房?jī)r(jià)是什么？房?jī)r(jià)是指一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總建筑面積。它是指一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從建成到完成所需的時(shí)間。一般來(lái)講，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期約為30年，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造一般需要10年左右時(shí)間。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目也有許多種類(lèi)和地區(qū)，不同地區(qū)、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目也會(huì)有不同的修建周期和使用年限。目前，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占 GDP比重為6.4%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家（英國(guó)4.6%左右，美國(guó)3.4%左右）和其他新興經(jīng)濟(jì)體（美國(guó)2.5%左右）的水平；與其他新興經(jīng)濟(jì)體相比，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本相對(duì)較低，因此更多資金和更高技術(shù)水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)投入到中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上建設(shè)。

一、房?jī)r(jià)指一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從建成到完成所需的時(shí)間。根據(jù)城市房屋的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售價(jià)格與住房總建筑面積的比值，將房?jī)r(jià)分為三個(gè)等級(jí)：一級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、二級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和三級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。1、一級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：在我國(guó)目前的房?jī)r(jià)體系中，房?jī)r(jià)可以分為：商品房、商業(yè)住宅、工業(yè)住宅和其他類(lèi)型的房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)格通常根據(jù)每平方米建筑面積進(jìn)行計(jì)算。它也被稱為建筑面積。它是用于確定房屋價(jià)格的基本依據(jù)之一，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中人們?nèi)粘＝灰椎闹匾罁?jù)之一。1、商品房，在我們國(guó)家一般用來(lái)購(gòu)買(mǎi)商品房的人都是被稱為“有錢(qián)人”或者“有錢(qián)人”。一般情況下，開(kāi)發(fā)商拿地后，是不會(huì)輕易對(duì)外出售房屋的。因?yàn)樵诜孔由w好后，它需要在短時(shí)間內(nèi)就能銷(xiāo)售出去的話，就會(huì)產(chǎn)生大量的拆遷費(fèi)用。因此，如果開(kāi)發(fā)商自己不想把房子賣(mài)給業(yè)主，那么就會(huì)采用一些手段來(lái)達(dá)到目的，比如說(shuō)一些低價(jià)進(jìn)行“甩賣(mài)”或者“高價(jià)銷(xiāo)售”等，這種行為一般也都是被國(guó)家禁止的。由于這些商品房一般都是從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)過(guò)來(lái)的，所以，如果沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)的話，那么房子將不會(huì)得到法律上的保障。但是在我們國(guó)家，其實(shí)這類(lèi)房屋是可以出售給個(gè)人或者公司的。不過(guò)，有一些城市，由于各種原因，如果需要辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，那么就需要購(gòu)買(mǎi)商品房。2、商業(yè)住宅和工業(yè)住宅。房屋的價(jià)格也被稱為住宅的價(jià)格。與普通商品房相比，它的價(jià)格更高。由于商業(yè)住宅不受市場(chǎng)影響，因此在市場(chǎng)上也有很大的競(jìng)爭(zhēng)力。與普通住宅相比，它有更好的教育資源而且可以進(jìn)入學(xué)校。此外，其價(jià)格相對(duì)較低，購(gòu)買(mǎi)成本相對(duì)較低。由于商業(yè)住宅具有投資價(jià)值，因此隨著政府對(duì)這類(lèi)房屋日益重視，價(jià)格也將有所提高……2、二級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：三級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是指在一級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加10%到30%的價(jià)格。3、其他類(lèi)型的房地產(chǎn)，也是通常用來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋和裝修住房的人。它是在房屋出售之前需要支付的一種費(fèi)用，比如房屋定金、裝修費(fèi)以及其他費(fèi)用。通常，房屋交易的雙方都會(huì)根據(jù)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定房產(chǎn)的價(jià)格。