有兩部分：（1）動遷款補償款的30%；（2）購買動遷安置房實際支出的房款（優惠價）與市場價的差價的30%；

附劉某亮訴劉某誠農村房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：本案爭議的宅基地位置為上海市松江區xxx橋xxx浜，證號073902，土地使用者為“劉明成”，立基日期為1991年9月8日，立基人口為“劉明成”、沈xx、劉甲。宅基地核定使用面積為198.84平方米。1996年4月8日，劉某誠與劉某亮簽訂協議書一份，約定：由上海松江xx鎮xx村1隊劉某誠（以下簡稱甲方）將居住房屋賣與江蘇省邗江縣xx鄉xx村徐巷小隊劉某亮（以下簡稱乙方）。一、甲方現建房面積：樓下（二間）、樓上（二間）、小房（二間），總建房面積114.42平方米，甲方現將以上房屋賣與乙方。二、甲方現宅基地范圍：東至房墻之中、南至房墻外側4米止、西至房墻外側止、北至房墻外側1米止，總宅基地面積198.84平方米，甲方現將以上宅基地使用權轉讓給乙方。三、付款方式：1、本協議經雙方簽字后生效。乙方先預付定金1萬元（壹萬圓整）給甲方。2、待甲方搬遷后，乙方將余額壹萬圓整一次付清給甲方。本協議雙方簽字后，生效后。甲、乙雙方都不得違約。如有違約，一切經濟損失，后果都由違約一方負責。本協議自甲、乙雙方簽定日起生效。劉某誠與劉某亮均在該協議上簽字，立據人沈旭斌在協議上簽字予以確認。劉某誠于1996年4月8日將房屋交付給劉某亮。1996年6月23日，劉某亮將總房款人民幣（以下幣種相同）20,000元全部支付劉某誠。劉某亮、劉某桃主張在購買該房屋后于2007年進行了裝修，金額約為3萬余元。劉某誠認可裝修事實，但主張裝修金額約1萬元。2010年6月14日，松江區中山街道建設委員會作為甲方、上海松江茸城動拆遷有限公司作為甲方代理人、劉某亮、劉某桃（證件名稱為073902號宅基地使用證）作為乙方簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議》。根據該協議第一條約定，乙方所有的房屋坐落在中山新xx村338號，房屋結構磚混，建筑面積187.88平米；第二條約定，乙方住房經上海地維房地產估價有限公司評估，其房屋安置單價結合成新為／元/平方米。根據《若干規定》規定，松江區縣政府規定的被拆除房屋同區域新建多層商品住房每平米建筑面積的土地使用權基價750元，價格補貼600元/建筑面積。第三條約定，甲方應當支付給乙方貨幣補償款354,879元，計算方式為：101,241元+（750元+600元）×187.88平方米=354,879元。第四條約定，甲方應支付給乙方棚舍和其它附屬物補償款42,671元。第六條約定，甲方支付乙方搬家補助費3,758元、設備遷移費／元。第十二條約定，雙方約定其他事項：1、臨時過渡費8元/平方米/月×24個月×187.88平方米=36,073元；2、獎勵費12元/平方米×187.88平方米=2,255元；3、購房補貼300元/平方米×187.88平方米=56,364元。本協議以上合計496,000元。乙方承諾于2010年6月24日前搬家交房的，甲方支付速簽速搬獎10,000元/戶。簽訂上述協議后，劉某桃領取了速簽速搬獎及預付款合計110,000元，暫留定房款為396,000元。