劉明珠，深圳買(mǎi)賣(mài)合同律師,現(xiàn)執(zhí)業(yè)于，法律功底扎實(shí)，執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，秉承著“專心、專注、專業(yè)”的理念，承辦每一項(xiàng)法律事務(wù)、每一個(gè)案件。所辦理的案件獲得當(dāng)事人的高度肯定。在工作中一直堅(jiān)持恪守誠(chéng)信、維護(hù)正義的信念，全心全意為客戶提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。

二手房買(mǎi)賣(mài)需要什么樣的司法程序在生活中，很多人都會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)二手房，但是，二手房的買(mǎi)賣(mài)程序在司法上是有規(guī)定的。以下是由為大家整理的二手房買(mǎi)賣(mài)的司法程序，希望能幫到你們。

二手房買(mǎi)賣(mài)的司法程序

1、看房

驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵。決定購(gòu)房之前，一定要驗(yàn)明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)，這往往是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。

2、簽合同

確認(rèn)雙方合法身份。一般購(gòu)買(mǎi)二手房的合同有兩種，如果是通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房，一定要約齊買(mǎi)賣(mài)雙方及中介簽訂三方合同。

3、選購(gòu)

首先考察性價(jià)比。 消費(fèi)者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶型、結(jié)構(gòu)、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等，然后依照步驟進(jìn)行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩。

4、辦手續(xù)

必要程序不能簡(jiǎn)化。經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。此階段具體內(nèi)容是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、取得回執(zhí)。

5、交房

按照合同約定執(zhí)行。辦理完所有手續(xù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方可按合同條款交接房屋，買(mǎi)方驗(yàn)收房?jī)?nèi)不少拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買(mǎi)方付款。

不能購(gòu)買(mǎi)的二手房條件

1、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

2、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;

3、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋或者已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;

4、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

5、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋;

6、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋;

7、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

8、房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的;

9、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二手房買(mǎi)賣(mài)簽約后房主反悔怎么辦？現(xiàn)今社會(huì)，二手房市場(chǎng)十分活躍，但交易過(guò)程中卻總是出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，使得交易雙方不愉快。在二手房交易的過(guò)程中，房主突然反悔了，購(gòu)房者該怎么辦呢為您解答！

1、二手房買(mǎi)賣(mài)對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)存在什么風(fēng)險(xiǎn)

在二手房交易的過(guò)程中，買(mǎi)方處于相對(duì)于劣勢(shì)的地位。二手房買(mǎi)賣(mài)對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)存在什么風(fēng)險(xiǎn)

賣(mài)方不按照合同的規(guī)定交房。

賣(mài)方不協(xié)助辦理過(guò)戶登記。

有可能因?yàn)榉课葑陨泶嬖诘脑驅(qū)е沦I(mǎi)賣(mài)交易無(wú)效。

賣(mài)方配偶或者共有人聲稱不知情，導(dǎo)致合同無(wú)效。

在交易完成后，賣(mài)方拒絕遷出戶口。

2、二手房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，房主反悔了該怎么辦

網(wǎng)友提問(wèn)：我今年3月份經(jīng)中介與王某簽訂了一份房屋居間合同，王某將其位于高新區(qū)的房屋以110萬(wàn)的價(jià)格出售給我，我向王某支付了購(gòu)房款5萬(wàn)元，其余房款雙方約定進(jìn)托管賬戶。后雙方辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，王某反悔了，并稱該房屋所有權(quán)人是其兒子二手房買(mǎi)賣(mài)需要什么樣的司法程序 二手房買(mǎi)賣(mài)簽約后房主反悔怎么辦？，他簽訂的合同是無(wú)效的。請(qǐng)問(wèn)，面對(duì)這樣的情況，我該怎么辦呢

律師解答： 王某兒子已滿18周歲，具有完全民事行為能力，此房屋的所有權(quán)歸王某兒子所有，王某雖是其父母但其已成年，其父母對(duì)其財(cái)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定：;當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。由此可知你與王某的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，若王某兒子不同意過(guò)戶，你可以要求王某承擔(dān)違約或者要求解除合同并要求王某對(duì)其損失承擔(dān)損害賠償。

3、二手房買(mǎi)賣(mài)，賣(mài)方反悔可以要求繼續(xù)履行合同并強(qiáng)制過(guò)戶房產(chǎn)嗎

在二手房的樓價(jià)持續(xù)上升，有不少在簽訂合約之后反悔，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。不少購(gòu)房者就想到了要求繼續(xù)履行合同并強(qiáng)制過(guò)戶房產(chǎn)。但是購(gòu)房人對(duì)是否能要求繼續(xù)履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同及能否通過(guò)訴訟形式請(qǐng)求強(qiáng)制過(guò)戶不太理解。

訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同，強(qiáng)制過(guò)戶的條件：

第一，買(mǎi)方要確保持續(xù)符合購(gòu)房資格。

第二，買(mǎi)方要追加中介方和賣(mài)方欠款銀行作為第三人，其中賣(mài)方欠款銀行涉及到贖樓，便于法院判決該第三人配合贖樓。

第三，買(mǎi)方要準(zhǔn)備好一次性支付購(gòu)房款。而這也正是以便賣(mài)方不配合辦理按揭手續(xù)時(shí)，一次性付款給法院，由法院執(zhí)行強(qiáng)制過(guò)戶，再將房款放給賣(mài)方。

買(mǎi)方符合上述條件要求繼續(xù)交易并強(qiáng)制過(guò)戶的，必須準(zhǔn)備好足夠的購(gòu)房資金，在將購(gòu)房款匯入法院賬戶后，法院就可以向國(guó)土部門(mén)發(fā)出裁定書(shū)強(qiáng)制過(guò)戶。這一做法，就完全避開(kāi)了賣(mài)方，無(wú)需賣(mài)方配合進(jìn)行按揭手續(xù)。因此，符合一定條件的購(gòu)房者完全可以要求賣(mài)方繼續(xù)履行交易并過(guò)戶，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

相關(guān)知識(shí)：如何預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)簽約后房主反悔的情形出現(xiàn)

一般來(lái)講，預(yù)防二手房買(mǎi)賣(mài)簽約后房主反悔，作為購(gòu)房者，應(yīng)該采取的對(duì)策可以有以下幾方面：

在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者必須提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素，考慮相關(guān)的可能結(jié)果，約定好違約賠償，并在能夠辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，及時(shí)辦理，避免對(duì)方反悔。

為避免因?yàn)榉恐髦鲝埛课轂榉蚱薰灿卸詈蟊慌卸ê贤瑹o(wú)效，買(mǎi)房人應(yīng)在簽訂買(mǎi)房合同時(shí)讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開(kāi)發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題如何承擔(dān)作出書(shū)面約定。

購(gòu)房者要了解待購(gòu)的房屋是否屬于不能上市的國(guó)家法律明確規(guī)定的農(nóng)村宅基地所建房屋，如果是的話，建議城鎮(zhèn)居民不要購(gòu)買(mǎi)這類房屋。

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