2、二級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：即商品房銷(xiāo)售價(jià)格是以每平方米的建筑面積作為基準(zhǔn)價(jià)格的一種價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。在市場(chǎng)上銷(xiāo)售房屋，應(yīng)根據(jù)所在城市相關(guān)法律法規(guī)對(duì)市場(chǎng)房屋定價(jià)進(jìn)行規(guī)范，并以當(dāng)?shù)刈≌骄N(xiāo)售價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)。該標(biāo)準(zhǔn)具有很高準(zhǔn)確性和權(quán)威性。3、三級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：在我國(guó)房市市場(chǎng)上，二級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格是按照建筑區(qū)域進(jìn)行評(píng)估的，價(jià)格通常根據(jù)城市相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行計(jì)算。該標(biāo)準(zhǔn)對(duì)大多數(shù)城市而言更為公平，并且對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)更為實(shí)惠。4、商品房和工業(yè)房屋的價(jià)格，以每平方米為單位。5、其他類(lèi)型的房地產(chǎn)的價(jià)格以每平方米為單位，包括普通住宅和別墅。普通住宅是指不需要交納土地出讓金或其他稅費(fèi)的住房。別墅和普通住宅。普通住宅包含高層建筑或別墅。別墅通常不需要交納土地出讓金（只繳納契稅等費(fèi)用）。5、商品房售價(jià)可以根據(jù)實(shí)際情況，參考當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況決定。如果在二級(jí)土地市場(chǎng)，以城市房屋的平均價(jià)格計(jì)算，每平方米房屋平均售價(jià)約為10610元。二級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格上低于一級(jí)。這是由于開(kāi)發(fā)成本和土地成本相對(duì)較低（也稱開(kāi)發(fā)成本價(jià)格),開(kāi)發(fā)商可以獲得更多收益。而三級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由于價(jià)格更高，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)更多貸款。所以，三級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)低于一級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。2、二級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)住宅的價(jià)格一般為二級(jí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。二、根據(jù)建筑面積，房地產(chǎn)的種類(lèi)不同，居住面積不能作為標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，商品房的預(yù)售許可證上的房屋建筑面積必須包括公攤面積，也就是建筑面積和套內(nèi)使用面積之和。其中套內(nèi)使用面積指用于房屋裝飾、裝潢的空間，即用于裝修的空間。套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積相乘或相除以增加面積部分，即套內(nèi)使用面積為套內(nèi)住房建筑面積；套內(nèi)使用面積=套內(nèi)建筑面積-套內(nèi)公攤面積二、關(guān)于房?jī)r(jià)什么是房?jī)r(jià)？房?jī)r(jià)和入住率（也稱商品住宅價(jià)格指數(shù)）是指房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指標(biāo)中住宅部分的建筑面積與均價(jià)（即入住率）的比值；也是衡量商品房?jī)r(jià)格的一個(gè)重要指標(biāo)。對(duì)此問(wèn)題，有學(xué)者認(rèn)為:"入住率"不能直接反映出住房市場(chǎng)均價(jià)和房?jī)r(jià)高低的關(guān)系，而應(yīng)采用房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指標(biāo)對(duì)住房市場(chǎng)均價(jià)和入住率進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)；也有的學(xué)者認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)商品住宅價(jià)格指標(biāo)只能反映價(jià)格變化的過(guò)程而不能反映價(jià)格趨勢(shì)的變化過(guò)程。同時(shí)也有學(xué)者提出不同類(lèi)型商品住宅價(jià)格指標(biāo)應(yīng)采取不同標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住房市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行比較分析；還有學(xué)者提出了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)指數(shù)指標(biāo)等概念來(lái)研究和確定房?jī)r(jià)水平和住房?jī)r(jià)格問(wèn)題。1、目前我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)均是指在一個(gè)統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)（一般為三年),由多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的各種房地產(chǎn)類(lèi)型的商品住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格。