根據中山苑二期動遷安置情況表顯示，動遷戶本次加副業房后應安置面積187.88平方米，原保留款396,000元+副業房0元+副業房過渡費0元+保留款加副業房金額合計利息28,050元+至2023年11月30日過渡費金額7,816元，合計應付款431,866元。樓梯號11、室號101、套型建筑面積112.52平方米、樓層單價2,098元、使用應安置面積112.52平方米、應安置面積金額236,067元、超10%以內面積0平方米、超10%以內面積金額（+700）0元、超20%以內面積0平方米、超20%以內面積金額（+1400）0元、超20%以外面積0平方米、超20%外面積金額（+9000）0元、1套房金額合計236,067元；樓梯號21、室號604、套型建筑面積112.76平方米、樓層單價2,268元、使用應安置面積75.36平方米、應安置面積金額170,916元、超10%以內面積18.788平方米、超10%以內面積金額（+700）55,763元、超20%以內面積18.612平方米、超20%以內面積金額（+1400）68,269元、超20%以外面積0平方米、超20%外面積金額（+9000）0元、1套房金額合計294,948元。2套房金額合計531,015元，缺額99,149元，劉某亮、劉某桃將缺額部分補交。該兩套房屋已實際交付劉某亮、劉某桃，該兩套房屋大產證已經辦理完畢但小產證尚未開始辦理，現劉某亮、劉某桃實際居住使用的為101室房屋。604室房屋現登記的權利人為案外人上海xxx置業有限公司。審理中，雙方確認，安置房屋時101室房屋的市場價單價為11,098元，604室房屋的市場價單價為11,268元。2023年4月31日、8月20日，劉某誠曾兩次向一審法院提起訴訟，后分別按撤訴處理、撤回起訴在案。另查明，劉某誠和沈xx為夫妻關系，劉某誠與劉甲為父子關系。沈xx、劉甲向原審法院出具說明函，明確關于上海市農村宅基地使用權審核表登記的相關應獲得的拆遷補償權利均一并由劉某誠行使。上海市農村宅基地使用權審核表中的“劉明成”系筆誤，雙方當事人均對此予以確認。劉某誠訴稱，劉某誠系上海市松江區xxx橋xxx浜宅基地的權利人。2010年6月，上海市松江區中山街道動拆遷管理辦公室發布宣傳資料，劉某誠宅基地列入拆遷范圍。拆遷單位在未查清事實的情況下，擅自與劉某亮、劉某桃簽訂了拆遷補償安置協議，并否定了劉某誠作為被安置對象的合法權利。經了解，劉某亮、劉某桃于本次拆遷過程中分配了拆遷安置房屋兩套，分別為上海市松江區茸惠路***弄***號604室、茸惠路***弄***號101室的房屋。該兩套房屋總面積225.28平方米，雙方曾共同確認房屋市場價為每平方米12,500元。劉某誠認為，本次拆遷實質為房屋安置，兩套房屋均屬于拆遷利益，劉某誠有權要求劉某亮、劉某桃返還拆遷利益中劉某誠應得部分。據此，劉某誠請求法院判令：劉某亮、劉某桃向劉某誠返還拆遷利益1,090,400元。劉某亮、劉某桃辯稱，不同意劉某誠的訴請。劉某誠與劉某亮于1996年4月8日雙方就房屋的買賣簽訂了協議書，協議內容并不涉及土地的買賣。該房屋買賣協議是雙方真實意思表示，購房款項早已支付完畢，故協議合法有效。其同拆遷公司簽訂的合同是處分自己的財產，沒有損害劉某誠的利益。劉某誠在拆遷前對房屋買賣從未提出異議，故劉某誠主張違反誠信原則，拆遷利益應當歸劉某亮、劉某桃所有。

