《民法典》第二百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”本條是關(guān)于合同效力和物權(quán)效力區(qū)分的規(guī)定。也就是說，根據(jù)該法律規(guī)定，除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，就可以發(fā)生效力。合同只是當(dāng)事人之間的一種合意，并不必然與登記聯(lián)系在一起。登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動(dòng)的公示的方法。登記并不是針對(duì)合同行為，而是針對(duì)物權(quán)的變動(dòng)所采取的一種公示方法，如果當(dāng)事人之間僅就物權(quán)的變動(dòng)達(dá)成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。

物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分問題是民法學(xué)的基本問題。我國民事法律初期對(duì)兩種權(quán)利并未能清晰地區(qū)分。隨著民法理論的發(fā)展進(jìn)步，才慢慢明白了“區(qū)分原則”，明確物權(quán)與債權(quán)，是兩種性質(zhì)完全不一樣的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，所以在民事立法過程中，逐漸對(duì)物權(quán)、債權(quán)兩種權(quán)利分別加以規(guī)定，分別安排他們的規(guī)則。《民法典》的編撰也是如此。《民法典》第一百一十四條規(guī)定：物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。《民法典》第一百一十八條規(guī)定：債權(quán)是因合同、侵權(quán)行為、無因管理、不當(dāng)?shù)美约胺傻钠渌?guī)定，權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利。物權(quán)與債權(quán)分別對(duì)應(yīng)著民事主體享受生活中利益的兩種不同實(shí)現(xiàn)方式，前者是通過對(duì)有體物和權(quán)利的直接支配實(shí)現(xiàn)的，后者則是通過對(duì)他人請求為一定行為 ( 包括作為和不作為) 來實(shí)現(xiàn)的。

物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分，明確物權(quán)作為支配權(quán)的屬性，明確物權(quán)具有對(duì)世效力和優(yōu)先效力，明確物權(quán)客體的特定性，明確物權(quán)的法定性和公示性，明確物權(quán)的長期性。正是借助物權(quán)債權(quán)的區(qū)分理論，平等主體之間的一部分社會(huì)關(guān)系得以被解釋、描述、表達(dá)、想象為民事法律關(guān)系，從而進(jìn)入民法世界，成為民法所包含的協(xié)調(diào)策略得以用武之地。

為什么可以區(qū)分物權(quán)和債權(quán)？物權(quán)與債權(quán)的區(qū)分主要是因?yàn)槠跫s ( 買賣) 往往涉及時(shí)間遞延。如果契約 ( 買賣) 立時(shí)完成，則不會(huì)有踐約問題，也就不需要區(qū)分出物權(quán)和債權(quán)這兩個(gè)概念。因此區(qū)分物權(quán)與債權(quán)是因?yàn)榇嬖跁r(shí)間落差。同時(shí)依據(jù)時(shí)間落差說可以引申出兩個(gè)附理: 愈沒有時(shí)間落差，物債 ( 或二者相區(qū)分) 的觀念愈不重要; 涉及的時(shí)間落差愈長，物債 ( 或至少其中之一) 的觀念愈重要。（王軼、關(guān)淑芳：《物權(quán)債權(quán)區(qū)分論的五個(gè)理論維度》，載《吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)報(bào)》2014年第5期。）

區(qū)分原則具有如下幾方面的實(shí)際意義：一是有利于保護(hù)買受人依據(jù)合同所享受有的占有權(quán)；二是有利于確立違約責(zé)任；三是有利于保護(hù)無過錯(cuò)一方當(dāng)事人。例如，當(dāng)事人雙方訂立了房屋買賣合同，按照債權(quán)的規(guī)則，房屋買賣合同生效需要：雙方均具備簽訂合同的民事行為能力；雙方簽合同時(shí)，意思表示均真實(shí)、自由，沒有瑕疵；合同的內(nèi)容不能違背法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能違反公序良俗。滿足上述條件，雙方的房屋買賣合同便生效了。合同生效，債權(quán)就設(shè)立了。而按照物權(quán)的規(guī)則，房屋發(fā)生物權(quán)變動(dòng)需要：雙方簽訂的房屋買賣合同有效；出賣人具有房屋的處分權(quán)；已經(jīng)辦理房屋的過戶登記。也就是說，買賣合同生效與物權(quán)變動(dòng)，是完全不同的兩件事情。后期的過戶登記，只是生效合同的履行過程而已，對(duì)于是否登記，只是說生效的合同在后期是否得到履行，不能再反過來對(duì)合同效力產(chǎn)生什么影響。合同生效之后，債權(quán)就已經(jīng)設(shè)立了，如果沒有辦理房屋登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，但買受人基于有效合同而享有的占有權(quán)仍然受到保護(hù)，違約的合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，依據(jù)不同情形，買受人可以請求債務(wù)人實(shí)際履行合同，即請求出賣人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，或者請求債務(wù)人賠償損失。