按揭貸款的定義：

購房者以所購房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保向銀行申請貸款，由銀行貸款給購房者支付賣房者房款的一種貸款方式。銀行貸款發(fā)放后，購房者需要按照借款合同中規(guī)定的還款方式和還款期限分期向銀行還本付息，直至貸款結(jié)清。

我們常說的按揭，是具有房地產(chǎn)抵押以及分期還款兩層含義。

按揭貸款的方式：

公積金還是商業(yè)貸款？

個人住房公積金貸款

主要針對參加繳納了住房公積金的居民。借款時，采用公積金貸款，利率比較低，具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)。按照當(dāng)前公積金貸款利率為3.25%，對于購房者來說，是貸款利率非常低的一種方式，也是購房者的首選。而且住房公積金在辦理貸款時，手續(xù)和收費(fèi)都是減半的。

缺點(diǎn)：僅限購買了住房公積金的單位員工使用，限制條件較多，貸款金額受繳費(fèi)基數(shù)和繳費(fèi)年限等條件限制，辦理過程繁瑣，限制條件較多。而且，現(xiàn)有銀行能辦理公積金貸款的，主要是國有銀行以及資產(chǎn)實力較為雄厚的大型銀行。

個人住房商業(yè)貸款

商業(yè)銀行貸款

借款人向售房者繳存一定的首付比例（當(dāng)前首套房首付比例也以達(dá)到30%），作為首付款，以購買的房產(chǎn)向銀行作為抵押擔(dān)保，并提供足夠擔(dān)保能力的單位或個人作為擔(dān)保人，向銀行申請的按揭貸款。

當(dāng)前商業(yè)貸款中期貸款基準(zhǔn)利率為4.75%（5年≥貸款期限＞1年），長期貸款基準(zhǔn)利率4.9%（貸款期限＞5年）。當(dāng)然，由于房貸政策收緊，各家銀行對商業(yè)貸款的利率都執(zhí)行上浮了，商貸利率視各家銀行的商貸政策以及貸款人條件決定實際執(zhí)行利率上浮多少。（比如利率上浮10%，執(zhí)行利率為4.9%*1.1=5.39%）

缺點(diǎn)：貸款利率較公積金貸款利率多出近2個百分點(diǎn)，而且收政策和銀行資金調(diào)控影響較大。

個人住房組合貸款

公積金貸款有最高限額，有些地方可能一個人住房公積金貸款最高20萬-40萬，如果需要貸款金額超過公積金限額，不足部分就需要向銀行申請個人住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款方式一起辦理，就稱為組合貸款。

該種貸款方式一般是同一家銀行的按揭貸款中心統(tǒng)一辦理。相較于商業(yè)貸款，貸款利率適中，貸款金額較大，被很多已繳存公積金卻沒法完全使用公積金進(jìn)行貸款的購房人所使用。

缺點(diǎn)：辦理過程中，需要同時使用兩種按揭貸款方式，手續(xù)復(fù)雜，辦理周期較長。

按揭貸款的還款方式

等額本金還款

該種還款方式，前期還款額較高，還款壓力大，但是逐月遞減。借款人每個月要償還固定的貸款本金+利息。其中利息是按照剩余本金計算的，而剩余本金會逐月遞減，所以利息會越來越少，還款金額也會越來越少。

計算公式：

等額本金

這種還款方式，由于總的還款金額較小，被很貸款人所接受，但是由于對于月收入比較穩(wěn)定，還款能力稍弱點(diǎn)借款人而言，并不適合。而且銀行也會綜合評估你的還款能力是否適合等額本金還款。

優(yōu)點(diǎn)：相比較等額本息還款，在相同利率，同樣借款期限和貸款金額的條件下，總還款利息少

缺點(diǎn)：前期還款壓力較大。但隨著時間流逝，還貸壓力會逐漸減少。如果還款人具備一定的經(jīng)濟(jì)實力，也想節(jié)省利息，可優(yōu)先選擇等額本金的還款方式。

等額本息還款

該種還款方式，每月還款金額會保持不變。借款人每個月要償還本還息。由于每個月的還款金額一樣，便于借款人合理安排每月的生活和進(jìn)行理財，還方便還款。

計算公式：

優(yōu)點(diǎn)：便于借款人合理安排每月的生活和進(jìn)行理財，方便還款。適合工薪族、收入穩(wěn)定的普通家庭，房貸既能夠承擔(dān)，又能保證不影響到生活。

缺點(diǎn)：相較于等額本金還款，在相同貸款利率和同等借款金額和期限的情況下，總的還款利息較多。

什么樣的房子具備按揭條件

新房：由開發(fā)商開發(fā)，開發(fā)商需要取得五證二書，開發(fā)商與銀行已經(jīng)建立合作，樓盤已被該銀行準(zhǔn)入，并且在該銀行已經(jīng)開立資金監(jiān)管賬戶。

二手房：賣房者已取得房屋的不動產(chǎn)證（房產(chǎn)證、土地證等齊全也可，只不過牽扯到證件合一之后才能再交易），并且按揭貸款結(jié)清了，房屋才可以上市交易，也就具備了買房人可以以該房產(chǎn)申請按揭貸款的條件。二手房不限制買房人申請按揭貸款的銀行，前提是該銀行開展二手房按揭，且認(rèn)可你購買房產(chǎn)的價值以及首付比例。

哪一類的房子可以辦理按揭貸款

普通商品房（受政策影響較大，最長可以辦理30年，首付比例至少30%，可以用公積金，可以商貸，也可以組合貸款）

沿街商鋪（最長可以辦理10年，首付比例達(dá)到50%以上，利率一般至少上浮10%，貸款金額比較高，只能通過商業(yè)貸款，主要是投資性質(zhì)）

商住兩用（商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，只能使用商業(yè)貸款）

由于小創(chuàng)在今日頭條經(jīng)常碰到對于房貸有疑問的朋友，所以，小創(chuàng)根據(jù)工作經(jīng)驗和日常所了解到的房貸信息，跟大家分享一下房貸的知識。小創(chuàng)一直有這么個想法，通過寫這么個系列的文章，將這些知識與大家一起分享。
這是『第一篇』開篇，小創(chuàng)僅給大家解讀下按揭貸款的定義。希望大家多多批評指正，小創(chuàng)平時不善于寫作。寫這些，只是希望大家能通過小創(chuàng)的文章，為大家答疑解惑。如果大家有好的意見，可以評論，也可以私信我。小創(chuàng)會及時給大家回復(fù)的。
『第二篇』我會給大家講講辦理按揭辦理的流程。

我是創(chuàng)新公元，銀行信貸客戶經(jīng)理。希望大家多多關(guān)注和支持。