燕郊一中介機構戶外廣告。今年初，當地二手房價一路上漲。資料圖片/新京報記者 張曉蘭 攝

在北京工作的周先生看中位于燕郊開發區億豐大街的一套住房，通過中介與房主李先生簽訂房屋買賣合同，后因合同未能如期履行致交易失敗，周先生將李先生訴至法院索賠。記者近日獲悉，經開庭審理此案的河北省三河市法院調解，周先生與李先生達成協議：雙方解除合同，李先生退還周先生26萬首付款，并承擔周先生支付后剩余的1.7萬余元中介費。

新京報記者梳理發現，該案是今年4月“廊九條”等涉及燕郊房產限購的政策出臺后，第一起因限購政策致使交易不能進行的房屋買賣案件。

與此同時，北京及周邊的樓市又經歷了一輪火爆，在房價上漲的過程中，一些房屋買賣交易還受到了價格因素的影響而終止，其中責任應該由誰來承擔？海淀法院專門審理此類案件的法官表示，此類案件中買房人起訴房主違約的占大多數，對于政策問題導致交易無法完成，法院會根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

購房遇“廊九條”網簽關閉無法交易

今年2月，在北京工作的周先生經過此前數月走訪，看中了位于燕郊開發區億豐大街的一套住房。

2月21日，周先生通過中介與該套住房房主李先生簽訂購房合同。按合同約定，李先生需在3月25日前向該房屋的原貸款機構提交一次性還清剩余貸款的申請，并在銀行批貸后的7個工作日內完成權屬轉移登記手續。

周先生說，3月23日他得到銀行的貸款批準，并完成了合同約定的義務后，多次對李先生進行催告，要求對方在約定期限內完成各項手續，但李先生仍未履行解押、過戶及物業交割手續。

直到今年4月1日，河北省廊坊市出臺9條穩控樓市措施(簡稱“廊九條”)，措施包括實行住房限購和差別化住房信貸政策；非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款不得低于30%等。燕郊也在該措施覆蓋范圍內。

“廊九條”的出臺致燕郊房屋交易網簽系統一度關閉，周先生購房無法完成，于是以違約為由將李先生訴至法院，要求解除合同，返還首付款26萬，并賠償違約金及各項損失共近30萬。

誰“耽誤”購房？買賣雙方各執一詞

“‘廊九條’出臺前后，我多次提醒他如期履約”燕郊“限購第一案”買賣雙方解除合同 誰“耽誤”購房？，6月1日，此案在三河市人民法院開庭審理時，周先生稱，李先生一直未能還清銀行抵押尾款，導致自己購房無望。

但李先生一方對此有不同說法，稱簽署買賣合同后，為在約定時間內完成合同約定，李先生借款數十萬元還貸并解除房屋抵押，目前仍有欠債還未還清。

李先生的代理律師稱，李先生告訴周先生房屋可隨時交付，但周先生以暫無法過戶為由拒絕接受房屋。同時周先生逾期支付首付款，也構成了違約。

新京報記者近日了解到，經法院調查，周先生和李先生已達成協議。周先生介紹，此次調解結果為，雙方解除合同，李先生退還周先生26萬首付款，周先生此前已支付了一半中介費，剩余的1.7萬余元費用由李先生承擔。

■ 相關案例

過戶前遇“坐地起價” 漲80萬

幾乎在周先生燕郊購房同時，何先生夫婦花678萬在北京市中關村東路購買了一套房子，但在貸款批下來后房主突然反悔，要漲80萬才肯過戶，無奈之下，何先生夫婦將房主訴至海淀法院。

何先生夫婦的起訴書顯示，何先生夫婦以總價款678萬元，購買王先生坐落于北京市海淀區中關村東路的房屋一套。

雙方購房合同約定，購房款按期限分三種方式支付給房主，第一筆定金24萬元直接向房主支付；第二筆房款414萬元于房屋“過戶前一天”，分別以合同約定的“資金監管”和“資金存管”方式向房主支付；第三筆余款240萬元向銀行貸款，在房屋完成過戶、抵押后，由銀行放貸支付給房主。合同簽訂后，何先生夫婦即按合同約定向被告交付了定金24萬元。

今年二三月間，何先生夫婦、房主和中介公司三方完成了網簽、貸款申請面簽，3月9日，銀行向買賣雙方發出貸款通知單，正式批貸。在此期間，何先生夫婦還將現有住房賣出，籌措全部購房費用。

據何先生夫婦稱，就在中介公司邀約房主配合進行稅費繳納時，房主王先生先是拖延，后又提出由于房價上漲，要求再多支付80萬元才會繼續履行合同，同時還表示如交易不成可以雙倍返還定金。

“以前的房子已經過戶給別人了，他這時候坐地漲價，我們面臨無家可歸的境地”，何先生夫婦起訴要求判令房主繼續履行合同、配合過戶并承擔違約責任、賠償經濟損失。

目前，此案正在進一步審理中。

■ 追問

政策因素致交易終止誰擔責？

根據公平原則確定；應約定雙方如何享有合同解除權

針對樓市漲價后引發的房屋買賣問題，海淀法院復興路法庭副庭長趙賡表示，從該法庭的統計分析，此類案件其中大部分是買房人作為原告，就賣房人在合同履行過程中的違約行為要求賠償或要求繼續履行合同。

趙賡介紹，因政策因素導致無法完成交易，被稱為情勢變更。根據最高法相關司法解釋：“合同成立后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

趙賡提示說，審理此類案件的重點是提出解除合同的一方是否享有合同解除權。因此買賣雙方在訂立合同時應充分評估合同履行過程中的風險，盡可能對雙方權利義務作出詳細約定；合同訂立后，雙方均應本著誠實信用的原則依約履行合同；提供中介服務的經紀公司應切實履職，對雙方的交易風險進行充分告知，嚴格按照法律規定促成交易。

雙倍返還定金就可隨意違約？

合同中將定金性質明確約定為“解約定金”才能成立

是否真像何先生夫婦案件中房主所說，違約大不了雙倍返還定金呢？趙賡說，只有雙方在合同中將定金的性質明確約定為“解約定金”——即買賣雙方可以通過放棄定金或雙倍返還定金的方式，任意行使合同解除權的情況下，這種說法才能成立。

在無此約定的情況下，如果買方不存在根本違約且堅持要求履行合同，合同本身也不存在不能履行的情況，此時，賣方即使雙倍返還定金也是無權解除合同的。即使雙方均同意解除合同，或者由于合同客觀上不能繼續履行而只能解除的，如果買方能夠證明其實際損失超出定金數額，也可以要求賣方賠償。（來源：新京報作者：李禹潼 王巍）

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