三、關(guān)于房?jī)r(jià)怎么計(jì)算？1、房?jī)r(jià)按成交數(shù)量和金額計(jì)算，即按實(shí)際成交總額扣除各項(xiàng)稅費(fèi)、管理費(fèi)后，按房?jī)r(jià)的一定百分比折算成實(shí)際房?jī)r(jià)。2、以實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算出房?jī)r(jià)與商品房均價(jià)間的差值（即差價(jià)）。3、采用這種計(jì)算方法的城市在不同的統(tǒng)計(jì)周期中統(tǒng)計(jì)出住房市場(chǎng)均價(jià)；而采用入住率數(shù)值作為計(jì)算公式：其中，住宅總建筑面積=(一期工程1-二期工程3-8號(hào)樓）÷(15-1)×100%在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，不同購(gòu)房方式、同一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)多種類(lèi)型的房產(chǎn)都會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)均價(jià)與住房?jī)r(jià)格之間存在一定的差距。2、按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公布的銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)算。商品住宅的價(jià)格反映了商品住宅的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，同時(shí)又是反映商品住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的重要指標(biāo)。所以，商品住宅價(jià)格指數(shù)既不能反映真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，也不能反映與真實(shí)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系的直接關(guān)系。因此，應(yīng)綜合運(yùn)用各種方法和手段，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公布的銷(xiāo)售價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)住房市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行分析研究和計(jì)算。對(duì)于一個(gè)地區(qū)來(lái)說(shuō)，因?yàn)樯唐纷≌瑑r(jià)格有一個(gè)地區(qū)和季節(jié)調(diào)整因素，所以房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格主要還是與當(dāng)?shù)氐纳唐纷≌骄鶅r(jià)格有關(guān)。因此，房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)不能只考慮市場(chǎng)平均價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格，還要考慮不同地區(qū)的自然和社會(huì)環(huán)境因素，才能得到比較全面平衡的結(jié)果。三、為什么說(shuō)對(duì)住宅建筑面積進(jìn)行入住率評(píng)估更加合理？3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)所轄區(qū)域不同，采用各種方式、方法所確定的銷(xiāo)售價(jià)格指標(biāo)。對(duì)于城區(qū)住宅銷(xiāo)售價(jià)格指標(biāo)，可通過(guò)參考一類(lèi)區(qū)（市）及二類(lèi)區(qū)（縣）有關(guān)價(jià)格因素，采取“加權(quán)平均法”選取。對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部住宅銷(xiāo)售價(jià)格指標(biāo)，可采用市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)或其他相關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)合當(dāng)?shù)卣{(diào)查情況確定。對(duì)于中低收入群體住宅銷(xiāo)售價(jià)格指標(biāo)，可以采用市場(chǎng)交易價(jià)格或其他相關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)合當(dāng)?shù)卣{(diào)查情況確定；對(duì)于一般消費(fèi)者住宅銷(xiāo)售價(jià)格指標(biāo)，可以用調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行搜集和整理；對(duì)于高檔商品房，可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與消費(fèi)者代表或?qū)I(yè)咨詢機(jī)構(gòu)在同一城市中定期舉行座談會(huì)并向消費(fèi)者公布價(jià)格信息；在政府規(guī)定以外進(jìn)行比較分析和研究，或者將調(diào)查結(jié)果作為決策參考依據(jù)。另外還有學(xué)者對(duì)商品房消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析和比較。學(xué)者認(rèn)為商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定著銷(xiāo)售價(jià)格指標(biāo)中消費(fèi)者支出指數(shù)和商品住宅價(jià)格指數(shù)兩個(gè)二級(jí)指標(biāo)及各類(lèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)系數(shù)。