摘要：消費者在購買期房過程中有很多不確定的因素，因此存在著實售房屋比合同約定的面積增大或縮小的風險性。

關鍵詞：房屋面積：允許誤差；絕對值

新建房屋從立項開始經歷施工、竣工驗收等各階段，存在著諸多不確定因素。人們辛辛苦苦購買的期房，最終得到的很可能并不是原來預定的面積，關于房屋面積誤差的爭議也一直不斷，而房屋面積的允許誤差比絕對值往往以3%為界，但這是否合理值得人們思考。

1 面積允許誤差比絕對值3%的由來

最早提出面積允許誤差比絕對值3%的法規應該是2000年9月建設部、國家工商行政管理局印發的《商品房買賣合同示范文本》。該示范文本第五條有兩款：其一雙方自行約定。其二雙方同意按以下原則處理，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%o）的，據實結算房價款：面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。由此可見該示范文本有兩項基本原則，即意思自治與合法原則。當事人約定了，就具有法律效力，但以不違法為前提。因此，合同有約定的，遵從合同約定：合同沒有約定的遵從法律規定。關于面積確認及差異處理問題，在發展商自制的格式合同里，很少有約定，但《商品房買賣合同示范文本》里，都做出了的詳細約定。但接下來的問題是，關于什么是誤差，往往在實踐上還要發生爭議。這樣就導致了因對誤差有爭議，即便關于誤差的條款約定的再具體、再充分，在實踐中往往難以適用的怪現象。

2001年4月建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》第19條第二款規定：“按套計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙不一致，相關尺寸在約定的誤差范圍之內，維持總價格不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買售人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款?！睆纳鲜龇梢幎?，房屋面積誤差，應是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應算作面積誤差。實踐中大量發生的面積糾紛，不是因“套型”、“尺寸”發生的，即便是因“套型”、“尺寸”發生的糾紛，也不會有太大的出入，大量的糾紛是因發展商非法進行公攤面積發生的。《商品房買賣合同示范文本》對發展商分攤的公攤面積，以附件的形式，要求發展商詳細告知購房者，這對制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。但在發展商自制的格式售房合同里，發展商則根本不告知公攤面積的詳情，有的甚至不告知公攤面積的數額，購房者無法判斷發展商公攤面積的多少與真假。

雖然目前法律并沒有規定商品房買賣雙方必須以《商品房買賣合同示范文本》簽約。但是《商品房銷售管理辦法》第23條明確規定，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前房屋面積誤差的思考，必須向購房者明示上述《商品房買賣合同示范文本》。法律之所以規定發展商必須向購房者明示《商品房買賣合同示范文本》，就是為了防止在發展商單方制訂的格式合同中設立合同陷井，欺詐購房者。

2003年發布的第7號司法解釋第十四條規定出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理：合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%o部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

該司法解釋的規定與《商品房買賣合同示范文本》關于面積誤差的條款基本一致。

2 從房屋建設階段看面積誤差

2.1立項決策階段

此階段為建設單位（開發商）的前期決策階段，決定房屋的規模大小等，不對產生房屋面積的誤差。

2.2編制勘察設計文件階段

此階段為房屋的建設實施提供施工圖設計文件等施工依據，也不對產生房屋面積的誤差，一旦施工圖施工圖設計文件確定，房屋的理論面積也最終確定了。

2.3建設施工階段

建設工程正式開始施工前，建設單位（開發商）須取得建設工程施工許可證，而根據《建設工程質量管理條例》第十一條的規定，建設單位（開發商）應當將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其他有關部門審查。施工圖設計文件未經審查批準的，不得使用。由此可見施工圖設計文件是不可以隨意更改的，即使有局部設計變更也不應該對房屋面積產生影響（征得業主和主管部門同意除外）。

國家標準《混凝土結構工程施工質量驗收規范》（—2002）規定墻、柱軸線位置允許偏差為8mm，剪力墻軸線位置允許偏差為5mm，《砌體結構工程施工質量驗收規范》（—2011）規定填充墻砌體軸線位移允許偏差為10mm，《工程測量規范》（—2007）規定建筑物施工放樣軸線投測允許偏差的±20mm（外廓主軸線長度大于90米時）。由此可見在施工過程中因放樣等產生總尺寸偏差應在20mm以內，房間尺寸偏差應在10mm以內。假定某層長寬各為100米的房屋，其合格竣工尺寸為99.980米-100.020米，合格竣工面積為9996.0004平方米-.0004平方米，施工面積允許誤差應在0.04%以內。再假定某套房屋長寬各為10米的房屋，則該套房屋合格竣工尺寸為9.990米-10.010米，合格竣工面積為99.8001平方米-100.2001平方米，施工面積允許誤差應0.2%以內。超出上述范圍尺寸的應按施工質量問題處理，而不屬于誤差范疇，甚至有可能是不合格建筑。

2.4商品房銷售階段

根據建設部《城市商品房預售管理辦法》規定，房屋必須符合下列條件才能預售：其一、取得土地使用權。其二、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。其三、工程量已達總投資的25%以上。其四、取得商品房預售許可證。此階段約定了所銷售房屋的理論面積，此時工程量已完成25%以上，一般不可能發生大的規劃或設計變更對每套房屋的面積產生差異，即使有也應該按照《商品房買賣合同示范文本》第五條中“因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議”和第十條“規劃、設計變更的約定”執行。

2.5竣工驗收交付使用階段

房屋全部施工完畢并達到質量要求，經參建各方和有關主管部門驗收合格，辦理有關手續后即可交付使用。目前房屋面積一般以房屋產權登記面積作為確認交付房屋面積的憑證，也就是房屋產權證上記載的面積被確認為房屋的實際面積。具體操作步驟一般是由建設單位（開發商）在房屋交付使用前委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于權屬登記。測繪單位是對完工的房屋進行實測實量，也是對施工尺寸質量的檢驗，測繪單位的測量依據同樣為《工程測量規范》（—2007），每套房屋的測量誤差也應在0.2%以內。

3 結語

雖然房地產開發項目中影響房屋建筑面積的因素的確很多，但房屋面積的誤差主要來源于建設過程中的各次測繪誤差的累計。關于房屋面積的允許誤差比絕對值，筆者并不是要在這里否定有關法規的法律效力，畢竟對于廣大買房的普通老百姓來說不是一件容易的事，有的家庭甚至要花上兩代人的心血，如果面積偏差過大必定是件不愉快的事情。對于開發商來說則有可能利用這3%的允許偏差產生更大的經濟利益。這是否合理確實值得人們思考，筆者認為國家有關部門應該把屋面積的允許誤差比絕對值3%降到更低，比如0.5%。

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