裁判原文節選：

一審【案號：上海市松江區人民法院（2023）松民三（民）初字第3216號】本案中，劉某誠與劉某亮于1996年簽訂系爭宅基地上所建房屋的轉讓協議，由劉某亮、劉某桃實際使用至拆遷時止，后因拆遷利益的分配產生爭議。劉某誠主張劉某亮、劉某桃侵犯其宅基地使用權并要求分割相應安置房購房指標。劉某亮、劉某桃對劉某誠要求分割拆遷補償的依據及具體補償標準均提出異議。雙方主要爭議焦點為劉某誠、劉某亮、劉某桃關于拆遷權益的分配。現系爭宅基地及地上物已經動遷，宅基地和地上物的權利均化為貨幣補償和安置房購買指標，以下就各方拆遷權益的享有進行闡析。1996年，劉某誠同劉某亮簽訂協議書，出售系爭宅基地上的房屋。現房屋實際交付達十多年之久，因此本著誠實信用，維護交易安全的原則，原審法院確認劉某亮應當享有系爭宅基地上房屋等地上物的所有權，遇動遷時享有地上物的拆遷權益。盡管地隨房走，房屋等地上物轉讓直接導致系爭宅基地實際使用人的變更。然而，農村宅基地使用權具有特定的人身屬性，系集體經濟組織無償提供給本集體成員享有的，其取得和轉讓應當符合土地管理法等法律和國家有關規定。劉某亮并非系爭宅基地房屋所在地的集體成員，系爭房屋相對應的宅基地使用權轉讓未經縣級以上政府部門批準同意，事后也未辦理相關更名手續，故從法律上并未實際成為系爭宅基地的合法使用權人，遇拆遷時不能完全享有宅基地使用權的補償。因此，劉某誠有權基于宅基地使用人權益分割拆遷利益。系爭宅基地及其地上物的補償分為兩部分：一為現金補償，二為拆遷安置房購買權。首先，關于現金補償部分。本著尊重現狀、考慮到近年來房價上漲和劉某亮、劉某桃實際使用系爭房屋已達數十年及其使用期間對房屋的管理和貢獻，在扣除劉某亮購買時的房款20,000元之后，酌情進行分割，劉某誠應得拆遷款為156,559.80元。其次，關于拆遷安置房購買權部分，即安置房屋市場價與實際購買價的差額部分。劉某桃、劉某亮實際被安置的總面積為225.28平方米，故系爭房屋拆遷所應得的安置房的市場價和優惠價的差價總計為1,988,311.64元，同理，劉某誠應得購買安置房的補償款為596,493.49元。兩部分合計為753,053.29元。原審法院審理后，依照《中華人民共和國民法通則》第四條之規定，于二○一五年十月二十九日作出判決：劉某亮、劉某桃于判決生效之日起十日內支付劉某誠補償款人民幣753,053.29元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費14,614元，減半收取7,307元，財產保全申請費5,000元，合計訴訟費12,307元，由劉某誠負擔3,808元，劉某亮、劉某桃負擔8,499元。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2023）滬一中民二（民）終字第3659號】本案的爭議在于被上訴人是否有權分割系爭宅基地及其上房屋因拆遷所得的利益。對此，本院認為，雖然上訴人與被上訴人早在1996年已就系爭房屋及宅基地使用權的轉讓簽訂了協議書，上訴人支付了對價并實際取得系爭房屋長達數十年之久，但上訴人畢竟不是系爭宅基地所在的農村集體經濟組織成員，其與被上訴人之間關于系爭宅基地使用權的轉讓也未能取得相關組織和部門的批準，故上訴人并非系爭宅基地的合法使用權人。現系爭宅基地及其上房屋已被拆遷，被上訴人作為系爭宅基地的合法使用權人，理應享有相應的拆遷利益，有權要求予以分割。原審本著誠實信用及維護交易安全原則，綜合考慮上訴人長期實際使用系爭房屋的現狀及對房屋的管理貢獻因素，酌情對拆遷利益進行了分配，合法合理，并無不妥，本院予以支持。上訴人劉某亮、劉某桃的上訴理由不能成立，其上訴請求，本院難以支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣14,614元，由上訴人劉某亮、劉某桃負擔。本判決為終審判決。

再審【案號：上海市高級人民法院（2023）滬民申2709號】農村宅基地為農村集體組織所有，其使用權限于集體組織成員所享有。雖然各方就系爭房屋簽訂了轉讓協議，但因劉天亮、劉正桃并非系爭宅基地所在的農村集體組織成員，故相應宅基地的使用權仍歸劉明誠所享有，劉明誠有權就相應的動遷利益請求分割。原審綜合考慮房屋價格、當事人對房屋的貢獻等因素，判決劉明誠享受部分動遷利益并無不當。綜上，劉天亮的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：駁回劉天亮的再審申請。

本文寫于：2023-05-03

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本文作者：張春光律師。

個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》。

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