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用統(tǒng)計(jì)調(diào)查法取得的數(shù)據(jù)由各地統(tǒng)計(jì)局向社會(huì)公布，有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查部門(mén)定期將有關(guān)數(shù)據(jù)報(bào)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主管的中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息與發(fā)展論壇。三、房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：什么是房?jī)r(jià)？房?jī)r(jià)是以建筑面積為基礎(chǔ)的銷(xiāo)售額。一般房屋建造成本主要包括建筑材料和人工費(fèi)用，由土地出讓金和房產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成其中的一部分，同時(shí)還有房屋建造成本和房屋折舊等。開(kāi)發(fā)商出售房屋時(shí)所用原料、能源基本來(lái)自于其自有資金，其建設(shè)成本包括土地成本，人工成本和房屋折舊。因此銷(xiāo)售價(jià)格=建筑面積-建筑材料-人工成本-房屋折舊年限。所以實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格和預(yù)期價(jià)格之間必然存在著一定的關(guān)系。5、房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)之一。房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)從宏觀角度看是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。房地產(chǎn)價(jià)格反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系、產(chǎn)品的價(jià)格，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要指標(biāo)之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)有它自己的運(yùn)行規(guī)律，它受供求關(guān)系的影響，與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)環(huán)境有著密切的聯(lián)系，二者既有直接的因果關(guān)系，也有間接關(guān)系，只有通過(guò)發(fā)展和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，才能使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)保持良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系和市場(chǎng)供求關(guān)系影響，并在一定程度上影響著市場(chǎng)供求關(guān)系。從國(guó)家調(diào)控總體態(tài)勢(shì)來(lái)看，主要城市出現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格上漲、房?jī)r(jià)下降勢(shì)頭。三、根據(jù)價(jià)格浮動(dòng)規(guī)律，有些樓盤(pán)在銷(xiāo)售的時(shí)候會(huì)打折促銷(xiāo)，以吸引購(gòu)房者。不過(guò)，有很多購(gòu)房者不清楚這個(gè)價(jià)格到底是多少，并不知道為什么要買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)。其實(shí)在買(mǎi)房之前一定要弄清楚這件事，否則購(gòu)房會(huì)面臨很多風(fēng)險(xiǎn)。1、購(gòu)房資質(zhì)沒(méi)有時(shí)間限制，一般有房產(chǎn)證的開(kāi)發(fā)商都具備銷(xiāo)售資格。2、房產(chǎn)備案價(jià)是根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咭蠖贫ǖ模话愣际前凑諅浒竷r(jià)來(lái)計(jì)算房屋價(jià)格。3、所交房款要達(dá)到當(dāng)?shù)毓e金貸款要求。4、如果所交房款低于公積金貸額度、首付比例很低，這種情況下，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)想辦法打折賣(mài)房。5、房產(chǎn)證辦理進(jìn)度比備案更慢，而且房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)較高。1、購(gòu)房者可以在合同中約定，如果開(kāi)發(fā)商不能如期交房或在約定期限內(nèi)不能交房，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退房，也可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不穩(wěn)定性，開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，在買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同的時(shí)候，一般會(huì)采取附加條件的方式讓對(duì)方接受合同內(nèi)容，從而達(dá)到合同目的。比如，在購(gòu)房合同中約定，如果一方違約，則違約方有權(quán)要求解除合同，或者賠償損失。因此，在買(mǎi)房時(shí)購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商將違約責(zé)任寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同中。那么房地產(chǎn)入住率到底多少合適？如果你想購(gòu)買(mǎi)一套房子的話，你一定要提前了解房子的具體情況。如果你想要購(gòu)買(mǎi)期房的話，可以在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和合同之前向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門(mén)咨詢一下房屋價(jià)格。2、房屋入住率可以計(jì)算在合同中，如果雙方簽訂了正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，則入住率計(jì)算為房屋買(mǎi)賣(mài)合同中規(guī)定的房屋價(jià)格，入住率為90%。開(kāi)發(fā)商在計(jì)算入住率的時(shí)候一般會(huì)將入住率計(jì)算在項(xiàng)目主體建筑面積內(nèi)，而不是按照購(gòu)房者實(shí)際交房的面積來(lái)計(jì)算，入住率也是一個(gè)非常重要的指標(biāo)。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，可詢問(wèn)物業(yè)管理部門(mén)具體問(wèn)題。如果不清楚開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理情況，則需要問(wèn)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)，如有必要，請(qǐng)致電咨詢物業(yè)管理公司了解物業(yè)管理問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將物業(yè)管理費(fèi)用交納到位，且在合同中明確規(guī)定了物業(yè)管理費(fèi)用，則可直接打進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用中，如開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交清物業(yè)管理費(fèi)用，可向稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)免征或減征房產(chǎn)稅。如果開(kāi)發(fā)商還未將物業(yè)管理費(fèi)用交納到位，則可通過(guò)物業(yè)管理公司向房產(chǎn)管理部門(mén)投訴解決。同時(shí)需要注意，開(kāi)發(fā)商在計(jì)算入住率時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理項(xiàng)目全部按照規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)，且對(duì)此項(xiàng)目建筑面積內(nèi)裝修裝飾費(fèi)用給予單獨(dú)列項(xiàng)入住費(fèi)。3、入住率是一種指數(shù)，其意義在于衡量房子的入住率，通常有兩種計(jì)算方式：1)標(biāo)準(zhǔn)入住率：這個(gè)是一個(gè)重要的指標(biāo)，通常指的是房地產(chǎn)的實(shí)際入住率，這也就是“小區(qū)入住率”的由來(lái)。比如一個(gè)小區(qū)有多少業(yè)主入住了，小區(qū)的入住率就是多少。這個(gè)指標(biāo)也反映了該小區(qū)入住業(yè)主的數(shù)量。2)基準(zhǔn)入住率為一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積占總建筑面積的比例。基準(zhǔn)入住率標(biāo)準(zhǔn)為95%。基準(zhǔn)入住率越高表明小區(qū)入住率越高，也就是買(mǎi)房人居住的效果越好。一般來(lái)說(shuō)，基準(zhǔn)入住率不超過(guò)90%,才能反映真正的入住率。4、在計(jì)算房屋入住率時(shí)，計(jì)算方法是將購(gòu)房合同中約定數(shù)量的住房計(jì)算為待售房屋數(shù)量，以每套房屋計(jì)算一個(gè)單位；如果有部分待售房屋為多套，則以總房源數(shù)除以待售房源數(shù)。比如一個(gè)某小區(qū)，待售房源數(shù)量為100套，那么該小區(qū)內(nèi)待售住房=100*100=2200套。再根據(jù)每個(gè)樓盤(pán)所銷(xiāo)售的數(shù)量，將每個(gè)樓盤(pán)在每套房屋中需要購(gòu)買(mǎi)房屋數(shù)量除以待售數(shù)量再除以待售房源數(shù)又除以每套住房銷(xiāo)售價(jià)格再除以房屋面積；最后的結(jié)果就是整個(gè)小區(qū)共需要購(gòu)買(mǎi)房屋數(shù)量。每一個(gè)小區(qū)至少需要購(gòu)買(mǎi)一套普通住房。5、房地產(chǎn)入住率是一種面積和建筑面積比而不是單價(jià)或面積比例等標(biāo)準(zhǔn)，但房屋入住率應(yīng)符合房屋價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們還是要從整體上去分析。從某種程度上說(shuō)，入住率是反映一個(gè)區(qū)域房屋市場(chǎng)需求程度的重要指標(biāo)。但也不能否認(rèn)這樣的一個(gè)結(jié)論：住宅是稀缺的資源，市場(chǎng)需求程度越高，它越有價(jià)值。入住率是一種銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)，因?yàn)樵诓煌膰?guó)家和地區(qū)，入住率的數(shù)值有很大差異，例如加拿大在其國(guó)家有住宅銷(xiāo)售計(jì)劃的有大約64%~75%;而中國(guó)香港有90%~95%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)成本較高，即使將入住率提高到95%以上，也難以保證每個(gè)項(xiàng)目都能順利賣(mài)出。所以，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，在計(jì)算房地產(chǎn)入住率時(shí)應(yīng)該將入住率作為一個(gè)參考指標(biāo)。四、開(kāi)發(fā)商都知道，在賣(mài)房之前房?jī)r(jià)肯定會(huì)有一定的優(yōu)惠。因此，購(gòu)房者在買(mǎi)房之前要認(rèn)真考慮。因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高就意味著太便宜了。如果你買(mǎi)得起房子，你可以先選擇價(jià)格相對(duì)較低的房子。但是不要輕易買(mǎi)到房子。最好等到房子賣(mài)掉之后再進(jìn)行考慮。否則，你的資金鏈可能會(huì)斷裂。1、房屋入住率是衡量房屋價(jià)值大小的重要指標(biāo)，它是指對(duì)房地產(chǎn)所有人而言的一種評(píng)估形式。所謂入住率，是指每一套住房入住率。因?yàn)樯唐贩績(jī)r(jià)格比較昂貴，所以在市場(chǎng)上通常采用入住率來(lái)衡量，它是由政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的同時(shí)，以一定方式測(cè)算出每一套房屋每年所可供出售和購(gòu)買(mǎi)的住房數(shù)量和質(zhì)量程度。而房地產(chǎn)入住率是比較容易理解的，因?yàn)橐话闱闆r下，只有擁有一定房屋數(shù)量并經(jīng)政府登記注冊(cè)過(guò)物業(yè)的小區(qū)才具有代表性，該小區(qū)也才有資格作為房產(chǎn)交易對(duì)象參與房地產(chǎn)交易進(jìn)程的評(píng)估依據(jù)。但是，如果在一個(gè)小區(qū)中居住一段時(shí)間以后，卻沒(méi)有將房屋出售給其他人或者進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，那么入住率就不是100%。但由于它涉及到購(gòu)房人買(mǎi)房入住和轉(zhuǎn)讓出售房屋兩方面行為，所以入住率就非常重要了。如果房地產(chǎn)入住率比較高，那么說(shuō)明該小區(qū)房?jī)r(jià)比較低，入住率不高說(shuō)明該小區(qū)房屋入住時(shí)間比較長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)上漲較快的情況下，如果該小區(qū)房屋整體入住率比較高，那么其房?jī)r(jià)自然不會(huì)低，但如果該小區(qū)房屋整體入住率不高，那么房?jī)r(jià)就要高很多了。2、房屋入住率也可以用在商品房預(yù)售中，即用來(lái)對(duì)已售房屋的可售程度進(jìn)行評(píng)估，判斷市場(chǎng)價(jià)值高低。房屋入住率是指已售房屋的空置率，其計(jì)算公式為：入住率=(房屋的實(shí)際入住人數(shù)-已售房屋實(shí)際入住率)/該房屋的總購(gòu)房人數(shù)。房屋入住率的計(jì)算方法有很多種：房屋入住率=已售房屋凈面積/房屋總購(gòu)房人數(shù)房屋入住率=(已售房屋凈面積/已售房屋總購(gòu)房人數(shù)）×100%;房屋登記機(jī)關(guān)有權(quán)以未如實(shí)登記的商品房預(yù)售證為依據(jù)對(duì)購(gòu)房人采取罰款、暫停辦理相關(guān)業(yè)務(wù)等措施。比如，如果一個(gè)樓盤(pán)未按規(guī)定公示入住率信息，在樓盤(pán)公示期間如開(kāi)發(fā)商或置業(yè)顧問(wèn)因違法違規(guī)等原因被有關(guān)部門(mén)責(zé)令改正，則購(gòu)房者可以向該樓盤(pán)項(xiàng)目所在縣（市、區(qū)）房產(chǎn)管理部門(mén)舉報(bào)該項(xiàng)目商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛并提交相關(guān)材料，由其處理。另外，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值有爭(zhēng)議時(shí)，可采用房屋入住率作為商品房交易前置條件。3、房屋入住率是指某一房產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)平均出售情況與平均可售狀態(tài)下進(jìn)行比較，并以此為依據(jù)得出該房屋可售價(jià)格與可售平均價(jià)格之間的比率。這是一個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，主要反映了房屋的空置率，包括兩個(gè)方面：一方面是空置率反映了房屋空置率的高低；另一方面是空置率反映了房屋平均可出售價(jià)格和可銷(xiāo)售價(jià)格之間的差距。房屋入住率一般與住房入住率相比較：住房入住率=住房空置率×100%;而土地使用年限、容積率等都與土地的使用年限及房屋空置率息息相關(guān)：因此土地使用年限也是考量土地使用使用率的一個(gè)重要指標(biāo)。一般情況下，住宅用地使用年限為70年，商業(yè)用地和工業(yè)用地也有70年的使用年限；但是對(duì)土地資源相對(duì)稀缺的城市而言，住宅用地使用年限可為70年；而土地使用使用率則是衡量城市土地資源稀缺程度或土地集約程度的重要指標(biāo)。因此衡量房地產(chǎn)入住率時(shí)，可以結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的區(qū)域位置來(lái)看。一般來(lái)說(shuō)：住宅入住率越高，說(shuō)明該小區(qū)房子越受歡迎，購(gòu)買(mǎi)者也越多；反之，住宅入住率越低，則說(shuō)明該小區(qū)房子越不好賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)者也少。4、若房子是由多套房屋組成的，可以計(jì)算多套房屋的進(jìn)住率，即可以以單個(gè)建筑進(jìn)行估算（即一棟樓中包括多套住宅),但是要注意此項(xiàng)統(tǒng)計(jì)工作僅在同一建筑中進(jìn)行測(cè)算，而且所計(jì)算的進(jìn)住率也不能作為商品房預(yù)售或出售的依據(jù)。房地產(chǎn)入住率是指在一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，所有可供出售住宅（公寓或別墅）出售的建筑面積之和占該項(xiàng)目全部可售建筑面積的百分率。房地產(chǎn)入住率是一個(gè)對(duì)房屋的使用價(jià)值作出的描述。通常來(lái)講，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目出售房屋時(shí)，需要對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行比較全面的介紹，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)需要根據(jù)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)以及宣傳資料對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行描述和介紹，然后才能確定該樓盤(pán)是否為可售住宅。